摘 要

Abstract II

第一章 绪论 1

1.1研究背景 1

1.2研究目的及意义 2

1.3国内外研究综述 3

1.3.1国外研究综述 3

1.3.2国内研究综述 4

1.4研究内容 6

第二章 EVA股票价值评估理论 8

2.1EVA的概念与内涵 8

2.2需要调整的会计项目 8

2.3EVA计算公式 9

第三章 行业分析 11

3.1房地产市场发展现状 11

3.2房地产行业存在的问题 11

3.3房地产行业的发展趋势 12

第四章 万科集团股票价值评估 14

4.1万科集团综合情况介绍 14

4.2万科集团SWOT分析 14

4.3万科集团财务分析 16

4.3.1偿债能力分析 17

4.3.2盈利能力分析 18

4.3.3营运能力分析 19

4.3.4发展能力分析 20

4.4基于EVA法的万科股票价值评估 20

4.4.1计算税后净营业利润 20

4.4.2计算资本占用总额 21

4.4.3计算加权平均资本成本 22

4.4.4计算EVA值 24

4.4.5未来EVA值的预测 24

第五章 万科集团股票价值评估结果分析 27

第六章 总结及展望 28

6.1结论 28

6.2本文研究中的局限性 28

6.3建议与展望 29

参考文献 30

致谢 32

学位论文原创性声明

本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包括任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。

作者签名：

年 月 日

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2、不保密囗 。

作者签名： 年 月 日

导师签名： 年 月 日

摘 要

随着我国市场经济和资本市场的快速发展，房地产行业在丰厚的土壤中快速成长，逐渐成为我国国民经济中的支柱产业，也带动了其他相关行业的共同繁荣。目前，我国房地产行业已经达到了非常鼎盛的时期，除了内资企业，还有众多外资、合资的开发公司活跃在市场中，在促进城市建设、改善人民生活质量、刺激经济增长、拉动相关产业发展等方面扮演着不可替代的角色。产业整体的发展带动了个体的繁荣，房地产市场企业在证券市场中的活跃也吸引了政府、企业及个体投资者的高度关注。了解企业真实价值，从而指导投资，也成为了房地产市场过热的大环境下投资者的真实诉求。

万科集团作为我国起步最早，发展最快，规模最大的房地产企业之一，经过数十年的奋斗，已经逐步确立了其在行业中的龙头地位。它的每一步动向都会对整个行业造成至关重要的影响。本文就选取万科集团为代表，运用经济增加值（Economic Value Added）对该公司的股票投资价值进行评估，旨在引导理性的投资决策，改善投资环境，为有投资需要的机构和个人提供科学的参考。

本文首先对房地产市场的宏观环境进行介绍，并对万科集团概况、内外部发展机遇、所面临的问题和挑战以及未来的发展趋势进行了阐述，在对理论基础和宏观环境进行充分了解后，针对行业特点，确定采用EVA法对万科集团进行股票价值评估。在正式进行评估之前，本文对万科集团进行了SWOT分析和综合财务分析，并从企业披露的财报中摘取了相关财务数据，使得对研究对象的认识更为全面，并为之后预测所采用的相关增长率提供较为可靠的依据。接着通过对税后净营业利润、资本总额和加权平均资本成本的分别计算，得出万科集团近五年的EVA值，接着使用两阶段模型进行预测，将预测结果折现后，计算股票价值并将其与测评期的市场价格比对。最终得出的结论是：万科集团的股票值得投资和长期持有。

关键词：万科集团；房地产市场；经济增加值；股票价值；财务分析；投资决策

Abstract

With the rapid developments of Chinese market economy and capital market, the real estate industry has grown quickly in abundant soils and has gradually become a pillar one in Chinese national economy system. Also, it has led to the coordinated development of other related industries. At present, the real estate industry is playing such an irreplaceable role in different areas that it helps promote city construction, improve the citizens’quality of life, push economic growth and stimulate the development of related industries. As a result, the real estate industry has reached a high level in both foreign and domestic investment during such a flourishing period. The development of the whole industry has led to the prosperity of the individual enterprise. Active performances in the security market also attract concerns from the government, enterprises and individual investors. Understanding the true value of enterprises, thus guiding investment behavior, has become popular demands of investors.

Vanke Group is one of the earliest, the fastest growing, as well as the largest real estate companies in China. After decades of struggle, it has gradually established its leading position in the whole industry. Whatever it does will have significant impacts on the entire industry. This paper selects Vanke as a representation, using the method called EVA to assess the investment value of a company’s stock, in order to guide investors promote rational investment decisions.