摘 要

在习近平新时代的背景下，社区自治成为城镇居民生活中的重点。社区自治的模式是由居民委员会、业主委员会和物业公司一起组成的多中心协商治理模式。业主委员会多中心主体中的一个重要因素，代表业主的权益，是社区自治中不可或缺的一个环节。文试图从政治、法律两个环节探讨影响业主委员会自治机制发挥作用的阻碍，并通过提高居民民主意识，明确业主委员会的主体资格，加强城市物业法律法规的建设，构建业主委员会、居民委员会和物业公司三方联动发展的模式，政府加强对社区业主委员会运作的服务与支持，加强对业主委员会的监管，加强业主委员会与业主之间的沟通，以促进业主委员会的健康发展，推进社区的稳定和谐，达到真正的善治。

关键词：业主委员会、社区自治、政治障碍、法律障碍

Abstract

In the context of Xi Jinping’s new era, community autonomy has become the focus of urban residents’ lives. The model of community autonomy is a multi-center consultative governance model consisting of a residents' committee, an owners' committee, and a property company. An important factor in the multi-center entity of the owners' committee, representing the rights and interests of the owners, is an indispensable link in community autonomy. This article attempts to explore the obstacles that affect the functioning of the autonomy mechanism of the owners' committee by examining the political and legal aspects. Through raising the awareness of democracy among residents, clarifying the subject qualifications of the owners' committee, strengthening the construction of urban property laws and regulations, and constructing the owners' committee, residents' committee and the property company's tripartite linkage development model, the government strengthens the service and support for the operation of the community owners committee, strengthens the supervision of the owners' committee, strengthens the communication between the owners' committee and the owner, to promotes the healthy development of the owners' committee, promotes the community's stability and harmony,and achieve true good governance.

Key Words：owners' committee, community autonomy, political obstacles, legal obstacles

目录

第1章 绪论 1

1.1研究背景与意义 1

1.1.1研究背景 1

1.1.2研究意义 1

1.2国内外研究现状和发展趋势 1

1.2.1国内研究现状 1

1.2.2国外研究现状 2

1.2.3文献评述 3

1.3理论基础：多中心治理理论 3

1.4研究方法和研究思路 4

1.5创新点 4

第2章 武汉市J社区业主委员会的实证研究 5

2.1 武汉市J社区业主委员会发展历程与现状 5

2.2 业主委员会成立、运行的政治障碍 5

2.2.1业主委员会受到各方制约 5

2.2.2政府部门无明确的权责界定 6

2.2.3政府不重视业主委员会的诉求 7

2.2.4业主委员会没有充分代表民意 8

2.3 业主委员会成立、运行的法律障碍 8

2.3.1业主委员会法人地位不明晰 8

2.3.2业主定义范围的局限性 9

2.3.3对业主委员会缺乏必要的的监督和惩处 10

第3章 解决业主委员会运行政治法律障碍的路径 12

3.1提高社区居民的民主意识 12

3.2明确业主委员会的主体资格 13

3.3加强城市物业法律法规的建设 13

3.4业主委员会、居民委员会和物业公司三方联动发展 14

3.5政府加强对社区业主委员会运作的服务与支持 15

3.6加强对业主委员会的监管 16

3.7加强业主委员会与业主之间的沟通 16

第4章 总结与反思 18

4.1总结 18

4.2反思 18

参考文献 19

附录 21

致 谢 26

第1章 绪论

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

随着我国社会主义市场经济的发展，城镇地区商品房开发快速崛起，新楼房物业如林栉比，物业市场也正在经历着快速发展的阶段，但是在物业开发的过程中出现了不少的矛盾，传统的居委会模式已经无法适应现代居民的诉求，一个由居民自发组成以协调解决问题的民间组织便应运而生了--业主委员会。业主委员会代表着业主的意愿和利益，其成立具有一定的合法性和必要性。从二十世纪九十年代我国城市第一个业主委员会在深圳的成立到现在，业主委员会在城镇社区内并没有得到普及。据了解，目前全国拥有业主委员会的社区占比仅为10%左右，公开数据中产生过业主委员会的小区为30%-35%[^[1]]。

1.1.2研究意义

党的十九大明确要求“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动[^[2]]。”在习近平新时代背景下，社区治理成为城市居民生活中的一大重点，也成为维护社会和谐稳定的一种制度创新，而由社区业主组成的业主委员会则成为表达城市社区居民诉求的重要手段，在社区治理中占据重要地位。业主委员会作为业主自愿组成的民间组织，以协商治理的方式进行业主自治，以此提高业主自治的积极性，在一定程度降低了社会管理的成本。然时至今日业主组织成立难、运行难依然是困扰城市社区治理的现实性问题。分析业主委员会运行和发展过程中存在的政治、法律障碍，推动社区业主委员会的健康发展，进一步提高社区自治能力，成为促进我国社区和谐稳定的迫切需求。

