摘 要

目前我国的个人住房按揭贷款业务正在处于一个蓬勃发展的时期，但随之出现的是，个人住房贷款的不良率也开始出现，并呈上升趋势，其中隐藏的信用风险已开始逐渐暴露，成为商业银行贷款业务不可忽视的潜在风险。为了降低不良贷款率，商业银行就必须加强其个人住房贷款的信用风险管理。因此，研究个人住房贷款信用风险管理具有较强的理论基础及现实意义。

本文旨在研究中国个人住房贷款的信用风险管理。首先探讨了个人住房贷款信用风险管理的理论基础，结合国内商业银行分析了其个人住房贷款信用风险管理过程中存在的具体问题，并且借鉴了美国个人住房贷款信用风险管理的先进经验，针对我国国情提出了我国个人住房贷款信用风险管理的一些对策及建议。

本文作用了文献分析法和对比分析法，研究了我国目前个人住房贷款中存在的问题，得出了一些住房按揭贷款中的信用风险管理的对策和建议。

关键词：个人住房贷款；信用风险管理；对策及建议

Abstract

At present,the residential mortgage loan in China is experiencing development during booming age. But after that, fraction defective of residential mortgage loan is about to appear with upward trend, in which credit risk begins to be under exposure,becoming the potentially cant not be ignored risk within the loan transaction of the commerce bank.To decrease the fraction defective,commerce bank should strengthen the credit risk management of the residential mortgage loan.Thus, research about credit risk management of residential mortgage is of vital strong theoretical basis and practical significance.

This essay is aimed to credit risk management of Chinese residential mortgage loan.Firstly, this essay discusses about the theoretical basis within the risk management.Combining with domestic commerce bank analysis , this essay analyzes the specific problem of the credit risk ,complies with the advanced experience of the the U.S.A credit risk of residential mortgage loan and comes up with some suggestions aimed at China residential mortgage loan.

This essay uses the document analysis method and comparison method,looking into the existed problem in the domestic residential mortgage loan and raising some suggestions about the credit risk management of the residential mortgage loan.

