摘 要

住房问题不仅关系到公民生活幸福，还切身影响社会的稳定发展，是最重要的民生命题。近年来，房地产市场已经开通了“五个时限”，同时已有180多次相关楼市政策的出台，密集出台的这些调控手段，控制广度和力度空前绝后，房价得以平稳控制。随着一线城市例如北京上海，购房限制越来越严峻，住房价格涨势慢慢低迷，随之突出二三线的城市住房涨势更高，而且一线城市生活压力越来越大，越来越多年轻人趋向于去二三线城市进行奋斗，因此二线三线城市住房问题开始引人注目，分析国家出台的调控政策对二三线城市住房市场影响，对稳定住房市场、吸收优秀人才、突破住房供需结构不合理具有重要意义。本文从近年来出台的房地产新政开始，结合二三线房地产现况进行分析，同时运用二三线城市的实例—杭州来分析新政对杭州商品房市场的影响，最后推出地方性房地产市场主体在面对出台的各类政策情况下应具有的策略。

关键词：房地产市场；商品房；调控政策；宏观调控

Abstract

The housing is not only related to the well-being of citizens, but also affects the stable development of society, is the most important proposition of the people's livelihood. In recent years, the real estate market has opened a "five time limit", at the same time, there have been more than 180 relevant property market policy, the introduction of these regulatory measures, control the breadth and intensity of unprecedented, house prices to smooth control. With the first-tier cities such as Beijing and Shanghai, home purchase restrictions are more and more serious, housing price rally slowly depressed, along with the two or three-line urban housing rally higher, and the urban life pressure is increasing, more and more young people tend to go to the two or three-line cities to struggle, so the second-tier urban housing It is of great significance to analyze the influence of the national regulation policy on the two or three-line urban housing market, to stabilize the housing market, to absorb talents and to break through the unreasonable structure of housing supply and demand. This article starts with the real estate New deal which introduced in recent years, unifies the two or three line real estate present situation to carry on the analysis, simultaneously uses the two or three line city example-Hangzhou to analyze the new deal to Hangzhou commercial housing market influence, finally introduced the local real estate market main body in facing the promulgation each kind of policy situation should have

Key Words：real estate market；commercial housing；regulatory policies；macro-control

目录

第1章 绪论 1

1.2 研究目的和意义 1

1.3 国内外文献综述 2

1.3.1 国外文献 2

1.3.2 国内文献 2

1.4 本文特色与不足之处 3

1.4.1 本文特色 3

1.4.2 本文不足 3

第2章 二三线城市商品住宅市场发展现状 5

2.1 商品住宅供应现状 5

2.2 商品住宅成交现状 6

2.3 商品住宅库存现状 6

2.4 商品住宅现况总结 7

第3章 房地产调控政策回顾 8

3.1 房地产市场调控政策的目标 8

3.2 房地产市场调控政策的若干方面 8

3.3 调控政策对房地产市场中长期影响预判 9

第4章 杭州市房地产市场分析 11

4.1 政策环境分析 11

4.2 杭州楼市成交走向 12

4.3 杭州房地产市场四大变化 14

4.4 杭州房地产趋势展望 15

第5章 促进杭州房地产持续健康发展的对策思路 17

5.1 分类调控,因城施策 17

5.2 规范发展,购租并举 18

5.3 注重特色,转型发展 18

5.4 健全楼市调控工作机制、问责机制 19

第6章 结论与展望 20

参考文献 21

致 谢 23

第1章 绪论

房地产业对我国整体经济具有重大影响，我国房地产市场看上去欣欣向荣，但其实在在昌盛的外表下隐藏着众多隐患。而且住房问题切身关系到公民生活幸福，还切身影响社会的稳定发展，是我国最重要的民生命题。因此住房问题一直以来都是社会的热点问题，近几年来，政府一系列的房地产调控政策频繁出台，对房地产行业进行改革，特别是推动二线三线城市住房市场的健康发展，本文经过对二三线城市房地产市场的现况进行分析，阐述最新的房地产政策如何影响二三线城市的住房市场，从而进一步提高政府出台的调控政策对房地产市场影响的有效性。

