文献综述

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。

从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。由于我国物业管理行业起步晚，市场化程度较低，行业在发展的过程中出现过不少问题。在行业初创的很长一段时间里，物业管理企业服务水平良莠不齐，管理价质不符、违规、侵权的现象时有发生，投诉率居高不下。物业管理的各项活动存在着许多的问题：

林姜^[8]认为我国物业管理在招投标方面存在许多的问题，首先是制度方面的缺陷，比如公开招投标方式没有强制力，评标过程不规范缺乏可操作性，社会机制不健全等等，在提出问题的基础上，提出了完善我国物业招投标制度的法律构想，强调法律的体系化，专业化以及强制性方面的重要性。

齐永兴、李兴旺、李志勇^[7]认为由于我国物业管理的起步比较晚，导致我国物业行业的行业集中度比较低，存在恶性竞争，产业的收益不高。同时由于起步晚，人们对于物业的理解不到位，行业的经营管理理念滞后，仍然存在着物业管理是管理而不是服务这样的错误的观点。他们还认为想要我国的物业管理行业健康的发展最重要的就是加强对物业管理企业的资格管理，同时要建立一个公平竞争的市场机制，建立物业招投标机制，采用公开招标的方式，选聘物业管理公司。

王怡红^[10]认为虽然我国在2003年颁布了《物业管理条例》，但是就其在实行过程中仍然存在许多的问题，王怡红首先讨论了《物业管理条例》是民事法规还是行政法规的问题，就其第一条的内容来看，《物业管理条例》属于民法，但是国家颁布的是行政法规，行政法规是无法规范市场主体的权益的。还有的问题是无法划清业主与业主委员会的职贡，无法确定业主委员会的法律地位，物业管理的法律关系无法理顺，最后就是物业管理招投标制度方面实施不利。

林姜、齐永兴、李兴旺、李志勇、王怡红在对我国物业管理各项活动的问题提出自己的见解的同时都提到了物业管理招投标制度不完善的观点，其实就整个建筑行业而言，招投标制度存在缺陷不仅仅是项目建成后的物业管理方面，整个大环境的招投标制度都存在一些共性的问题。

张秋兰^[6]认为我国招投标之所以会出现废标，首先就是投标人方面的原因，比如说投标人与招标人勾结，投标人的恶意竞争，投标人对相关法律法规掌握不严谨导致递交的投标保证金的有效期不足而被废标等等。还有就是招标人方面的问题，比如说招标文件编制出现问题，招标人的专业素质不高，未能按照相关法律的要求进行招投标的程序。以及招标方式选择错误等等这些都会导致废标的出现。张秋兰认为，要防止废标的出现就要加强法律法规的学习的宣传，招标人要按照法律要求和程序编制招标文件，投标人要仔细研读招标文件而后仔细编制投标文件，这一系列的行为都需要遵守我国的招投标法的规定。

周文瑞、胡立群^[3]认为建筑行业作为我国的支柱产业，建设行政主管部门应该高度重视招投标存在的问题，主要有1.建筑单位为了加快项目进程，想方设法的避免招标。2.在招投标过程中，存在围标、陪标、串标现象。3、恶意地表现象比较明显。4.招标程序不规范。同时针对以上问题的出现，周文瑞、胡立群认为位了改进和完善我国建筑市场的招投标活动，应该加强招投标管理制度，从根本上进行解决，规范招投标活动，实行准入清出制度，同时加大执法检查力度，严格的按照招标和投标的程序进行招投标活动。

周文瑞、胡立群以及张秋兰就整个建筑行业大环境的招投标活动所存在的问题进行了研究，这些问题在一定程度上能够体现物业招投标活动存在的问题，但是并不能很全面的体现我国物业招投标过程存在的问题，物业招投标还存在其独有的一些特征和问题。