摘 要

房地产企业在我国有着独特的基础性地位，房地产行业发展不仅推动我国经济快速增长,也带动了一系列关联产业的发展,为社会缓解就业压力。而房地产企业开发所需的大量资金单纯依靠开发商的自筹资金往往是不能满足实际需求的，加上国家政策对房地产行业的管控，通过银行贷款取得资金也变得更加困难，这样，就必须通过其他方式来弥补资金短缺的问题，因此多元化融资成了房地产行业发展的必然选择。

万科集团作为著名的房地产企业，其多元化的融资方式也一直备受关注。本文在国家统计局的相关数据基础上，对我国房地产企业现存融资方式现状进行分析，并据此介绍一些新型融资方式供企业参考，同时结合对万科集团融资方式的分析结果，给我国部分房地产企业如何选择多元化融资方式一些启示。最后提出房地产企业在进行融资时要了解企业之间的差异，结合自身优势，不断丰富企业融资方式的建议。

关键词：房地产企业；融资方式；万科；多元化

Abstract

Real estate enterprises have a unique basic position in China. The development of the real estate industry not only promotes the rapid growth of China#39;s economy, but also drives the development of a series of related industries to ease employment pressure for the society. However, the large amount of funds needed for the development of real estate enterprises relies solely on the self-raised funds of developers, which often cannot meet the actual needs. In addition, the national policy controls the real estate industry, and it is more difficult to obtain funds through bank loans. There must be other ways to make up for the shortage of funds, so diversified financing has become an inevitable choice for the development of the real estate industry.

As a well-known real estate enterprise, Vanke real estate has always been concerned about its diversified financing methods. Based on the relevant data of the National Bureau of Statistics, this paper analyzes the current status of existing financing methods of real estate enterprises in China, and introduces some new financing methods accordingly, which are for enterprise reference. At the same time, combined with the analysis of the financing method of Vanke, it gives some inspirations to some real estate enterprises in China how to choose diversified financing methods. Finally, it is proposed that real estate enterprises should understand the differences between enterprises when financing, and combine their own advantages to continuously enrich the financing methods of enterprises.

