摘 要

随着国民经济的快速发展和居民购买力的显著提升，自2004年以来，我国房地产行业经历了“黄金十五年”，房地产价格和销售量一路走高。为了抑制房地产投机现象，扩大和贯彻落实有效供给，政府对房地产行业实施了一系列紧缩政策。宏观调控政策和高负债率的行业特点使得房地产企业普遍面临资金周转问题，偿债能力下降。

本文以资本结构理论为基础，以财务比率为工具，通过分析保利地产2014—2018年的财务报表数据，从资本结构、偿债比率、盈利能力、现金流量等多个角度对保利地产的短期和长期偿债能力进行了趋势研究。

论文研究结果表明，长期看来，高风险高收益的举债策略和失衡的债务结构将降低保利地产的偿债能力和财务决策的容错度，使企业面临巨大财务风险，据此，本文提出针对性对策，所得结论对于保利地产提高偿债能力和抗风险能力具有指导性意义。

关键词：保利地产；偿债能力；资本结构；现金流量分析

Abstract

With the rapid development of the national economy and the great improvement of residents' purchasing power, the real estate industry in China has experienced "golden 15 years" since 2004, the price and sales volume of the real estate have been rising. In order to curb the phenomenon of the real estate speculation, expand and carry out the effective supply, the government has implemented a series of tightening policies of the real estate industry. Macro-control policies and the characteristics of high debt ratio make the real estate companies generally face the problem of capital turnover and the decline of debt paying ability.

Based on the capital structure theory and using the financial ratio as the tool, this thesis analyzes the financial statement data of Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd from 2014 to 2018, and conducts a trend analysis on the short-term and long-term solvency of poly from the perspectives of capital structure, debt-service ratio, profitability, cash flow and so on.

The result shows that, in the long run, high-risk high-yield debt paying strategy and unbalanced debt structure will reduce Poly's solvency and the tolerance of financial decision-making fault, make the company face huge financial risk. Accordingly to these disadvantages, this thesis put forward corresponding proposals, which has guiding significance to improve the ability of debt paying and resisting risk of Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd.

Key Words：Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd; Debt Paying Ability; Capital Structure; Cash Flow Analysis

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 研究目的和意义 1

1.1.1 研究目的 1

1.1.2 研究意义 1

1.2 国内外研究现状 2

1.2.1 国外研究现状 2

1.2.2 国内研究现状 3

1.2.3 国内外研究现状评述 4

1.3 研究内容和研究方法 4

1.3.1 研究内容 4

1.3.2 研究方法 6

第2章 保利地产资本结构及长短期偿债能力分析 7

2.1 保利地产概况 7

2.2 保利地产资本结构分析 7

2.2.1 资产结构分析 8

2.2.2 负债结构分析 10

2.3 保利地产短期和长期偿债能力分析 11

2.3.1 短期偿债能力分析 11

2.3.2 长期偿债能力分析 12

2.4 保利地产偿债能力分析结果 16

第3章 保利地产偿债能力存在的问题及对策 18

3.1 保利地产偿债能力存在的问题 18

3.3.1 存货过多 18

3.3.2 高负债经营 18

3.3.3 资本结构失衡 19

3.2 提高保利地产偿债能力的对策 19

3.2.1 优化资产结构 19

3.2.2 适当提高长期负债比例 20

3.2.3 增强盈利能力和内部融资能力 21

3.2.4 选择多元化融资工具 21

第4章 结论与展望 22

4.1 研究结论 22

4.2 研究展望 23

参考文献 24

致 谢 26

第1章 绪论

1.1 研究目的和意义

1.1.1 研究目的

衣食住行是关乎国计民生的重大问题，房地产作为为人们生活、工作提供场所的稀缺资源，在居民日常生活和国家经济发展中起到至关重要的作用。然而，近年来房地产销售价格急剧攀升，国家不得不出台一系列政策以降低房地产价格增速。这些调控政策的出台导致融资渠道和空间被不断压缩，使得以高负债率著称的房地产企业偿债压力倍增。一些房地产企业为了提高资金回流速度，努力减缓新项目开发速度，紧急抛售三线及下级城市房地产，创新融资方式，但是，房地产企业仍普遍面临资金链断裂的危机，房地产企业偿债能力不足的问题亟待解决。