1.2国内外研究现状和发展趋势

1.2.1国内研究现状

我国对于业主委员会的研究，早期可追溯到上世纪90年代改革开放之后，但1990年至2000年我国城市商品房刚刚兴起，因此有关业主委员会的研究文献较少，多数集中在业主委员会如何代表业主进行维权、探讨业主委员会的法律地位以及业主委员会、物业服务企业和居民委员会三者之间的关系定位问题。进入21世纪之后，业主委员会逐步走入大众视线，学者聚焦于业主委员会的视线越来越密集，可研究的角度更为广阔，可供借鉴的理论资源也更加丰富。到了2003年，伴随我国新的《物权法》颁布，有关业主委员会的研究大幅度的增长。张菊枝、夏建中通过案例分析认为业主委员会积极参与社区公共事务的管理是走出治理困境的途径，业主自治成为民主发展的体现，堪称“中国城市公民社会的先声”^[[3]]；曹锦清、李宗克通过实证研究发现，社区自治在具有代表性的业主委员会的参与下，物业管理及环境建设得到了极大地改善^[[4]]。到了2008年，邵丽珍从民主政治的领域来研究业主委员会，将业主委员会和民主政治进行贯通和衔接，以政治学等学科对其进行学理分析，用科学的理论指导实践^[[5]]。2010年，石发勇以上海一个街区为例，研究业主委员会与准派系政治、基层治理的关系，揭示业主委员会的发展动力^[[6]]。2014年，吴芸芸在对东莞市新天地华庭小区进行案例分析后，认为业主委员会仍处在在发展的初级阶段，其在实际运作中存在许多问题，如业主委员会缺乏法人资格、业主自治意识淡薄、业委会运作缺乏相应的监督制约机制等^[[7]]。到了2017年，穆嘉在探索城市社区自治模式时，深入分析了业主委员会、居民委员会和物业公司之间的关系，并对城市社区业主委员会的发展提供了宝贵的建议^[[8]]。我国有关业主委员会的研究领域在不断扩展，研究深度在不断延伸，学者们从不同的研究视角对我国业主委员会发展存在的问题及困难进行挖掘，但大部分学者将研究重点放在民主治理领域，有关协商治理的模式及机制缺乏较为系统的理论支撑。

1.2.2国外研究现状

国外关于社区治理的研究较之国内要早，并形成了较为系统和完善的治理模式的，社区成为促进政府、社会、市场共同作用的重要力量。国外有关社区治理的活动始于19世纪末二十世纪初，直至现在各个国家已经形成了基于本国国情的独特的治理模式。研究社会治理主要涉及到社区自治，大部分国家虽然依然是政府主导下的社区自治模式，例如美国社区自治组织受政府的经费补贴，并在两者之间架起沟通渠道，由政府监督社区自治组织的运行，政府重视社区中业主组织、社会组织的作用，并强调社区治理中多元主体协同合作，协商治理。桑德斯于1958年提出社会体系论、社会冲突论和社会场域论等社区治理理论，为日后的社区治理的研究打下了基础[^[9]]。Kooiman(1993)库伊曼在桑德斯的基础上将提出了社会治理理论的概念并构建了初步的框架，并以社会控制理论为基点进入社区进行治理，引入新的研究思路，促进政治、经济、管理等领域的理论与社区治理的融合[^[10]]。Richard C.Box(1998)首次提出“社区协调委员会”的概念意义，将居民组成的自治机构含括进社区治理主体的范围，提高了居民参与社区治理的积极性，并以“社区居民是公共服务的受益者，也是社区的治理者”的理念，构架出一种新的自治模式^[[11]]。

西方发达国家对社区治理理论认识程度不同，形成了不同的发展模式。在美国，市场至上的理念使得美国社区治理虽然由政府监督管理社区自治组织的运行，但在具体的运作中更多的提供的是服务的职能，美国社区内的物业管理由专门的物业公司进行承包，社区自治组织、物业公司、政府各司其职。在加拿大，由于地广物博，人员稀少，使得居民大多独栋居住，物业服务由居民自己承担，政府承担居住在公寓楼的居民所在社区的服务职能，社区内的物业管理由业主委托专门的物业公司进行管理。日本的社区治理以“NP0主内、NGO主外”的模式，政府为社区治理提供必要的政策和经费支撑，社区自治由自治组织、志愿服务团队、物业公司协商开展活动。国外有关业主组织的研究一般都放在多元主体协商参与社区自治的模式下进行探讨，Eran vigoda认为政府和业主都是社区治理的不可或缺的因素，且政府并不是社区自治的阻碍，而是社区自治有力的合作伙伴[^[12]]。

1.2.3文献评述

国外关于业主团体进行自治的研究比较丰富和成熟，从一般来看，城市社区内的业主都组建了代表业主利益的业主团体，而政府对这些组织的态度都比较认同并为其提供政策和法律的支持，并明确规定权责、确定其独立法人地位并配备完善的配套制度，对我国业主委员会的发展和成熟有着极大的借鉴意义。国内有关业主委员会的研究从21世纪之后才走进研究者的视线，对如何发挥业主委员会在社区治理中的作用的研究成为研究基层民主的一个新型方向，但由于我国有关业主委员会的研究兴起较晚，所以许多的研究仍然停留在宏观的和政策的指导上，理论性较强，实践性欠缺。