Key Words：Real Estate Enterprise；Financing modes；Vanke real estate；Diversified

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 导论 1

1.1 研究目的及意义 1

1.1.1 研究目的 1

1.1.2 研究意义 1

1.2 国内外研究综述 2

1.2.1 国外的研究 2

1.2.2 国内的研究 2

1.2.3 研究述评 3

1.3 研究内容与方法 4

1.3.1 研究内容 4

1.3.2 研究方法 4

第2章 我国房地产企业融资发展现状 5

2.1 我国房地产企业现存的融资方式 5

2.1.1 自筹资金 5

2.1.2 商业银行贷款 5

2.1.3 定金与预收款 5

2.1.4 海外融资 6

2.2 我国房地产企业现存融资方式的现状分析 6

2.2.1 较大程度上依赖银行贷款 8

2.2.2 海外融资比例较小并逐年降低 8

2.2.3 定金及预收款占较大比例 9

2.2.4 外部融资成本较高 9

第3章 我国房地产企业多元化融资方式选择 10

3.1 多元化融资的定义 10

3.2 房地产行业发展趋势的选择 10

3.3 房地产开发项目不同阶段的选择 11

3.4 我国房地产企业可以选择尝试的新型融资方式及特征 11

3.4.1 房地产信托基金 11

3.4.2 房地产产业开发基金融资 12

3.4.3 合作开发融资 12

3.4.4 夹层融资 12

3.4.5 房地产众筹 13

第4章 万科集团融资方式案例研究 14

4.1 万科集团简介 14

4.2 万科集团财务分析 14

4.2.1 资产负债表情况分析 14

4.2.2 现金流分析 16

4.3 万科集团融资方式 18

4.3.1 商业银行贷款 18

4.3.2 房地产产业开发基金融资 19

4.3.3 开展合作开发融资 19

4.3.4 进军海外市场 19

4.3.5 初试房地产众筹 20

4.4 万科多元化融资方式对我国房地产企业的启示 21

4.4.1 积极响应政策调整 21

4.4.2 结合自身优势丰富融资方式 21

4.4.3 不断寻求海外融资 22

4.4.4 迎合市场未来发展趋势 22

第5章 结论 23

参考文献 24

致 谢 25

第1章 导论

1.1 研究目的及意义

1.1.1 研究目的

主观上，房地产企业的一个项目开发从资金的前期投入到后期销售房屋回收，要经历一个漫长的回流过程。其资金密集型的特性也决定了这将是一项大而长的投资——大量资本需求、长周期、低周转率，这也要求企业能在项目开发初期筹集到大量的短期资金。现阶段，银行信贷仍是大部分房地产企业的主要选择方式，而一些中小型房地产企业因为规模相对较小，加上缺乏市场竞争力，缺乏完善的财务管理机制，在资金管理方面存在诸多缺陷，相对而言更容易发生的清算和撤资现象都会对企业的信用评级产生巨大的负面影响，使得银行很不愿将资金贷给中小型房地产企业。

从客观上来讲，国家实施了一系列宏观调控政策和各种控制措施，如限制购买和借贷，监督资金去向、收紧货币政策等，这些都会不断减少房地产企业的融资渠道。因此，房地产企业应积极适应政策调整方向，结合企业自身实际条件对融资方式进行选择和重新规划，从而有效解决当前面临的融资问题。

因此，由于房地产投资的抑制，受银行管制的现象越来越严重，单一的融资方式已经不能满足房地产企业大量资金的需求，进行多元化融资组合方式的选择已成为房地产企业的必然要求，房地产企业也能因此在一定程度上缓解自身的融资压力。

1.1.2 研究意义

房地产业近年的迅速发展导致我国房地产企业数量与发展初期相比有了大幅度的增长，并在市场上占有越来越大的份额。房地产开发商增长迅速，消费需求同比大幅增长，房地产业迅速成长为国民经济的顶梁柱。同时，随着国民生活质量逐步改善，房地产活动的多样化也成了大众所需。市场需求有利于房地产行业的快速发展，并对房地产企业提出更高的需求。但房地产涉及到众多相关行业，资金需求巨大，成交量集中、资本周期长且资金流将贯通于整个房地产项目开发过程，其中形成了巨大的资本链，而房地产企业自身的力量很难完成房地产项目的整个周期，这就要求房地产企业能积极应对国家政策的控制，更有效地结合自身优势选择多元化融资方式，以保证持续稳定的现金流，降低政策带来的风险，从而促进高质量、高格调的多元化结构的房地产开发。

同时，房地产企业要在愈演愈烈的行业竞争中抢占先机，就是要不断满足消费者的需求，提供优质的服务，紧跟多元化发展的步伐，但是这一切的运营都是以资金为前提的，因此，房地产企业的有效融资对整个企业的经营管理和保持持续的资金流起着重要的作用。

本文在对我国房地产企业融资的发展现状和可尝试选择的新型融资方式进行深度剖析的前提下，以房地产行业的佼佼者——万科集团的融资方式为案例，探索多元化融资方式带来的机遇和挑战，为我国房地产企业发展过程中的融资方式提供借鉴和建议，为以后的融资发展方向指明道路。

1.2 国内外研究综述

1.2.1 国外的研究

Martin Hoesli（2012）表示，REITs是使用收款发行的收入凭单来吸收资金，专门成立了一个来管理乐观房地产项目投资的投资机构，并按比例向投资者分配实现的利润。其优点是风险低、资金要求低，操作简便灵活^[1]。

Sirmans（2011）开创性地从行为金融的角度分析了房地产行业的融资方式，并通过实证分析证明了不同决策方式对房地产企业的影响，这表明不同的房地产企业需要根据自身情况和环境来确定融资方式。而要确定融资方式，首先需要确定正确的资金行为模型^[2]。

