摘 要

随着国家的发展，经济建设的重要性逐渐凸显，作为我国目前的经济支柱行业之一，房地产企业的融资是我国经济健康发展的重要环节。自1998年我国开始房地产行业改革，短短20年里，房地产行业的规模呈现了指数上升的趋势，房地产的开发出现井喷的现象。伴随着我国的城镇化发展，许多一线二线城市房价攀升到令人望而却步的高度，为大量企业带来了巨额的利润，但与此同时，土地价格水涨船高，房地产企业往往需要投入大量的资金来支持自身的运转。我国房地产行业与银行业联合十分紧密，房地产企业的平均负债率高达70%。超高的负债率和杠杆使行业的繁荣处于泡沫化的状态。为了降低风险，政府出台了一系列政策，旨在对房地产行业进行管控。近年来，银根紧缩等限贷政策使许多规模小、融资渠道单一的房地产企业陷入了融资难的困境。尽管规模大、信誉高的公司消化负债的能力更强，更容易从银行取得贷款，但企业为了控制自身财务风险，也开始探索更优化的融资组合。一定程度上，房地产信托，私募基金等融资方式开始进入业内企业的视野，成为传统融资方式的代替品。但由于房地产行业投入资金大、开发周期长，而目前我国的融资环境并不成熟，监管并不全面，相关法律法规仍不完善，许多企业的资本结构仍存在较大问题。因此，房地产企业融资结构应当结合当下的融资环境环境进行优化。

论文主要研究了碧桂园集团的融资现状。前文简述了房地产融资的各项理论和本文的研究目的及意义。通过对碧桂园集团的案例分析不难发现，碧桂园集团对信贷融资的依赖性非常大，负债率超过行业平均值，但正在通过房地产众筹、购房尾款债券化、上市融资等方式减缓债务压力。本文通过对集团正在施行的融资方式的研究，提出了集团目前存在的融资方面的问题。最后，给出了针对集团融资的优化建议。

研究表明，在目前的融资环境下，房地产企业在进行融资方式的选择上首先应注重融资成本和融资风险，构建适合企业发展水平的最佳资本结构。另外地产企业应该根据企业

的自身发展特点和所处的发展阶段，创新融资方式，逐步形成多元化融资的局面。

关键词：融资环境现状；融资方式；优化分析

Abstract

With the development of the country, the importance of economic construction has become increasingly prominent. As one of China's current economic pillar industries, the financing of real estate companies is an important part of the healthy economic development. In 1998, China began to reform the real estate industry. In just 20 years, the size of the real estate industry has shown an upward trend in the index. The development of real estate has been blown out and gradually became China's economic pillar industry. With the development of urbanization in our country, many first-tier and second-tier cities have climbed to prohibitively high prices, resulting in huge profits for a large number of companies. Land prices have risen, and real estate companies often need to invest a lot of money to support their operations. China's real estate industry and the banking industry are very close together, and the high debt ratio and leverage make the industry in a foaming state. In order to reduce risks, the government has adopted a series of policies to control the real estate industry. In recent years, monetary tightening has made many real estate companies with small scale and single financing channels have great restrictions, further increasing the difficulty of corporate financing. Large-scale, high-reputation companies are more capable of joking debts and are more likely to obtain loans from banks. However, in order to control their own risks, they have begun to explore more optimized financing channels. To a certain extent, real estate trusts, private equity funds and other financing methods have begun to enter the field of vision of the companies in the industry and become a substitute for traditional financing methods. However, due to the large investment and long development cycle of the real estate industry, at present, China's financing environment is not mature, supervision is not comprehensive, relevant laws and regulations are still not perfect, and many companies have major problems in their capital structure, which poses risks to the industry. Therefore, the financing structure of real estate companies should be optimized in accordance with the current environment.

The paper mainly studied the current situation of Country Garden Group's financing. The

previous article introduced the theory of real estate financing and the purpose and significance of this study. Through the case study of Country Garden Group as an example, it is found that Country Garden Group has a lot of reliance on credit financing, but it is also diversifying its development, such as equity financing and real estate crowdfunding in Hong Kong. And raised the current financing problems of the Group, such as the small scale of its own funds, the financial risks brought by high leverage and so on. Finally, an optimization proposal for group financing was put forward. For real estate development companies themselves, they should optimize their own capital structure and improve their development capabilities and credibility. Second, we should speed up the improvement of relevant laws and regulations, conduct credit rating on companies, and actively develop diversified financing channels.

