文 献 综 述

一、”营改增”历程概述

从2012年1月1日开始，国务院决定开展营业税改增值税（以下简称”营改增”）的工作，并在上海进行交通运输业、部分现代服务业的试点。随着改革的推进，到2013年8月1日，”营改增”已经推广至全国范围。在2014年1月1日，国务院有将邮政服务业、铁路运输业纳入”营改增”的试点，同年6月份，电信业也被纳入试点范围之内。

在2016年5月1日，我国又将试点扩大到了生活服务业、建筑业、金融业、房地产业，并将所有企业新增不动产所含的增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税收负担只减不增，至此实现了”十二五”的目标。

而这次改革中的房地产业，无疑是在我国GDP中占比较大的产业，同时对民生也有着很大的影响，所以本文将分析”营改增”对房地产企业财务绩效的影响，并对房地产企业提出一些建议。

二、”营改增”对房地产企业的必要性及意义

袁洲, 何伦志(2016）认为，房地产是一个周期长，投资大，资金密集型产业，对于税收政策的变化有着极强的敏感性，因为这会直接影响到房地产投资企业的税负和利润水平，最终会影响到企业的经济效益，同时，我国房地产行业所涉税费体系复杂，涉及土地增值税、契税、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、投资方向调节税等诸多税种，在一定程度上加重了房地产投资企业的税费负担和投资的积极性。所以，此次改革对于减轻房地产投资企业税负，提高房地产企业投资积极性，对我国房地产业的可持续健康发展具有重要的意义。^[1]

陈玉娇（2015）从宏观上考虑，认为实际税制改革之后，彻底地解决了在纳税程序以及课税范围上存在重复纳税等方面的问题，从而降低了企业的成本，缓解了企业所面临的压力。推动了企业发展，优化企业投资结构。^[2]

孙作林（2015）提出，自2003年以来房价的上涨和控制是社会一直关注的焦点之一，在多地城市限购限贷政策的宏观调控下，房地产市场出现低迷状态，多地政府又相继取消限购限贷政策来扶持房地产企业发展，在这个时候推出房地产企业”营改增”有助于降低房地产企业税负，提高其净利润，促进房地产行业健康发展。^[3]

彭晓洁, 肖强(2014)根据税收征收的三个原则，肯定了”营改增”的科学性。首先是税收效率原则，将营业税和增值税相比较，营业税重复征税的现象十分严重。税收行政效率指的是征税成本的最小化和征税简便易行。两税并存会增加税务人员核查税款的工作量，也会迫使兼营销售商品和提供劳务行为的纳税人分开记账、分别核算税款，增加管理成本。其次是税收公平原则，营业税违背了量能负担的原则，无论纳税人经营盈利与否，只要发生了营业额就要征税，这对不同盈利情况的企业是不公平的。最后，课税范围对税负转移的影响。对于供应商，课税范围较广不利于转换商品，税负不容易转嫁，而课税范围窄则有利于转换商品，进而转嫁税负。^[4]