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摘 要

无论是对于政府还是家庭而言，房地产业都是一个重要的行业。不仅关乎经济动态、拉动国民生产总值，也与我们最基础的生活相关，房价的高低是我们关心的问题，而对于房地产开发企业来说，房价的定位也取决于多方面的因素。为了稳定市场，提高人民的生活水平，在2016年5月1日之后，房地产业的“营改增”终于落实在行动之中，这也是我国自“十二五”计划提出结构性减税以来第三阶段的“营改增”计划，至此，我国的“营改增”任务全部完成。

因为对于房地产业来说，“营改增”施行不久，所以研究对“营改增”对房地产业财务绩效的影响具有现实意义。本文大体概述了“营改增”的历程，及与房地产业相关的政策，从理论和某个企业的实际情况相结合，具体分析该政策对房地产开发企业的影响，从财务绩效方面进行切入分析。在分析过程中，也会涉及研究过程中所产生的问题并提出相关的应对措施。

本文认为房地产业的“营改增”对房地产开发企业来说，有很多积极的影响，同时在“营改增”的过渡阶段，房地产开发企业也面临一些问题，只有克服了这些问题，企业才能实现真正的减税。从长远来看，“营改增”也有利于我国税收制度的进步与完善，推进经济的健康发展，且对房价监控更为有效。

关键词：房地产业 “营改增” 财务绩效

“Replace business tax with value-added tax” effects on real estate development enterprise financial performance —— with A company as an example

Abstract

Both for the country is concerned, the real estate industry is an important industry, is not just about the national economy, is also closely related with our life, high and low prices is our concern, for real estate development enterprises, positioning also depends on various factors of the price of the house . In order to stabilize the market, improve people's living standard, after May 1, 2016, the real estate industry to add "camp" finally implement in action, this is also our country since the 12th five-year plan put forward structural tax cuts, the third stage to add "camp" program, so far, our country's "camp to add" task is complete.

Because for the real estate industry, "camp to increase soon, so the research of" camp to increase "the impact on the financial performance of the real estate industry has a realistic significance. This article generally summarizes the camp "change", and related to the real estate industry policy, from the theory and combining the actual situation of an enterprise, specific analysis of the policy impact on real estate development enterprises, cut into the analysis from the aspects of financial performance. In the process of analysis, will be involved in the process of research on the problems and put forward countermeasures.

This paper holds that the "battalion of the real estate industry to increase" for real estate development enterprises, there are a lot of positive effect, at the same time to add "camp" transition stage, the real estate development enterprise is also facing some problems, only have overcome these problems, the enterprise can realize the real tax cuts. To increase in the long run, "camp" and conducive to the progress and improvement of the tax system in our country, promote the healthy development of economy, the house price monitoring more effective.

Keywords: Real estate development enterprise；“Replace business tax with value-added tax”； Financial performance

目 录

摘要 I

Abstract II

第一章 “营改增”背景与历程简介 1

1.1 背景 1

1.2 进程 1

1.3 房地产业“营改增”相关政策 2

1.4 房地产业“营改增”的意义 3

第二章 “营改增”对房地产开发企业财务绩效影响的理论分析 4

2.1 增值税和营业税二者的比较 4

2.2 财务绩效的概念与衡量 4

2.2.1 财务绩效的概念 4

2.2.2 财务绩效的衡量 4

2.3 房地产业“营改增”财务绩效的影响 5

2.3.1 对房地产开发企业税负的影响 5

2.3.2 对房地产开发企业盈利能力的影响 6

2.3.3 对房地产开发企业营运能力的影响 7

2.3.4 对房地产开发企业偿债能力的影响 8

2.3.5 对房地产开发企业发展能力的影响 8

第三章 案例分析 10

3.1 企业概况 10

3.2 税收负担分析 10

3.3 盈利能力影响的分析 11

3.4 营运能力影响的分析 12

3.5 偿债能力影响的分析 12

3.6 发展能力影响的分析 13

第四章 结论和对策 15

4.1 研究结论 15

4.2 问题及应对措施 16

结 语 17

参考文献 18

致 谢 20

第一章 “营改增”背景与历程简介

1.1 背景

自上个世纪末实行税制改革之后，我们国家就一直施行着两税并行的政策，这两税就是众所周知的增值税与营业税。然而全球经济的不断深入，我国的经济水平与国民生产总值的不断发展升级，营业税重复增税的弊端愈发明显，我们政府在“十二五”规划中提出将其逐步改为增值税，这也是作为推动国务院提出的实现结构化减税目标的重要举措。

1.2 进程

“营改增”在我国的实行分为三个阶段。

第一阶段：在一些城市的少数行业进行试点。2012年的年初，我国终于决定开展“营改增”的这项浩大的工作，并且选择了我国经济中心——上海作为实验基地。而在这次的试验中因为风险较大，所以涉及到的行业种类较少，只有货物运输及少许服务业。

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