1.1 研究背景

近年来房地产市场不断挑动大家的神经，各种“摇号抢房 ”、 “高价”等字眼层出不穷，随之而来的是国家各种调控政策的出台，力求攻克居民住房问题，最近房地产市场已经开通了“五个时限”， 如限制购买、限制贷款、限制价格、限制销售和限制业务。同时已有180多次相关楼市政策的出台，密集出台的这些调控手段，控制广度和力度空前绝后，房价得以平稳控制。随着一线城市例如北京上海的购房限制越来越严峻，住房价格涨势也慢慢开始低迷，随之凸起二三线的都会住房涨势较大，对二三线城市开展的住房的调控政策也愈发主要，新政出台时，房地产市场已进入鼎新阶段，一线二线三线城市就住房市场的转变出现纷歧，一开始政策比较注重一线城市的房地产市场动向，但由于二线三线城市占房地产的份额越来越大，且二线三线城市的住房问题越来越引人瞩目，因此国家对二三线城市调控也越来越严峻，并且就最近出台的调控政策来看，国家也在不停的推动二线三线的居民住房市场进行改革，所以政策对二线三线城市房地产市场的影响研究分析变得愈发重要。

1.2 研究目的和意义

近年来房地产市场虽不断走向昌盛，但伴随而来的是不断飙升的高价住房、普通群众买不起房、贫富差距越来越多、房地产泡沫愈演愈烈，经济危机也越来越明显，众所周知，一旦房地产泡沫破碎，我国经济整体上会陷入巨大危机之中，造成灾难性的后果，社会也将陷入混乱之中，所以稳定房地产市场的发展至关重要。随着国家房地产政策的陆续出台，各类城市房地产市场变化不一，但最近一线城市生活压力的增大、人才流向变化，二三线城市越来越受年轻人喜欢，与此同时，二三线城市居民的住房问题愈发受广大人民关注，因此二三线房地产政策也出台的越来越多。

研究国家调控政策对二三线城市住房的影响，不仅有助于理清国家调控政策的用处，对照二三线房地产市场的变化，剖析出调控政策对二线三线住房市场的影响，还有利于推出更多适应市场趋势的调控手段，使我国房地产行业越来越积极稳定发展，此外以杭州为实例来调查住房市场的数据现况，客观分析杭州房地产市场应对国家调控而产生的变化，从而提出二三线城市房地产市场主体在面对政策出台时应有的对策，进一步提高政府出台的调控政策对房地产市场影响的有效性，使得我国住房市场健康稳固发展。

1.3 国内外文献综述

1.3.1 国外文献

国外早期对房地产的分析以及一些学者使用宏观经济理论来研究，谈论政府和房地产市场的功能以及政府干预的效率等等，研究发现过度或不当的控制会导致“低供应”并导致房地产价格上涨，而且房地产市场上波动变得更加明显。

外国研究员也研究了许多政治方面的资源，这些研究仍然有效并且积累了丰富的经验。西方学者表示，政府机构应该通过经济资源(例如金融政策和税收政策)干预和标准化房地产市场，尤其是对房地产市场的干预和调整。更具代表性的学者是William c .( 1997 )根据宏观经济学理论，房地产市场政府的功能以及政府干预的有效性，对政府针对土地供应和城市郊区居民的供应进行了研究和控制，他们注意到房地产有动态和自然的市场现象，有时候政府已经超出了国家该有的控制范围，政府应该承诺一些必要的承诺来确保市场的繁荣，但更重要的是，一些政府的措施可能会对市场稳定造成巨大的影响。

R.fxieisc等人研究了因素影响市场的问题，例如供应和需求、土地使用等，Barlowe认为土地开发和土地使用之间的竞争决定了土地价格的上升和下降以至于影响需求和房地产供应关系，他认为这也是由供应和一般商品需求的规律所决定，但是它具有不同的需求和供应特征。鉴于上述问题，土地经济学学派也提出了土地市场调控措施，如土地用途管制、土地投机等。我国房地产市场研究相比于国外来说起步较晚，但是伴随着我国经济的急速发展，房地产市场对整体经济的稳定和发展愈发重要，越来越多的学者也开始研究房地产市场波动和房地产调控政策的关系。

