摘 要

公允价值在我国的应用历程可谓是漫长而曲折的，经历了初次应用、废止、再度启用的过程，在2014年财政部颁布了公允价值准则，由此公允价值开始逐步应用于企业会计，房地产上市公司中应用公允价值计量的情形虽然不普遍，但是伴随着我国政府多次强调“房住不炒”，积极引导房地产行业稳定有序发展的同时，房地产企业中涉及公允价值计量的资产项目会逐渐变得广泛化，其产生的相关变动损益也会对较为明显地影响到房地产上市公司的财务稳定与经营状况。因此，对于公允价值在房地产企业中的应用状况进行研究，是符合我国经济发展形势的客观要求，也是我国房地产企业实现稳定发展的重要途径。

本文首先对于研究目的和研究意义做了简要陈述并阐述了国内外文献对于公允价值相关的研究成果，然后对于公允价值的定义、特点及其应用所产生的作用进行了描述，接着阐述了我国房地产行业的发展现状以及公允价值在我国房地产行业的具体运用，基于上述理论，分析了在会计实务中应用公允价值对于房地产上市公司财务报表的影响并以绿地控股为具体实例，通过基于杜邦分析模型的实证研究方法测算出公允价值应用对其经营业绩的影响，然后针对应用过程中出现的问题提出相应的完善建议。

本文通过对我国房地产上市公司年报进行分析，对于绿地控股2019年报中所涉及的公允价值项目进行了分析，研究了企业财务状况和经营业绩受公允价值应用的影响范围和程度，重要结论总结如下：第一，总体而言，我国房地产企业对于公允价值应用的态度是偏保守的；第二，在对绿地控股2019年报进行分析时，发现公允价值应用主要影响的是公允价值变动损益，其应用一般会增加公允价值变动损益，最终对利润总额造成影响，从而影响房地产企业的资产结构和经营成果；第三，为避免企业财会人员对于公允价值做出不合理估计，应该完善相关准则，加强从业人员管理和培训。

关键词：公允价值会计 房地产企业 财务报表

Abstract

The use of fair value in our country has experienced twists and turns, from the introduction to evade and then use until 2006, China is clearly stated in the accounting standards issued by the fair value accounting measurement attributes specific accounting standards are different degrees on this a measurement attribute is used, in 2014 the Ministry of Finance made a series of regulations on fair value related accounting standards, indicating that China to fully adapt and do a good job of adequate preparation for the competition in the market economy, The Chinese government actively guides the orderly development of the real estate industry, the same description further improve the quality of our accounting system, a step to the international accounting convergence took a huge stride.

This paper first introduces the research background and significance, at home and abroad on the fair value of the review, and then introduces the connotation, characteristics and influence, then described the development status of China's real estate industry as well as its specific use in our real estate industry. On this basis, the analysis of the impact of the fair value measurement of the financial statements and Lv Di specific instance, further elaborates on the fair value measurement impact on its financial position, and then make relevant suggestions for improvement.

In this paper, we make a study on real estate companies’ annual report to invest the impact which the application of fair value makes to the financial companies’ financial standing and operating performance. And the conclusions are as follows: Firstly, the application of fair value in domestic real estate enterprise is cautious. Secondly, due to the use of fair value accounting, the profits on the changes in fair value, which aroused by fair value influence, increase the profit before tax, and the enterprise’s operating performance and financial standing are better.