本文立足于新时代我国房地产企业普遍面临的负债问题，以保利地产为研究对象，以保利地产2014—2018年的财务报表为数据来源，研究该企业的资产结构，并结合偿债比率，综合分析保利地产的短期与长期偿债能力，最终找到制约该企业偿债能力的根源所在，并为其改善现金流，提高偿债能力，从而获得长足发展提出合理化建议。

1.1.2 研究意义

（1）理论意义

每个企业都必须面对偿债能力分析这一研究课题。偿债能力是衡量企业的财务能力，直接影响企业信用等级评级和融资活动的核心指标之一。所谓偿债能力，指的是企业的资产对债权人如约收回借债的保障程度，静态地讲，它是企业的全部资产偿还企业负债的能力；动态地讲，它是企业的全部资产和经营活动所得的收益偿还企业债务的能力。进行偿债能力分析，可以帮助经营者制定更为科学合理的投资、筹资决策，从而更为合理地规划企业未来发展的蓝图。

本文将保利地产作为分析对象，旨在通过研究房地产这一举债经营行业中的龙头企业，挖掘出影响保利地产偿债能力的关键因素，为我国房地产企业提高偿债能力，提升信用等级，进而提高筹资能力和抗风险能力提供理论依据。

（2）现实意义

我国房地产行业兴起于20世纪80年代，于90年代得到迅速发展，到21世纪初，随着我国人口数量的急剧上涨，经济的飞速发展以及居民消费能力的大幅提升，我国房地产销售价格屡创新高，房地产行业已被看作是充满财富和泡沫的行业。2018年6月，中国人民银行公布的《中国区域金融运行报告（2018）》指出，部分房地产企业的资产负债率较高，偿债压力巨大，政府仍需采取措施，进一步改进房地产市场长效调控机制，加强对房地产市场的监管力度。

不可否认，房地产企业举债将对企业自身和国家经济带来重大影响。首先，企业的利息支出受到企业债务的期限和利率的显著影响，合理的债务规划有助于降低企业的资本成本；其次，失衡的债务结构会降低企业资金的流动性，甚至会造成企业现金流断裂的严重后果；此外，企业的债务结构会直接作用于企业的投资行为，良好的债务结构使得企业无后顾之忧，更多的资金可以被用于产生更多的投资收益；最后，当社会资金缺乏流动性时，个别房地产企业不科学的举债行为极易导致债务危机蔓延，进而威胁到我国房地产市场和金融体系的稳定性与安全性。因此，本文深入分析和解读保利地产的资本结构和偿债能力，并结合实际提出相关建议，具有改善房地产企业偿债和投融资现状以及维护国家金融系统安全的现实意义。

1.2 国内外研究现状

1.2.1 国外研究现状

19世纪末到20世纪初，美国金融界初次提出了“财务分析”的概念，用以在经济危机的背景下，衡量向企业贷款的风险以及收回资金的可能性。作为财务分析框架的核心内容之一，偿债能力分析往往被包含于整个企业财务能力的分析之中，且当时财务分析的工具主要是财务指标。20世纪80年代，美国管理会计委员会提出了投资报酬率、每股收益、现金流量等概念，从财务效益角度评价企业业绩，其中现金流量可以作为评价企业偿债能力的新工具^[1]，这些概念的提出为评价企业偿债能力提供了新途径。随着经济的发展，对从前研究的补充和新概念的提出，才形成了现在财务指标和非财务指标相结合的，多层次、多方位、多角度的财务研究方法。

