本次毕业设计我所选择的题目是关于”XXXXX”项目物业管理招投标文件的编制，为了更好的完成招投标文件的编制，我查阅了很多期刊论文和其他相关的资料，来对物业管理招投标活动进行一定的学习和了解。

谢辉^[1]认为优秀的物业服务不仅可以对建筑物进行有效维护、提升业主对房屋使用的满意度，同时也有利于物业服务企业自身经济效益与社会效益的实现。物业服务行业作为对建筑物在使用过程中的各项配套设施进行维护与管理的行业，其服务水平直接影响到建筑功能的发挥。同时费定^[2]指出现代物业管理在我国还是一个全新的服务行业，尚处于起步与发展阶段，由于我国的特殊国情，不能完全照搬发达国家的经验。

孙耀^[3]认为随着物业管理市场的不断发展，行业内部的市场竞争也日益激烈，而竞争中存在的许多潜规则，使不少物业管理企业在市场竞争中扮演着比较尴尬的角色。而物业管理招投标既有利于市场竞争，又可造就一批守信誉、重质量的品牌企业，从而促进行业规范发展^[12]。推行物业管理招投标，对保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理行业的整体水平，具有非常重要的作用。所以在我国通过招投标手段提高物业服务水平对物业服务行业的发展有着重要的意义^[4]。

编制一份优秀的物业管理招投标文件，首先需要对物业管理招投标的概念进行理解。物业管理招投标包含招标与投标，齐秦^[5]对招投标的解释是：物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业服务内容，制定其服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为；物业管理投标是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据投标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

从以上概念可以看出，物业管理招标与投标存在着相互对应的管理，其本质是一种包含着”买”与”卖”两方面的完整的交易行为，整个招投标过程就是一个当事人意思表达达成合意，合同成立的过程。

在编制物业管理招投标文件时，应明确招投标主体和招标方式等问题。其中招标人是依照招投标法及相关法律法规的规定提出招标项目、进行招标的法人或者其它组织。在物业管理的招标中，招标人包括两种：一是物业建设单位。这种招标的客体是从物业交付使用后至业主委员会成立前的前期物业管理项目。住宅物业的建设单位用招投标方式选聘物业管理公司是强制性的^[6]。《物业管理条例》^[7]中规定：”住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”

另一种招标人就是业主大会和业主委员会。在社区入住达到一定比例时，依法召开首次业主代表大会并选举产生业主委员会。业主大会可以续聘原物业管理公司，也可以重新选聘新的物业管理公司。招标人有权决定是自行办理招标或者是委托招标代理机构代为办理。

物业管理投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件所要求的其他条件。我国实行物业管理企业的资质等级管理，把物业管理企业分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质^[8]。

招标方式中，招标分为公开招标和邀请招标两种方式。所谓公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其它组织投标。所谓邀请招标是指投标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其它组织投标。

黄安永^[9]指出就我国现阶段的物业管理状况来看，对很多物业开发单位与业主来说，使用招投标的方式来挑选物业服务公司的观念还没有被完成接受。尽管为推动物业服务的发展，我国已经出台了有关物业招投标的规定，但是在很多地方由于缺乏物业服务招投标的具体实施细则，以至于在使用招投标方式挑选物业公司时，遇到了种种难题，对招投标工作的开展产生了极大的影响。虽然我国的物业管理招投标还存在不少问题比如缺少专业规范的招标文件、招投标代理市场发育不成熟等，但是熊日月^[10]指出随着我国的经济发展，物业服务行业的市场化步伐也在加快，为了适应市场化的物业服务需求，不管是招标方还是投标方都应该遵守相关法律法规的前提下，树立市场观念，在市场化的竞争环境中完善物业服务招投标体质，带动我国物业服务行业的发展。