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摘 要

现如今的房地产开发项目投资额巨大，建设周期长，影响因素也多，正因如此房地产开发项目存在着很高的投资风险。随着建筑行业的逐步规范竞争会日益激烈，这将会导致投资者靠侥幸获取投资成功的机会越来越少。因此在建设项目的决策阶段，为避免项目投资的盲目性，越来越多的投资者把对项目进行的可行性研究作为投资决策的重要依据。

本项目通过研究徐州市宏观经济、社会经济与城市规划、邳州市多样化商业中心的市场供需状况以及其经营的现状、邳州居民的消费习性与消费能力，进而预测这种多样化的商业中心未来的发展方向，分析拟建项目的可行性研究，评估其投资的价值。

关键词：房地产开发项目 财务评价 可行性研究

The Yongfu City Real Estate Development

Project feasibility study report

Abstract

Because of real estate development project with high investment risk，real estate development project is now the huge investment , long construction period, the impact of factors . With the development of the construction industry gradually standardize the competition will be increasingly fierce , this will result in fewer investors depend on good luck to obtain a successful investment opportunity . Therefore in the construction project decision-making stage , in order to avoid the blindness of the project investment , more and more investors of the feasibility study of the project as an important basis for investment decisions . 

The project through research Suzhou macro-economic , socio-economic and Urban Planning , Pizhou diverse commercial center market supply and demand situation and the status of its operations , Pizhou  people's consumption habits and consumption capacity , then forecast the future development direction of the diversified business center . Analysis of the proposed project's feasibility study , and evaluate the investment value.

Keywords: Real estate development project ; Financial evaluation ; Feasibility study

目 录

摘 要 I

Abstract II

目 录 III

第一章 概 述 1

1.1项目概况 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目地块情况 1

1.1.3项目建设单位简介 1

1.1.4开发项目主要建设内容 2

1.1.5项目建设的必要性 2

1.1.6项目建设地址的情况 2

1.2可行性研究的主要依据 4

第二章 市场调查与预测 6

2.1投资环境的调查与分析 6

2.1.1邳州市国民经济和社会发展情况 6

2.1.2邳州市房地产投资环境的调查与分析 7

2.2 房地产市场状况的调查与分析 8

2.2.1邳州房地产市场分析 8

2.2.2.综合评述 8

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 9

第三章 项目规划设计方案 10

3.1规划设计方案以及主要经济技术指标 10

3.1.1设计方案一 10

3.1.2设计方案二 11

3.1.3设计方案三 13

第四章 项目开发经营周期的确定 14

第五章 项目投资估算 15

5.1 投资估算依据 15

5.2 方案一项目投资估算 16

5.2.1土地费用 16

5.2.2前期工程费 16

5.2.3建筑安装工程费 16

5.2.4工程间接费 17

5.2.5不可预见费用 17

5.2.6方案一项目总投资估算表 17

5.3 方案二项目投资估算 19

5.2.1土地费用 19

5.2.2前期工程费 19

5.3.3建筑安装工程费 20

5.2.4工程间接费 20

5.3.5不可预见费用 21

5.3.6方案二项目总投资估算表 21

5.4 方案三项目投资估算 23

5.2.1土地费用 23

5.2.2前期工程费 23

5.3.3建筑安装工程费 23

5.2.4工程间接费 24

5.4.5不可预见费用 24

5.4.6方案三项目总投资估算表 24

第六章 项目收入估算 27

6.1方案一项目收入估算 27

6.2方案二项目收入估算 28

6.3方案三项目收入估算 28

第七章 资金筹措计划 29

7.1方案一资金筹措计划 29

7.2方案二资金筹措计划 29

7.3方案三资金筹措计划 30

第八章 经济评价 30

8.1 方案一经济评价 30

8.1.1.财务分析报表 30

8.1.2.财务赢利能力指标的计算与分析 30

8.2 方案二经济评价 32

8.2.1.财务分析报表 32

8.2.2.财务赢利能力指标的计算与分析 33

8.3 方案三经济评价 35

8.3.1.财务分析报表 35

8.3.2.财务赢利能力指标的计算与分析 35

8.4方案的比选 37

8.5 综合评价 38

第九章 不确定性分析 38

9.1 敏感性分析 38

9.1.1销售单价下降10%时的敏感性分析 38

9.1.2土地费用上升10%时的敏感性分析 39

9.2临界点分析 41

9.2.1销售收入 41

9.2.2经营成本 41

9.2.3运营费用 41

9.2.4经营税金及附加 41

9.2.5利润总额 41

9.3盈亏平衡分析 42

9.3.1盈亏平衡分析说明 42

9.3.2公式的采用 42

9.3.3参数的确定 42

9.3.4.结果及评价 43

第十章 结 论 45

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 45

10.1.1投资可行性分析 45

10.1.2.投资风险分析 45

10.1.3.总结分析 45

10.2 建议 46

参考文献 47

附 录 49

致 谢 71

第一章 概 述

1.1项目概况

1.1.1项目名称

项目名称：邳州雍福上城

1.1.2项目地块情况

1.项目地址

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