Don Bredin（2011）也证明了房地产企业根据领域和规模等特征会选择不同的融资方式，而在不同的环境下都存在不同的融资决策方式，房地产企业可以借鉴相似条件下其他企业的融资方式^[3]。

Stephen Mull（1997）以G7中的房地产渠道为例进行了相关方面的分析。结论是房地产投资信托与股票和债券之间的相关性非常低，相对回报率非常高。因此，信托基金可以降低投资风险，是财务管理的理想选择^[4]。

JohnAMullaney(1997)介绍了房地产信托基金，提出融资、估值、投资等应该是房地产投资者在做投资决定时更加关注的方面。此外，他还指出了房地产证券化是房地产金融发展的未来方向的观点^[5]。

1.2.2 国内的研究

伍明新（2015）总结出企业的融资和发展将会因为国家宏观政策变化而产生重大影响，房地产企业的融资难度会更大，因为这些因素是不可改变的、不可避免的。在政策和法律的约束下，企业要充分了解自身特点和行业发展趋势，灵活地应对所面临的挑战，抓住市场机遇，才能获得所需的资金，规避政策风险，并在激烈的市场竞争中取得一隅之地^[6]。

郭俞君（2015）通过对相关数据的研究推测无论是直接还是间接形式，未来多元化融资方式将适应市场并成为大多数企业的选择。了解到当今大多数企业都面临着如何增加融资方式、实现企业持续快速发展等问题，并指出如今房地产企业正面临着金融创新这一重大挑战 ^[7]。

张丽雅（2014）提到房地产融资最主要的融资方式是银行贷款，而目前市场面临的货币紧缩问题将导致国内贷款不便，由此可能会搅扰许多房地产企业甚至堕入困境导致停业。因此，在外部融资方面具有灵活性并能以各种方式积极运作对房地产企业来说是至关重要的，如直接整合资本市场、私募基金和信托融资，以满足企业的运营需求^[8]。

何东阳（2014）指出房地产的远景十分广阔，在各行各业中都是一个利润丰厚的行业，投资者在房地产投资的方式是五花八门的并且很受投资者欢迎，所以没有必要过多担心资金。也许在不久的将来，多元化和创新化的房地产金融市场将变得更加流行。现阶段我国的金融体系日趋完善，再加上全球化的发展，华而不实的投资方式将在我国的房地产中发挥积极作用^[9]。

马如雄(2014)指出除了以商业银行贷款作为筹措资金的主要方式，房地产企业也可以考虑选择股权投资、开发基金、房地产信托等新型融资方式。企业内部融资因为风险低、成本低的优点也是企业获得资金融资的一种选择方式，但也有很大的针对性，通常只适用于业务紧急情况下的财务需求^[10]。

迟丽华（2014）认为房地产企业在面对问题时应在原有方式的基础上，增加适合自己的管理应对方式，懂得见机行事。首先，企业需要扩展融资客体。如果企业原本于一家信托公司获得融资，那么可以继续找到另一家信托公司筹集资金，以便在必要的时候偿还之前那家信托公司的资金；其次，如果最终公司无法偿还债务，是有权利把信托产品出卖以获得资金的，而且可以从低抵押贷款利率中受益，也可以以物抵债，抵消债务。一般只要物有所值，投资者就不怕没有下家，另外，也可以在低风险条件下向房地产基金出售信托产品获得资金^[11]。

徐燕雯（2008）通过研究分析了房地产市场融资方式受央行的调节管控结果，称单一传统的选择商业银行信贷融资方式难以满足房地产贷款资金需求量的大额增长，因此有必要创新性地开发一种新的筹资渠道来缓解房地产融资面临的困境^[12]。

牟玲玲(2008)用PEST分析法分析总结了在进行融资活动时房地产企业会面临的风险，并指出为了能准确把握融资活动中房地产企业的主要风险，企业应该对政策、自然、社会、经济、技术这五大风险一一进行逐层分析^[13]。