1.3.2 国内文献

中国住房制度的改革于1979年开始，但事实上，中国的房地产市场在1992年以后开始发展，但由于时间不足、系统问题等条件不足，在1998年之前仍在运作福利分房制度，主要是集团消费和卖方市场。因此，政策应对市场价格的影响有点晚，李健健研究了城市地产价格的形式和规范机制，并建议主动发展市场和中间组织，并设置房地产价格创建机制以满足社会经济的要求，另一方面，统一和土地价格体系、法律和城市地产体系的房地产价格必须在房地产价格上定义，根据经济控制原则，中国政府会降低城市居民住房的价格，一些学者在中国进行了一项研究，建平和谢精荣认为房地产作为新的产业分支依然存在，为了协调国家经济的健康发展和发展，国家必须制定一系列法律和执行法律、标准化和保护它。中国市房地产与住房研究会常务副会长鲍宗华也认为，当前住房供应结构矛盾是房地产市场的焦点，而实行渐进式住房和高档住房累进税不仅有益于解决房屋结构的冲突，还有很多影响，在研究经济控制、法律控制和管理控制时，提出住房总数、结构、供应和需求以及房地产的微观方面都将向前推进，在开发和监管方面，引导我们研究未来城市地产市场的可持续发展策略和监管基金的实际意义非常重要。
自2016年初国务院颁布“十个新国家”以来，房地产调控政策和措施已跃居世界前列，房地产市场也受到了规范。王天在《购房订单对房地产市场的影响》（《中国经济与贸易》，2016（6））中认为，房地产市场的购买应主要表现在两个方面：一方面，购房订单有效地降低了房地产价格，但限价指令有很大的反导风险；另一方面，限价令是给房子的。房地产市场已经产生了很大的影响，但由于政策的漏洞，产生了许多社会问题。

1.4 本文特色与不足之处

1.4.1 本文特色

（1）使用结构分析的方法。本文对房地产市场的研究，不但是限于总量的层面，还深切到了住房市场的结构内部，钻研其转变对房价的作效来，从而使分析更有应对性，能精确地把掘变量之间的本质干系。

（2）对储蓄效用的分析。以往对房价的宏观效应钻研，更可能是分析财富效应：即房价颠簸对消费的影响。与消费相对的储蓄对房价也存在紧密亲密的联系，储蓄行为的选择，既是公民自身经济行为的决定，也对宏观经济有主要的影响。

（3）数据选择较为全面，数据处理较为严谨，更能完整的诠释房地产市场的情况，较真实的展示住宅其变化。

1.4.2 本文不足

（1）本文数据的处理需要进一步探究，因为我国房地产市场不是非常成熟，并没有一个严整完全的关于房地产市场住房综合情况的统计数据，所以在收集数据和处理数据方面可能存在一些问题。例如数据的时间年限不长、数据存在差错、数据的不完整，这些都会在某种程度上妨碍结论的可靠性。

（2）本文所运用的房地产理论之间尚缺一定的连贯性和系统性，即使查看了大量参考文献，试图将这些前辈的研究成果整合完整来论证政策对商品住宅市场的影响机制和效果，但房地产理论水平有限，基于这些问题，以后会更加认真钻研、深入学习、完善欠缺，做好这方面的研究工作。

第2章 二三线城市商品住宅市场发展现状

近年来，一线城市的房价暴涨催动政府出台了更多房价调控措施，从而控制住房交易的高度热情，增加了市场的观望情绪。随着一线城市例如北京上海，购房限制越来越严峻，生活压力越来越大，越来越多年轻人趋向于去二三线城市进行奋斗，房地产开发商逐渐将目标扩散到二三线城市，虽然仍有政府房地产政策刺激，但二三线城市房价依然坚挺。

2.1 商品住宅供应现状

表2.1 2017 年 6 月全国 29 个重点城市商品住宅新增供应 （单位：万平方米）

北京、上海和广州的住房供应量每月都有所增长，但二线和三线城市的住房供应量每月约增加了15 %，相较去年同期下降了21 %。新增加的在29个主要城市地区商业住房，每月增加约17 %，但仍然比同期低22 %，不同城市的城市住房供给从较低的水平开始每月都在增长，一线城市的住房数量增加了49 %，比同期减少了34 %。当然，天津、郑州、武汉和其他城市的住房供应增加了150多万平方米，合肥、南京和海口的供应量每月都在增加，并且翻了一番，青岛、杭州、天津和其他城市的供应量在一年中甚至达到了最高水平，但是南宁的供应量却继续大幅度下降，此外，厦门和福州的住房供应量连续几个月下降批准预售，且审批更加严格。

