论文总字数：16586字

摘 要

2016年5月1日，房地产业、建筑业、金融业和部分现代服务业四大行业被纳入营改增范畴，至此，营改增覆盖了所有行业；房地产业是我国国民经济的重要支柱，也是社会一直关注的热点，在此背景之下，本文以税制改革前后房地产企业税负变化为研究对象，通过理论探讨和案例计算，研究营改增对房地产企业的影响。首先从税制关系上分析营业税与增值税的差异，探究这些差异对房企税负的影响，为后面理论分析做好铺垫；其次，阐明了房企在税制改革前后税务缴纳的基本情况，分别用投入产出法和财务分析法来测算房企营改增之后税负如何变化；而后，以甲房地产公司A项目为例，计算项目税制改革前后税负的情况，并进行对比，分析可能缘由；最后，通过前面理论和实例的分析，为房企营改增以后纳税管理提出合理建议。

关键词：营改增 房地产企业 税负

Discussion on the Influence of Business Tax reform VAT on Real Estate Enterprises' Tax Burden

Abstract

On May 1, 2016, the real estate industry, construction industry, financial industry and some modern service industry were added into the tax reform of replacing the business tax with VAT. The growth of the camp has been comprehensively carried out so far. The real estate industry is an important pillar of our national economy and has always been a focus of social attention. In this context, this paper takes the change of real estate enterprise tax before and after tax reform as the object of study, from two aspects of the theoretical analysis and the case study, to explore the effect of the increase policy on real estate enterprises. Firstly, it analyzes the difference between business tax and VAT from the relationship of taxation and explores the influence of the differences on the tax burden of housing prices, which paveing the way for the later theoretical analysis. Secondly, it clarifies the basic situation of tax payment before and after tax reform, Input and output method and financial analysis method to calculate how to change the tax burden of the housing business; then, in the case of Jia real estate company A project as an example, to calculate the project before and after the tax increase and compare, to find out the possible reasons; Finally, through the analysis of the previous theory and examples, this paper will provide some advice on the tax management of real estate enterprises.

Key words: Business tax reform VAT; Real estate; Tax burden

目 录

摘 要 I

ABSTRACT II

目 录 III

第一章 引言 1

1.1研究背景和意义 1

1.1.1研究背景 1

1.1.2研究意义 1

1.2文献综述 2

1.3论文创新和不足 3

1.3.1创新之处 3

1.3.2不足之处 4

第二章 营改增对房企税负影响的理论探讨 5

2.1营业税与增值税的差异 5

2.2营改增前后房企税务情况比较 6

2.2.1营改增之前房企税务情况 6

2.2.2营改增后房企增值税征收情况 6

2.2.3税制政策变化前后对比 8

2.3营改增对房企税负影响理论分析 8

2.3.1投入产出法 8

2.3.2 财务分析模型 12

第三章 营改增对房企税负影响的案例分析---以房地产A项目为例 15

3.1 项目基本介绍 15

3.2收入和营业税缴纳情况介绍 15

3.3增值税测算情况 16

3.3.1增值税销项税 16

3.3.2增值税进项税 16

3.3.3 应纳税额合计 17

第四章 结论与建议 19

4.1 结论分析 19

4.2 房地产营改增后的问题和建议 19

4.2.1 选择合适的供应商 19

4.2.2 加强内部控制 20

4.2.3 权衡固定资产的租赁与购买 20

参考文献 21

致谢 23

第一章 引言

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

依据财税[2016]36号文件，从2016年5月1日开始，全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点^[1]；据税务机关有关部门统计，营改增牵涉到以前征收营业税的近1000万户自然人以及1600万企业纳税人，增值税全面覆盖了国名经济的三次产业^[2]，2012年1月到2017年2月，营改增从部分试点到全面推广带来的减税规模累计达到1.2万多亿元，此中，2016年5月至2017年2月，营改增带来的减税规模超过5600亿元，改革效果十分可观。

房地产业在我国国名经济中的地位举足轻重，依据2016年国名经济与社会发展公报，2016年非农户的固定资产投资596501亿元，此中，房地产业的固定资产投资135284亿元，占比22.68%^[3]；与此同时，房地产业是我国关注度较高的行业，并且是牵涉上下游企业较多的行业，在营改增之前，房地产业重复征税严重，税制不完善，营改增无疑是势在必行，财税[2016]36号公布以后，又陆续出台了不动产销售、租赁以及进项税抵扣的相关公告，明确了房地产业营改增的一些相关问题，推进房地产业营改增的实施。

1.1.2研究意义

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