KeyWords：Status of financing environment; Financing methods; Optimization analysis

目 录

摘要 3

Absrtact 3

第1章 绪论 1

1.1研究目的及意义 1

1.1.1研究目的 1

1.1.2研究的理论意义 1

1.1.3研究的实践意义 2

1.2国内外研究现状 2

1.2.1 国内研究现状 2

1.2.2 国外研究现状 3

1.3研究内容与方法 3

第2章 房地产企业融资理论基础 5

2.1 房地产企业融资的类别 5

2.1.1内部融资 5

2.1.2外部融资 5

2.2 MM理论 7

2.3 权衡理论 7

2.4 优序融资理论 8

第3章 碧桂园集团融资环境分析 9

3.1 碧桂园集团简介 9

3.2 碧桂园集团融资的外部环境分析 9

3.2.1资本市场的有效性 9

3.2.2房地产金融体系的效率 9

3.2.3相关法律法规的监管 10

3.3 碧桂园集团融资的内部环境分析 10

3.3.1 盈利能力 10

3.3.2 偿债能力 11

第4章 碧桂园集团融资方式分析 12

4.1 碧桂园集团现有的融资方式简介 12

4.1.1内部融资 12

4.1.2外部融资 12

4.2 碧桂园集团融资方式的利弊分析 13

4.2.1 自有资金应用不足 13

4.2.2 杠杆过高导致的财务风险 13

4.2.3 企业筹资方式不当 14

第5章 改进房地产企业融资方式的相关建议 15

5.1调整传统房地产企业融资的比例 15

5.2提升企业自身实力 15

5.2.1 増加房地产开发企业自有资金的积累 15

5.2.2 优化资本结构 16

5.2.3 注重企业未来的发展 16

5.3 完善房地产融资环境 16

5.3.1 完善法律法规 16

5.3.2 监管房地产信贷 16

5.3.3 提供政策扶持 17

5.3.4 加强教育和人才培养 17

5.4 多元化的融资模式与市场体系 17

5.4.1房地产投资信托基金 17

5.4.2房地产融资市场体系 18

第6章 结论与展望 20

6.1总结与结论 20

6.2 展望 20

参考文献 22

致 谢 23

第1章 绪论

1.1研究目的及意义

1.1.1研究目的

房地产市场化是我国近几十年的发展中的一个重要转折点。自市场化以来，房地产开发行业急速发展，目前已经成为我国经济的命脉之一。与此同时，这种迅猛的发展也带来了很多不稳定因素，例如房地产企业的超高杠杆、存货积压，以及国家中心城区土地资源紧缺等。近年来，为了防止房地产泡沫破裂，稳定房价，降低银行的贷款风险，政府已经出台了一系列调控政策。房地产行业的发展是关乎到民生的大问题，重要性不言而喻。2011年时，国家就颁布了对于商品房的“限贷”、“限购”政策，旨在抑制不断上扬的房价。响应“去库存”的国家发展策略，政策在“限购”、“限贷”的条件上有所放宽，但仍然非常关注土地问题，颁布了新的土地政策。短短几年里，国家政策不断变动，与此同时，高昂的房价使许多潜在消费者有心无力，同时土地价格也在不断上涨，国内甚至多次出现了天价土地拍卖的情况。在这样的外部环境下，房地产行业的发展趋向于平缓，利润率有所下降，因此房地产企业负债比率过高、杠杆过于激进、资金周转率不足的问题就逐渐明显起来。由于目前我国很多房地产企业均在银行有借债，那么地产行业的不景气必然会增加银行的坏账，从而引发一系列问题。综上所述，保证自身资金的充足是房地产企业促进长久健康发展最重要的条件之一，对于房地产企业来说，合适的融资手段便成为了重中之重。

基于这样的背景，本文有针对性的研究了碧桂园集团的融资环境和融资方式，旨在分析企业现有的融资渠道和这些融资方式的利弊，结合企业的具体情况，对其现有的融资情况提出改进的建议，并展望了企业未来的发展方向。

1.1.2研究的理论意义

（1）探索资本结构与企业价值之间的关系

截至目前，我国的房地产市场发展仍不成熟，大多数房地产企业都面临着融资难的问题，具体的有：融资渠道不稳定、融资方式方式单一等。要解决这些问题，就要对现有的企业融资环境和方式进行分析，探索更优化的企业融资结构，从而促进企业的发展。在市场经济中，企业为了最大化自身的价值一定要对市场上所有可获取的融资渠道进行比较和选择，最后选出最合适、融资成本最低的几种，供应自己的资金链。这些融资方式的组合就构成了企业最佳的融资结构。对国内大环境下企业的分析能够探索资本结构与企业价值之间的关系，补充现有理论的不足。

1.1.3研究的实践意义

（1）有利于房地产业的未来发展

2007年后，国家对房地产行业做出宏观调控，银行减少了贷款的发放，银根紧缩使地产公司融资遇到困境，以往国内的房地产公司所持资本的70%以上均为银行贷款，但此后不得不寻找其他的融资渠道。房地产市场的发展趋势存在较大的不确定性，所以探究健康的融资方式、合理开发地产是我国房地产行业维持稳定，长久发展的必要选择。