2.2 商品住宅成交现状

住房交易量显然与住房供应密切相关，目前非常低的供给严重影响房地产市场的表现，并且营业额仍然很低。29个主要城市新建商业住房单元的面积逐年减少，每月减少6 %，每年减少30 %，大多数城市在减少，虽然新的供应量大幅度上升，但交易量仍处于停滞状态，市场热情远远低于去年。在这个月，深圳的营业额明显改善，3月份的营业额一直在上升，广州的供应量是明显变化的，但成交量没有增加，买进后，买主逐渐观望情绪，长期低迷的趋势将持续下去，同期，两三个城市群体分别减少了5 %和27 %，每个城市的差别依旧存在，可概括如下: 第一，长沙、成都、合肥和其他城市的营业额比较消极，营业额每月都在下降；第二，由于供应不足，福州和厦门的营业额仍然疲软；第三，杭州有迹象表明住房价格下降限制了政策，住房部的住房管理缓慢地释放了互联网交易，短期内交易达到峰值，成交 190万平方米；第四，东莞、福山、济南和其他城市的营业额是平均水平，比上个月有相当大的增长。

表 2.2 2017 年 6 月全国 29 个重点城市商品住宅成交量表 （单位：万平方米）

2.3 商品住宅库存现状

大多数城市的住房继续大幅度减，一些城市的消化周期显然延长了6个月，较大多数城市的供需比率上升了一点，天津、广州、郑州和其他城市开始出现供应过剩的现象，合肥的供求比率达到了2.74，一方面，交易执行额低于市场自然水平，例如，在合肥，交易量长期保持在相对较低的水平，另一方面，供应急剧回升，例如，广州的住房供应每月增加107 %，从城市住房总量的变化来看，南宁、杭州和海口的库存量则急剧下降，月减少10 %，合肥、郑州和武汉的库存量大幅度增加，月增长率为10 %，从另一个角度来看，大多数城市的住房单位急剧下降，因为今年上半年房地产市场交易恢复，武汉、重庆、海口和其他城市的住房单位每年都下降60 %以上，武汉、重庆、海口等城市的消化周期不到三个月，家庭价格上涨的驱动力确实很大。

2.4 商品住宅现况总结

一线城市房地产交易很难有更好的表现，整体房价的下跌将会是稳定的，二线城市继续分化，前期上涨过快的热点二线城市已降温在限购、限贷及市场秩序整顿等政府调控组合拳的作用下，天津、南京、杭州、苏州、东莞、合肥等前期房价上过快的热点二线城市房地产热有望降温,房价稳中有降。在房价相对稳定的城市，如重庆，房价将保持稳定。三、四线及以下城市面临着住房库存水平高、人口老龄化、产业结构转型困难、需求增速较低等问题。即使销售速度更快，短期库存水平也不太可能在合理范围内下降。稳价走量仍将是三、四线及以下城市的主线。同时在发展投资的同时，随着销售速度的提高，库存水平的降低和二线城市发展企业将率先加大补充库存，推动二三线城市土地市场继续发展，这对宏观经济增长将具有一定的刺激效应。

第3章 房地产调控政策回顾

2017年是中国房地产史无前例调控政策出台最密集的年份，各地区房地产调控政策有效遏制了热点城市的投资和投机需求，为了防止房地产市场进一步升温，一方面，二线城市开始加强监管，限售将成为这一政策的核心重点。另一方面，一些相对热的三四线城市也开始了新一轮的监管。据统计，今年出台了246套住房市场调控政策，从未来趋势的角度来看,房地产租赁市场的机制和房地产税是一个首要任务，此外，土地市场也发生了变化，主要是增加土地供应;金融方面将严厉打击非法贷款，在税收方面，最相关的房地产税将加快立法进程。

3.1 房地产市场调控政策的目标

经过大量的短期房地产调控研究，可以明显发现政策会刺激房地产市场，因此调控的目的不仅是稳定房价，同时，还要考虑到经济的发展。

房地产调控的目的不仅是保证房地产市场稳定健康运行，保证居民生活和生活在一起，还在短期内避免房地产市场的跌宕起伏起到长期作用，在一定程度上缓解了经济发展模式与房地产业的矛盾。目前，我国通过房地产拉动经济增长的模式已逐渐陷入僵局，同时，短期的行政调控手段也会增加房地产业的金融风险，中长期控制经济增长和房地产业是迫切需要的有效的房地产调控政策，有利于实现全民生活的目标，更符合市场规律，尊重居民合理的生活需求。

3.2 房地产市场调控政策的若干方面

（1）土地：增加租赁住宅用地供应，限制部分城市土地出让，稳定房地产市场用地，实行土地供应差别化政策，按照土地消化周期，住建部和国土资源局根据各地商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要大幅增加土地供应，而且要加快土地供应。土地拍卖实行限高地价措施，此外，上海、北京等一线城市也增加了租赁住宅用地供应，大力发展租赁市场。