财务指标分析方面，亚历山大(1919)在一篇名为《财务指标体系》的文章中首次提出“流动比率”这一概念，对偿债能力分析具有里程碑式的意义。他还指出，一个企业正常的流动比率一般为2，当流动比率低于2时，企业的偿债能力可能出现了问题^[2]。随着理论研究的发展，学者们又提出速动比率、现金比率、资产负债比率等偿债指标,然而，依赖财务指标分析企业偿债能力的方法存在一定弊端，对此，George Gallinger（2005）指出，目前普遍使用的流动比率和速动比率存在一定缺陷，并不能完全准确地评估企业的偿债能力，因为它们是静态指标，无法从企业投融资的角度动态地分析企业偿债能力^[3]，于是，越来越多国外学者们开始探索新的财务能力分析方式，现金流量分析应运而生。

现金流量分析方面，James D. Hamilton(2002)认为，仅用财务指标无法全面评价企业偿债能力的强弱，应将现金流量和盈利能力结合起来衡量企业偿债能力，在不同发展阶段，还要考虑企业现金流量的变动，并将这些变动的规律作为偿债能力的分析因素之一^[4]。Catherine(2016)进一步肯定了现金流量分析的重要性，他认为，基于权责发生制，现金流量这一财务指标能够较好地评价偿债能力，现金流量的大幅度下滑是对企业财务面临重大问题的示警，使得企业能够提前预测危机并采取相应措施^[5]。然而，基于财务指标和现金流量分析偿债能力的方法仍不够全面，学者们开始从各种角度探索真正对企业偿债能力产生影响的因素。

探索影响偿债能力的因素方面，Raheman和Nasr（2007）认为，在分析偿债能力的过程中，要充分考虑偿债指标和现金流量之外的影响因素，这样得出的结论才是企业的真实偿债能力。在研究中，他们以企业的平均收付款期、存货周转天数、流动比率、资产负债率、和企业规模为自变量，以企业的净利润为因变量，研究结果指出，企业的流动比率、资产负债率和盈利能力之间有着明显的反向变动关系。Gryglewicz(2015)发现，企业的资本流动性和偿债能力存在相互制约关系，他通过构建数字模型，阐释了流动性怎样借助资本构成制约偿债能力，偿债能力的高低又怎样反过来影响企业资本的流动性^[6]。

1.2.2 国内研究现状

我国市场经济体制建立较晚，因此在改革开放初期，我国有关企业财务能力分析的理论基本照搬国外。随着我国特有的社会主义市场经济体制的飞速发展，国外“拿来”的财务分析方法与我国特殊经济体制的不兼容性日益凸显，建立符合我国实际国情的财务分析体系刻不容缓，国内学者们对于我国企业财务分析的研究理论不断涌现。由于房地产行业在我国国民经济体系中有着十分特殊的地位，因此，我国针对房地产企业偿债能力的研究较国外研究更为丰富。

房地产企业偿债能力的影响因素方面，耿川东(2011)参考有关统计数据和其他学者们的相关假设，通过构建现金流模型，得出了销售额、贷款金额和利率对房地产企业偿债能力存在影响，且销售额对房地产企业偿债能力影响较大，贷款金额和利率对房地产企业偿债能力影响较小的结论^[7]。张道响（2018）通过对房地产融资主要特征的分析，得出了资本结构和盈利能力是影响房地产企业偿债能力的关键因素的结论，并在此基础上对房地产企业提高偿债能力提出了合理化建议，例如必须实时监控企业的现金流量，在经营过程中对资产进行合理调试，制定一套财务应急机制等^[8]。

房地产企业偿债能力的研究方法方面，张广柱(2012)选取沪深两市房地产板块A股上市企业中的131家为样本，采用趋势分析的方法，对它们的偿债指标和现金净流量的加权平均值展开研究，进而分析了整个房地产行业偿债能力恶化的成因，并据此提出针对性建议^[9]。郭秀军、马广奇(2014)选取房地产企业实例，基于模糊数学方法，以流动比率、速动比率、现金比率、产权比率和应收账款周转率为指标，建立起综合评估模型，用具体分值衡量房地产企业的偿债能力^[10]。

