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摘 要

物业管理是房地产行业的一个重要组成部分，随着房地产的发展，人们更愿意在有物业管理的情况下进行生活和办公，物业公司依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。

本文依据无锡市物业管理行情与物业管理招投标相关文件，进行对处于无锡市滨湖区的誉品华府项目做一份投标文件。

关键词：物业管理 招投标 住宅

Abstract

Property management is an important part of the real estate industry, with the development of real estate, people are more willing to have a property management in situations of life and office property property management company in accordance with the contract or agreement has been put into use for various types of housing construction and ancillary facilities and venue management. While the housing area surrounding environment, hygiene, security, public green spaces, road maintenance uniform implementation of professional management, and to live in the employer provides a wide range of integrated services. Property management is a set of management, operation and service as one of the paid labor, which according to social, professional management principles.

In this paper, Wuxi, property management and property management market bidding documents, carried on in the city of Wuxi Binhu YupinHuafu to do a tender document.

Keywords: property management resident

目录

摘要 I

Abstract II

第一章资质文件 1

1.1授权委托书 1

1.2投标函 2

1.3物业服务收费建议单 4

1.4任职证明 5

第二章综合说明 6

2.1公司概况 6

2.2企业信誉情况 6

2.3物业服务业绩 6

2.4物业服务特色 6

第三章整体方案及策划思路 7

3.1项目概况 7

3.2物业服务定位 8

3.3整体服务方案策划 9

3.4物业服务具体措施 10

3.4.1 安全管理 10

3.4.2施工单位的管理 10

3.4.3停车场管理 12

3.4.4保洁管理 12

3.5创优目标 12

3.6各项物业服务指标承诺 13

第四章管理人员配备及员工管理 15

4.1物业服务人员配备 15

4.2拟任项目主要管理人员的简历 17

4.3员工录用标准 17

4.3.1职员招聘 17

4.3.2职员录用 17

4.4员工培训方案 19

4.4.1培训原则 19

4.4.2培训内容 19

4.4.3培训计划表 22

4.5主要员工岗位职责 25

4.6员工考核及奖惩机制 31

4.6.1考核 31

4.6.2奖惩机制 31

4.7员工仪容仪表、着装及标志 32

4.7.1仪容仪表规范 32

4.7.2员工着装要求及标志规定 32

第五章管理机构设置及管理制度 33

5.1管理工作流程 33

5.1.1服务中心提供服务流程 33

5.1.2客户服务部信息处理流程 34

5.1.3业主投诉处理流程 35

5.1.4公共秩序维护突发事件处理流程 37

5.2管理机制的建立 38

5.3各项管理规章制度 38

5.4物业服务所需设备及物品等装备的配备方案 41

5.4.1管理用房 41

5.4.2物业装备 41

第六章物业服务准备及二次装修管理 44

6.1物业服务前期介入方案 44

6.2物业服务处筹建方案 45

6.3物业承接检验方案 45

6.3.1制订接管验收的原则 45

6.3.2做好接管的基础工作 46

6.3.3按规范实施交接验收 46

6.3.4交接时期秩序维护员、保洁管理内容和措施 49

6.4业主入住管理方案 50

6.5二次装修管理方案 51

6.6违章处理办法及措施 52

第七章房屋及共用设备设施管理 54

7.1房屋和公共配套设施管理及维修方案 54

7.2设备安全运行管理方案 55

7.3电器系统管理方案 55

7.4给排水系统管理方案 56

7.5智能化系统管理方案 56

7.6消防系统管理方案 57

7.7电梯设备管理方案 58

7.8物业内标志及标牌管理方案 58

7.9用户报修、维修及回访流程 59

第八章治安、车辆及交通管理 60

8.1安全防范管理方案 60

8.2停车场及车辆管理方案 60

8.3项目道路交通管理 61

8.4警示标志管理措施 61

第九章卫生、绿化、环保及其他管理 63

9.1环卫设施配置及管理方案 63

9.2灭虫及消毒方案 67

9.3绿化管理方案 67

9.3.1绿化养护服务月度养护计划 67

9.3.2绿化养护服务保养标准 71

9.3.3绿化服务方案 72

9.4商业配套管理方案 73

9.4.1商业配套管理规定 73

9.4.2商业配套装修管理规定 73

9.5排烟、排污及噪音等控制措施 74

9.5.1排烟控制 74

9.5.2排污控制 74

9.5.3噪音控制措施 74

第十章基础管理 75

10.1档案管理方案 75

10.1.1档案建立及管理总体流程 75

10.1.2业主档案的建立与管理 76

10.2财务管理方案 78

10.2.1财务管理工作模式 78

10.2.2财务管理制度 78

10.2.3预算、决算的方式、内容 79

10.3人事管理方案 80

10.4便民服务方案 81

10.4.1免费服务项目 81

10.4.2有偿服务项目 82

10.5社区活动的设想和计划 85

10.6协助业主委员会的筹建工作计划 85

第十一章物业服务收支预算 87

11.1物业服务开办费使用方案 87

11.2项目首期交付之日起至项目最后一期交付完毕之后两年的财务收支预算 87

11.2.1第一年收支情况 87

11.2.2第二年收支情况 92

11.2.3两年的总盈利 96

11.3物业服务财务收支预算说明及分析 96

11.4物业服务收费收费标准的建议 98

结束语 99

参考文献 100

致谢 102

第一章资质文件

1.1授权委托书

无锡中城誉品置业有限公司：

兹委托_________（居民身份证号码：___________________________）为我单位的委托代理人，代表我单位就无锡市“ ”前期物业管理招投标相关事宜办理签署投标文件、进行谈判、签订合同和处理与之有关的一切事务，其签名（或盖章）真迹如本授权委托书末尾所示。

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