Key words: residential mortgage loan,credit risk management,suggestion

目录

第1章 绪论 1

1.1研究背景及意义 1

1.1.1 研究背景 1

1.1.2研究意义 1

1.2国内外研究理论 1

1.2.1 国内研究理论 1

1.2.2国外研究理论 2

1.3.1 研究思路 3

1.3.2 研究方法 3

第2章 中国个人住房贷款信用风险管理理论基础 4

2.1个人住房贷款信用风险定义 4

2.2个人住房贷款信用风险管理内涵 4

2.3商业银行个人住房贷款信用风险管理的原则 4

2.4商业银行个人住房贷款信用风险管理方法 5

2.4.1贷前调查 5

2.4.2贷中 6

2.4.3贷后管理 6

第3章 中国个人住房贷款信用风险管理存在问题 7

3.1贷前调查中存在的问题 7

3.1.1借款人信息获取不能全面真实 7

3.1.2银行调查人员从业水平与素质 7

3.2贷中审核中存在的问题 7

3.2.1 银行信贷有效机制和制度不完善 7

3.2.2审核标准不统一 8

3.2.3审核分析不够全面 8

3.3贷后管理中存在的问题 8

3.3.1贷后检查执行不严格 8

3.3.2处置方法单一 9

第4章 美国住房贷款风险管理借鉴经验 10

4.1贷前 10

4.1.1房贷产品创新 10

4.1.2个人信用体系发达 10

4.2贷中 10

4.2.1审核资料更加详细 10

4.2.2审核流程更加完善 11

4.3贷后检查更加规范 11

第5章 个人住房贷款信用风险管理对策及建议 12

5.1做好贷前工作 12

5.1.1建立专业的个人房贷信用风险预誉体系 12

5.1,2适度进行产品创新及差别化信贷政策 12

5.1.3加强贷前调查 13

5,2贷中规范贷款审批 13

5.3建立迅速贷后的反应机制 14

第1章 绪论

1.1研究背景及意义

1.1.1 研究背景

随着目前中国居民个人收入的增加,住房商品化的不断推进,以及居民消费观念的改变,通过银行按揭贷款,自己付首付来购买商品房已成为目前居民买房的主要方式。随之而来的是,商业银行的个人住房贷款业务也得到了快速的发展,个人住房贷款因为其担保可靠,低风险,较高收益的特点成为了商业银行主推的贷款业务。但是我们不可忽视的是,随着个人住房贷款规模的急剧扩张,其中隐藏的信用风险也开始逐步显现。虽然目前个人住房贷款的总体不良率仍处在较低水平,但近几年不良率却快速增长,部分风险已逐步开始显现,还可能潜在巨大危机,表现为某些银行的个人住房贷款不良率不断上升,对银行良性发展尤为不利。随着我国个人住房贷款业务的不断开展,增强信用风险意识,加强信用风险管理显得尤为重要。如果忽视个人住房贷款的信用风险,则是为商业银行的良性健康发展埋下了巨大的隐患。

1.1.2研究意义

重视个人住房贷款的信用风险，加强信用风险管理，既是商业银行加强自我风险控制，完善经营的要求，也是应对不良率增长的现实需要。研究并探讨相应的信用风险管理的对策及建议，有利于加强信用风险的识别与控制，有效降低个人住房贷款的信用风险，推动个人房地产贷款市场的健康有序发展。

1.2国内外研究理论

1.2.1 国内研究理论

李树林(2010)认为个人住房贷款的信用风险产生原因是：个人信用体系尚未完整建立，住房贷款担保和保险不健全，没有动态监测，假按揭套取银行资金，银行个人住房贷款审批缺乏统一标准及科学定量指标，缺乏健全的房屋评估机制^[1]。

余丽霞，窦玲(2011)总结了个人住房贷款银行面临的六种风险，认为个人住房按揭贷款风险产生的根本原因在于:住房金融承担了国家财政拨款的部分，住房产业政策的长期发展目标短期内实现，但是与之对应的住房金融风险规避机制构建不完善，缺乏住房福利政策规范化体系的保障^[2]。

2010年，钱争鸣，李海波，于艳萍在研究中以信息不对称逆向选择和道德风险为基础对个人住房按揭贷款风险的诱发因素进行了分析，并且在研究中指出借款人和银行之间具备信息不对称性，即银行不能有效全面掌控借款人真实信息，道德风险即借款人主动违约，理性选择。这也是导致个人住房贷款信用风险的重要诱因^[3]。

2011年，叶光亮在研究中指出保险对于控制房贷风险有重要意义，大力发展金融保险是住房贷款一级市场发展的有效保障，能够有效控制个人住房贷款的风险^[4]。

方舟(2011)则是从政府银行信贷政策的角度来提出有效策略防范信用风险。主要内容是提高第二套及以上住房贷款申请贷款首付比例，降低贷款成数，建立健全个人信用体系，银行审批加强对个人信用及还款能力分析^[5]。

邱兆祥，傅勇，土涛(2011)认为可以通过完善中国的抵押贷款市场来控制风险。包括建立房地产金融担保机制，推进房地产经营管理改革，促进房地产市场健康发展^[6]。

江凯(2011)认为应当加快推进住房贷款证券化进程，通过证券化来转移风险，加快扩大证券化试点，学习外国贷款创新产品^[7]。

2016年，张慧则在研究中指出住房按揭贷款违约风险控制的主要方式为防范，立足于目前基础国情，提出贷款的积极宽限政策，无限期责任抵押贷款政策，加强违约金及借款的信用成本。通过这种方式，提高借款人违约成本，加强借款人还款意愿^[8]。

2014年，张献奇在研究中指出借款人的还贷能力不足是导致个人住房抵押贷款风险的主要诱发因素，借款人和其他主体之间的矛盾也是导致风险的主要因素，最常见的类型包括住房质量和房价虚高。广告宣传和房屋预售不能定期交付等因素都是导致我国住房抵押贷款违约的重要因素^[9]。

