论文总字数：15355字

摘 要

在精细分工全力推进城市化进程的当下，隶属于国民经济产业中第三产业的房地产业的发展也备受瞩目，自2003年后五年，该行业发展明显优于其他行业处于上游水平，成长态势惊人。但在2008年金融危机的无情破坏下，在众多行业中独领风骚的房地产行业也难以自我保全，当年的销售每况愈下，但仅仅一年，我国房地产业就止住颓势，一举逆流而上保证了稳定的增速，与此同时中国政府为尽快消除金融危机对于国内经济的影响，也采取了大量的救市政策，如四万亿投资计划等。本文基于我国东部地区房地产开发投资以及同地区不同时间房地产开发投资情况数据，研究我国房地产企业投资的情况，探究各地区房地产行业投资是否过度以及过度投资对市场的影响，还有对温哥华地区房地产业的投资状况以及带来的影响进行数据比对了解。同时寻求缓解乃至解决过度投资问题的可行方案：房地产投资项目需要做好长远规划，改善公司股权结构提高公司治理水平，强化信息披露，提高公司透明度，建立科学有效的决策、监督和执行机制，健全并贯彻落实法律制度，加大执法力度：根据房地产行业特征采用相宜政策。

关键词：房地产开发 过度自信 投资 需求

Research on the problem of overinvestment in realty

Abstract

In fine division of labor to the present urbanization, belonging to the third industry in the national economy industry the development of the real estate industry is highly anticipated, five years since 2003, the industry development is superior to other industry in the upstream level, growth momentum.But under the relentless destruction of the financial crisis in 2008, in many industry leading real estate industry is also difficult to self preservation, when sales go from bad to worse, but only a year, China's real estate industry ceased, upriver to ensure the stable growth, at the same time the Chinese government to eliminate the effects of the financial crisis on the domestic economy as soon as possible, also took a lot of rescue policy, such as four trillion investment plan, etc.This article is based on real estate development in east China real estate development investment, investment in a same area and different time data, studies the situation of the investment real estate enterprises in our country, explore the regional real estate investment is excessive and excessive impact on the market, and investment in the vancouver area real estate industry status and the impact of data than understanding.Seek ease and at the same time the feasible scheme to solve the problem of excessive investment, real estate investment projects need to be long-term planning, improving corporate ownership structure to improve corporate governance, strengthen the information disclosure, improve the company's transparency, establish scientific and effective decision-making, supervision and execution mechanism, improve and implement the legal system, intensify law enforcement, according to the characters of the real estate industry to adopt the right policy.

• Key Words: Realty Development；Overconfidence；Investment；Demand

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 绪论 1

1.1课题研究的意义 1

1.2课题研究的现状 1

1.2.1国内研究现状 1

1.2.2国外研究现状 2

1.3研究的内容和研究思路方法 2

1.3.1研究的内容 2

1.3.2研究思路和方法 3

第二章 房地产业投资中的基本概念 4

2.1自由现金流 4

2.2过度投资 4

第三章 房地产投资概述和现状分析 5

3.1房地产投资概述 5

3.1.1房地产投资概况 5

3.1.2房地产投资的特点 5

3.2房地产行业投资现状分析 6

3.2.1房地产投资额增长过快 6

3.2.2市场房价畸形高涨 6

3.2.3住房空置率高 6

3.2.4住房供给结构不合理 7

第四章 我国东部地区以及温哥华地区房地产行业案例分析以及对策和建议 8

4.1我国东部地区房地产行业案例 8

4.2温哥华地区房地产投资案例 10

4.2.1温哥华房地产现状 10

4.2.2繁荣背后的疲软 11

4.2.3房价上涨对人民的影响 12

4.2.4温哥华房地产投资的未来 13

4.3对房地产行业过度投资问题的对策和建议 14

4.3.1房地产投资项目需要做好长远规划 14

4.3.2优化公司股权结构稳定公司治理能力 15

4.3.3强化信息披露，提高公司透明度 15

4.3.4建立科学有效的决策、监督和执行机制 16

4.3.5健全并贯彻落实法律制度加大执法力度 16

4.3.6根据房地产行业特征采用相宜政策 16

第五章 结论和展望 18

参考文献 19

第一章 绪论

1.1课题研究的意义

在我国经济平稳发展的当下，人民生活水平不断提升，在我国产业结构中占据主要地位的建筑业及房地产业的发展也无限美好，高楼大厦不断林立无一不彰显出该行业的蓬勃生命力。在宏观经济学的学习中笔者认识到投资之于经济发展的积极影响。投资可以相当程度上促进经济朝良好方向发展，乘数效应也能不断促进国民经济良性发展。由此可见，投资能最大程度地催化发展，使生产规模稳定，保证扩大再生产。所以，有效率的投资可以极大的提高效益，促使快速的发展。相反，非效率投资只能使得浪费资本，导致绩效下滑。所以文章就研究一下这个与人民生活息息相关的房地产业的投资状况以及带给人民的影响并进行分析研究提出建议意见来是房地产业有更好的发展。

1.2课题研究的现状

1.2.1国内研究现状

我国目前的房地产价格增长速度史无前例，各种破坏价格的现象层出不穷，许多城市的惊人房价往往使普通老百姓望而却步。中国人民建设银行的研究报告表示: 2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21. 62亿㎡,但实际仅开发完成12. 96亿㎡,不足购置面积的60%,相当数量的土地被囤积和倒卖。在国民经济良好发展的时机下，房地产业明显是一个存在一定投机性的行业，因其高综合性、高关联度、高敏感性的特点，越来越多的投资人愿意投入资金在该行业从而导致资金囤积而影响更多其他行业的发展，金融风险的左右程度也随之加大，一旦房地产业出现不稳定因素，国民经济将会受到极大的冲击。20世纪末,海南省是房地产“泡沫”的一大“侵略地”，在1992年、1993年的泡沫后,肆无忌惮的投资使得企业资金难以挪转,民间资金被牵制,国民经济的前进路程被大大阻断，不仅如此，超过500万平方米的商品房无人居住，更有大于1600万平方米的在建工程难以维系，800多亿的资金无法自由流通。海南经济一落千丈，在此些年间，海南省GDP最高与最低点差额接近36个百分点，高开低走的走势震惊全国。

1.2.2国外研究现状

英国经济学家凯恩斯认为，投机即为揣摩参考市场大众的心理而后通过个人判断预测进行的经济活动。《西方经济学》对其的涵义概括为，提前对商品的价格上下波动情况进行有目的性的预测旨在获得更高的价值，投机是市场经济的一种趋势。萨缪尔森（1996）表示，投机者们往往出于自身利益的考虑而进行一系列的买卖行为，他们从不关心商品的使用价值，仅仅希望低买高卖而获取更多利润。同时，投机的范围不仅限于此，涵盖政治、经济投机等多方面，经济学的投机主要是指利用商品在一定期限中的不稳定定价的起伏而赚取差价，房地产汗液的投机行为与之接近，只是商品概念转移至房地产价格，其风险与收益在此基础上也获得更大程度的提升。

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