1.2.3 研究述评

国外一些国家对房地产融资相关问题的研究比较成熟，较早的涉及到房地产信托基金、房地产证券化等领域，更有实用的价值和创新精神。但是因为国情不同，我们不能将国外新型的融资方式直接套用，只是可以作为参考、作为借鉴。

银行信贷还是我国房地产企业目前进行融资的主要选择方式，然而，一些研究也表明了目前单一的融资方式并不能满足房地产企业对资金的高需求。总的来说，我国房地产企业也需要在国外现有新的融资方式基础上继续探索融资方式。由于我国对房地产企业融资的研究刚刚开始，对于在实际中的应用还需要一段时间进行探索。因此，我们更应该努力从自身特点出发，摸索出符合企业自身条件的多元化融资组合方式。

1.3 研究内容与方法

1.3.1 研究内容

第一章：导论。从目的和意义出发确定了本文的研究方向，接着通过对国内外文献进行综合评述来表明国内外对房地产企业的现状研究水平，最后介绍了本文研究的内容和方法。

第二章：对我国房地产企业的融资现状进行分析。具体介绍了我国房地产企业现存的融资方式以及通过对国家统计局资料的分析说明其融资的现状情况。

第三章：介绍我国房地产企业多元化融资方式选择的基本情况。系统阐述多元化融资的定义，接着从行业发展角度和房地产企业所处不同开发阶段分析房地产企业对融资方式如何选择，然后介绍我国目前可考虑选择尝试的新型融资方式及其特征。

第四章：以房地产企业的佼佼者——万科集团的融资方式为例进行研究分析。介绍了万科集团的发展进程、财务状况以及其采用的融资方式，最后阐述其采用多元化融资方式对我国房地产企业融资的启示。

第五章：通过分析提出本文的主要观点和结论。

1.3.2 研究方法

文献研究法。查阅了相关领域的文献资料，不断进行对比分析，不含作者过多的主观思想，全面依照所查真实文献而来，文献上有什么，就写什么。绝不夸大事实，更加客观。

案例分析法。结合万科的财务信息，分析其财务状况以及选择的融资方式，总结这些方式在应用中给企业带来的成功，并结合其多元化方式的选择经验促使我国房地产企业能积极去选择符合自身发展的多元化融资组合方式。

第2章 我国房地产企业融资发展现状

2.1 我国房地产企业现存的融资方式

2.1.1 自筹资金

自筹资金来源渠道比较广泛，是指房地产企业使用自己的现款作为企业自由融资的来源或通过其他方式增加自己的现金基础，以满足项目开发的资本要求。如图2.1可以看出，随着投资规模的不断扩大，对自筹资金的需求也会变得越来越大。为了保证开发建设过程中持续的资金流，企业一般都会另外寻找外部融资方式来与自有资金配合使用。

图2.1 我国房地产开发企业2009-2017年实际到位资金数额^[1]

2.1.2 商业银行贷款

通过对相关资料的研究分析，因为对房地产企业来说通过商业银行贷款筹集资金看起来更安全，又比股票、债券等形式相对容易，所以房地产企业为了能有效获得大量资金而把银行贷款当作项目开发建设的第一选择。对于一些融资能力较弱的企业而言，信用贷款和抵押贷款便成了获得项目开发建设中稳定现金流的选择。但是另一方面，国家调控政策对银行贷款的影响较大，企业更容易受到政策风险的影响。

2.1.3 定金与预收款

房地产企业通过预收购房者的定金及预售取得的销售款。总体上预售在一些中小型房地产企业中占有较大的份额，这是因为当房地产市场比较活跃时，企业可以单纯通过预售取得的销售收入来填补企业大部分的建筑资金，但在房地产市场受到严格控制的情况下，房地产企业的预售条件会变得越来越严格，这使房地产企业通过预售获得资金变得越来越困难。另外预售会将部分风险转嫁给购房者，在一定程度上降低购房者的需求，从而减少中小型房地产企业的收入。