房地产企业偿债能力的实证研究方面，史茜(2013)搜集沪深股市92家房地产企业2007—2011年的460个数据，从营运资本的角度出发，运用回归分析法对我国房地产企业的偿债能力进行了实证分析，从而得出营运资本和短期偿债能力有着显著相关性的结论，并提出可以通过提高经营现金流量，整合内部营运资本来提高房地产企业偿债能力的宝贵建议^[11]。韩莹（2015）提出房地产企业的偿债能力和经营活动现金流量合理性呈反向变动关系的假设，选取沪深股市60家房地产企业为研究对象，以它们2008—2013年的财务数据为数据样本，通过构建回归模型和描述性统计分析，证实了其假设的正确性^[12]。吕家天（2019）认为，在新时代背景下，房地产企业的业务调整受房地产企业偿债能力的制约，对房地产企业偿债能力的分析有利于加快我国产业转型升级，并对100家房地产上市企业进行了实证研究，通过它们2013—2017年的财务报表进行偿债能力分析，以降低新时代背景下的房价调控给房地产企业带来的财务风险^[13]。

1.2.3 国内外研究现状评述

回顾国外专家学者的研究成果，发现国外已经形成了较为完善的偿债能力评价体系，但研究重点集中在宏观理论以及普遍方法论，针对房地产这一特定行业偿债能力的研究较少；由于房地产行业在我国的特殊经济地位，国内有关房地产企业偿债能力的研究较为丰富，涉及影响因素、研究方法、实证研究等多个方面。

在总结前人学术观点的基础上，本文选取保利地产这一房地产企业，从资本结构、偿债比率等角度入手，分析保利地产的短期和长期偿债能力，深入研究该企业偿债能力存在的问题，明确问题产生的原因并提出切实可行的解决措施，希望可以丰富有关房地产企业偿债能力的研究。

1.3 研究内容和研究方法

1.3.1 研究内容

论文一共分为五章：

第1章绪论，首先介绍了论文的研究目的和研究意义，其次对国内外专家学者的研究成果进行了总结、综述，最后介绍了研究内容、研究方法和本文采取的技术路线。

第2章保利地产资本结构及长短期偿债能力分析，首先对保利地产的概况进行了简单介绍，其次从资产结构和负债结构两方面介绍保利地产的资本结构，最后运用流动比率、速动比率和现金比率评价保利地产的短期偿债能力，并从资产规模、盈利能力、现金流量三个角度，运用相关比率分析保利地产的长期偿债能力。

第3章保利地产偿债能力存在的问题和对策，经过研究发现保利地产的偿债能力存在存货过多，高负债经营和资本结构失衡的问题，针对这些问题，提出了优化资产结构，适当提高长期负债比例，增强盈利能力和内部融资能力和选择多元化融资工具的合理化建议。

第4章结论与展望，根据研究结果，总结保利地产的短期和长期偿债能力，并指出研究过程中存在的客观问题，为进一步的研究提出美好愿景。

本文研究的技术路线如图1.1所示：

图1.1 研究的技术路线

1.3.2 研究方法

（1）比率分析法

比率分析法是指选取财务报表中的重要项目，分析它们之间的比率关系，以了解企业财务状况和经营能力的研究方法。完整的财务比率分析一般包括盈利能力分析、偿债能力分析、营运能力分析和成长能力分析这四个方面。

本文选取保利地产2014—2018年的财务报表中的有关数据，通过分析流动比率、速动比率和资产负债率等财务指标，客观、理性地评价保利地产的短期和长期偿债能力。

（2）比较分析法

比较分析法是指通过比较实际数与基数的差异以得出它们之间相互关系的研究方法。它可以是本期与上期之间的环比，可以是本期与上年度同期之间的同比，也可以是同一行业内企业间的相互对比。

（3）趋势分析法