论文总字数：29054字

摘 要

南京工业大学房地产估价有限公司接受南京工业大学的委托，按照中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，对南京市玄武苏苑大厦房地产现状公开市场价值进行评估。本报告估价对象为一栋二十五层的甲级写字楼，建筑面积为21000平方米，建于1995年10月，结构为框架结构，估价对象的土地、规划、销售、竣工验收和房屋产权证等证件齐备。根据委托方拟将估价对象抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘查结果，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算数平均法确定估价对象于估价时点（二零一四年六月十日）的现状公开市场价值。

关键词： 房地产估价 市场比较法 收益法

The Suyuan Building of Xuanwu District in Nanjing

Real estate appraisal report

Abstract

Commissioned by the Nanjing University of Technology Real Estate Appraisal Co. Ltd. by Nanjing University of Technology, in accordance with the regulations of the people's Republic of China "real estate valuation norms", carries on the appraisal to the open market situation of basaltic Suyuan building real estate value of Nanjing city. The valuation of the object as a twenty-five storey grade A office building, building area of 21000 square meters, was built in 1995 October, the framework structure, the valuation of the object of land, planning, sales, project acceptance and housing property certificate ready. According to the results of relevant information entrusted to the valuation of the object of mortgage valuation purposes and to provide relevant information and the company's collection and field survey, the market comparison approach and income approach evaluated respectively, finally by the arithmetic average method determine the valuation of the object to the valuation (June 20, 2014) in the open market value.

Keywords: Real estate appraisal; Market comparison approach; Income approach

目录

摘要 I

Abstract II

第一章 致委托方函 1

第二章 估价师声明 2

第三章 估价的假设和限制条件 3

3.1假设前提条件 3

3.2限制条件 4

第四章 房地产估价结果报告 5

4.1委托方 5

4.2估价方 5

4.3估价对象概况 5

4.3.1估价对象区位状况 5

4.3.2估价对象实物状况 8

4.3.3估价对象权属状况 9

4.4估价目的 9

4.5估价时点 9

4.6价值定义 9

4.7估价依据 9

4.8估价原则 10

4.8.1合法性原则 10

4.8.2最高最佳使用原则 11

4.8.3均衡原则 11

4.8.4适合原则 11

4.8.5谨慎原则 12

4.8.6估价时点原则 12

4.9估价方法 12

4.10估价结果 13

4.11估价人员 13

4.12估价作业日期 13

4.13估价报告应用的有效期 13

第五章 房地产估价技术报告 14

5.1估价对象个别因素分析 14

5.1.1估价对象权属状况 14

5.1.2价对象实物状况 15

5.2区域因素分析 15

5.2.1宏观区域因素分析 15

5.2.2微观区域因素分析 21

5.3市场背景分析 25

5.4最高最佳使用分析 30

5.5估价方法选用 30

5.6估价测算过程 31

5.6.1市场法测算过程 31

5.6.2收益法测算过程 39

5.7估价结果确定 43

参考文献 45

附件 48

结语 54

致谢 55

第一章 致委托方函

南京工业大学：

本公司接受您的委托，对您委托评估的坐落于南京市玄武区洪武北路121号房地产的价值进行了评估，目的是确定上述房地产于本次估价时点下的公开市场价值，并以此为您以该房地产进行转让提供客观的市场价值参考依据。

根据您所提供的有关资料，本公司估价师依据国家《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用恰当的估价方法并结合估价师的经验，对估价对象的实际情况和影响估价对象价值的相关因素进行了认真细致的分析和测算，在满足本次估价的假设和限制条件前提下，确定该估价对象在估价时点2014年6月10日的公开市场价值为：RMB28382万元，大写（人民币）：贰万捌仟叁佰捌拾贰万元整。单价RMB13515元，大写金额：人民币壹万叁仟伍佰壹拾伍元整。

现将完成的房地产估价报告提交给您

此致

估价单位：南京工业大学房地产评估公司

2014年6月10日

第二章 估价师声明

一、在评估工作中，恪守独立、客观和公正的原则，遵守相关法律、法规和资产评估准则的规定，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是本所及评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方及相关当事方的责任。

二、评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益，对委托方和相关当事方不存在偏见。

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