1.2.2国外研究理论

Tano Santos（2006）认为:个人住房贷款的风险是由信息不对称引起的逆向选择和道德风险造成的。逆向选择指贷款前期调查中由于是金融机构向借款人获取个人信息，借款人处于主动选择，金融机构无法有效保证获取借款人真实信息。道德风险是指借款发生后，借款人可以理智地选择违约，因为主动违约会让借款人获得的利益更大^[10]。

国外在个人住房信用风险转移和分散风险方面主要表现在以下几方面:许多国家都建立了完善的住房抵押贷款保险体系，通过保险机构为借款人及金融机构转移风险。其次，以国外为例，很多国家斗殴建设了完善的抵押贷款二级市场，实现了对一级市场中抵押贷款产品类型的创新，将风险转移到了市场中；再者，构建完善的政府担保体系，政府在必要时为金融机构与借款人之间提高担保，增加金融机构资金安全，分散风险^[11]。

1.3 研究思路及方法

1.3.1 研究思路

阅读国外相关的文献资料，对商业银行个人住房贷款信用风险管理的状况进行了分析。首先介绍了商业银行个人住房贷款的根本定义，阐述了其基本特点和当前的管理现状，指出了存在的信用风险，结合当前我国的集体状况对当下我国住房贷款信用风险进行分析，从商业银行贷款前、中、后等不同阶段提出了针对性解决的建议。

1.3.2 研究方法

本文的相关研究采用的主要研究方法包括文献分析法和对比分析法。即收集国内外相关文献分析个人住房贷款定义，特点，信用风险内容，并且根据我国商业银行现状具体分析存在问题，最后对比国外经验提出对策及建议。

第2章 中国个人住房贷款信用风险管理理论基础

2.1个人住房贷款信用风险定义

个人住房贷款的信用风险表示的是个人住房贷款的借款人在多种因素的影响下导致失去了还款能力，从而出现了延期还款或者不还款的现象，从而导致了商业银行的预期收益无法回收而承受损失，因此可以将个人住房贷款信用风险称之为违约风险。一般情况下个人住房贷款的周期为15-30年，借款金额集中在10-30万之间，金额较大，并且抵押物价值随房地产市场易发生变化，所以借款期限内容易出现违约。一旦违约，并且多次逾期不还，则可能成为不良，所以商业银行要重视个人住房贷款的信用风险。

2.2个人住房贷款信用风险管理内涵

风险管理是指经济单位通过运用金融工具和金融手段进行风险识别，采取一定措施以一定成本降低损失的机会来实现最大利益。个人住房贷款的信用风险管理即指商业银行通过金融工具及金融手段对个人住房贷款信用风险进行识别，进行风险控制及风险管理技术以降低信用风险。

以下是个人住房贷款信用分析管理的主要目标：第一是在个人住房贷款过程中，面对具体的风险状况和可选择的资源基础下采取最有效的方式来降低可能承受的风险和损失；第二则是要在有前提的情况下积极应对可能出现的风险。

在个人住房贷款信用风险的管理活动中主要包括了风险识别、风险评估和风险控制等环节。最主要的内容是要针对相关内容进行风险识别和评估，从而借助有效的风险管理体系来降低可能出现的风险。信用识别在贷款中是最重要的环节，而风险识别的过程则是借助统一的分类标准来对借款人可能出现的风险进行分析和评价，从而明确风险出现的节点。信用风险评估是贷款的关键环节，表示的是一切可能会对贷款产生影响的因素及其导致损失的程度大小，风险评估为人们采取风险管理措施奠定了基础，风险控制即风险管理技术，是指针对个人住房贷款可能产生风险的因素和风险可能产生的环节点，采取相应的措施来避免风险的发生或者降低风险发生所带来的损失。风险控制的核心是做好避免风险，改变引起风险发生的条件和因素。风险控制的重要环节是做好风险损失的止损，即通过风险管理技术降低可能与风险的出现诱发的损失^[12]。

2.3商业银行个人住房贷款信用风险管理的原则