Key Words： Fair value; Real estate enterprise; Financial Statements；

目录

第1章 绪论 2

1.1研究目的与意义 2

1.1.1研究目的 2

1.1.2研究意义 3

1.2国内外研究现状 4

1.2.1国外研究现状 4

1.2.2国内研究现状 5

1.3研究内容和研究方法 6

1.3.1研究内容 6

1.3.2研究方法 7

第2章 公允价值会计基本理论 9

2.1公允价值的定义和特点 9

2.1.1公允价值的定义 9

2.1.2公允价值的特点 9

2.2公允价值会计对公司治理的影响 10

2.2.1积极影响 11

2.2.2消极影响 11

第3章 公允价值在房地产企业的应用状况 12

3.1 房地产行业概况及其经济影响 12

3.1.1房地产行业的特点 12

3.1.2 房地产行业发展概况 13

3.1.3 房地产行业对国民经济的影响 13

3.2 房地产企业的公允价值应用现状 14

3.2.1公允价值在房地产企业中的应用过程及表现形式 14

3.2.2公允价值在房地产企业重要项目中的应用 15

第4章 公允价值对房地产上市公司财务报表的影响 17

4.1 对资产负债表的影响 17

4.1.1金融资产 17

4.1.2 投资性房地产 17

4.1.3长期股权投资 18

4.1.4公允价值对资产负债表的影响分析 18

4.2 对利润表的影响 19

4.2.1对资产减值损失项目的影响 19

4.2.2对公允价值变动收益项目的影响 19

4.2.3对投资收益项目的影响 19

4.2.4公允价值对利润表的影响分析 20

4.3公允价值应用对房地产企业财务能力的影响 20

4.3.1对偿债能力的影响 20

4.3.2对营运能力的影响 21

4.3.3对盈利能力的影响 21

4.3.4对发展能力的影响 21

第5章 案例分析—以绿地控股为例 22

5.1案例简介 22

5.2财务能力分析 24

5.2.1偿债能力分析 27

5.2.2营运能力分析 27

5.2.3盈利能力分析 28

5.2.4发展能力分析 28

5.3杜邦分析模型 29

5.3.1应用公允价值的杜邦分析 29

5.3.2调整为历史成本的杜邦分析 30

第6章 研究结论和展望 32

6.1研究结论 32

6.2研究展望 32

参考文献 35

致 谢 36

第1章 绪论

1.1研究目的与意义

1.1.1研究目的

市场经济体制改革进入攻坚期，面临着日益复杂的经济发展形势，我国对于相关的会计理论同样提出了时代性的要求，公允价值计量模式的研究也应该得到尽快地发展和进步。相比于发展历史悠久的历史成本计量属性而言，公允价值计量属性的理论尚不够完善，而且2008年经济危机发生后，公允价值相关的理论研究陷入了停滞，学者们也开始反思公允价值计量带来的弊端。但是在“大数据”、“云计算”的技术日趋重要的同时，企业商业运作模式也更加的具有多元性和创新性，并且学术界的学者们也对估值理论进行了创新性的改进，使其更加符合市场发展情形，财政部也在积极完善相应的准则和规定，积极引导公允价值能够顺利应用于企业财务工作中，因此，公允价值在当前的大环境下其地位将会变得更加重要。

近年来，房地产行业整体上呈现上升态势。在当前的经济大背景之下，迅猛发展的房地产行业，其重要的地位和作用在国民经济发展过程中得到凸显。这也是当下的经济形势和社会发展需要所造成的。但是政府工作报告中多次强调“房住不炒”，积极引导房地产行业有序健康发展，并且因地制宜，提出符合当地特点的政策方针应对房地产过热所带来的问题。在推动房地产行业平稳化发展的经济大背景下，需要尽快跟进对于房地产上市公司的研究，房地产上市公司中应用公允价值计量的情形虽然不是很普遍，但是伴随着房地产市场的稳定和成熟，相关的涉及公允价值计量的资产项目会逐渐变得广泛化，其所产生的相关的变动损益也会对较为明显的影响到房地产上市公司的财务稳定与营业状况。因此，对于公允价值在房地产企业中的应用状况进行研究，是符合经济发展形势的客观要求。

2014年财政部正式颁布了《企业会计准则 39 号-公允价值计量》（以下简称公允价值准则），对公允价值的定义、公允价值的初始计量、估值技术和公允价值的层次等内容进行了详细规定。本文也是在此准则制定的背景下，选取房地产上市公司中的代表企业作为样本，对其公允价值的应用状况及公允价值计量对企业财务报表的影响进行研究，从而对于企业应用公允价值的状况做出进一步的研究，对其运用过程中所产生的具体问题提出行之有效的意见，为企业应用公允价值准则的规范化、标准化提供借鉴，同时也是为了将公允价值会计作为房地产上市公司的重要管理工具，提高企业财务报表的透明度和有效性，为财务报表的使用者提供决策依据。

1.1.2研究意义

理论意义：公允价值会计的应用对企业财务报表具有重要影响：第一，应用公允价值能够提高企业财务报表的透明度和有效性，为广大的中小投资者进行合理投资提供决策依据； 第二，应用公允价值，有利于对于企业的经营业绩做出较为真实有效的反映；第三，对于公允价值所涉及的会计科目，经研究发现其反映的会计信息更加准确和有效，并能够为企业管理者提供决策的依据，对于公允价值的使用，企业管理者有必要采取更加积极主动的态度； 第四，相比于理论发展历程更加漫长的历史成本计量属性而言，公允价值不可避免的存在缺陷和弊端，但是在国外积极引入公允价值，助推其管理业务的进步和发展时，中国面对经济全球化的历史潮流，如果不能有序跟进对其相关的理论研究，那么很可能落后于国际经济发展的趋势，因此，对于公允价值理论进行创新性的研究和运用，对于我国紧跟国际会计准则发展的趋势，发展和完善我国的会计理论体系，助推市场经济得到进一步的发展，是十分必要且具有重要意义的。