摘 要

我国房地产价格一路上涨，住房问题已经成了影响人们生活的重要问题，近年来作为调控房价的一种新方法，住房租赁越来越被人们重视。但是住房租赁的发展面临着重重的阻碍，影响住房租赁市场发展的因素有很多。房屋兼具消费和投资的双重属性，购买住房占用了家庭大量的资金，从理论层面来说，购买住房不利于居民的其它消费和投资。另外结合宏观数据和CHFS的调查数据分析发现，购买住房对居民的消费和投资具有抑制作用，不利于经济的发展和人们生活水平的提高。促进住房租赁市场的发展是十分有必要的，因此结合以上研究结果在文章最后对住房租赁市场的发展提出了合理建议。

关键词：住房租买；投资需求；消费需求

Abstract

China's real estate prices have been soaring all the way, and the housing problem has become an important issue affecting people's lives. In recent years, as a new method to control housing prices, Housing leasing has been paid more and more attention. However, the development of housing rental is facing many obstacles. There are many factors that affect the development of housing rental market. Housing has dual attributes of consumption and investment. Buying housing occupies a large amount of household funds. In theory, buying housing is not conducive to other consumption and investment of residents. In addition, combined with macro data and CHFS survey data analysis, it is found that the purchase of housing has a restraining effect on residents' consumption and investment, which is not conducive to economic development and the improvement of people's living standards. It is very necessary to promote the development of the housing rental market. Therefore, combined with the article, some reasonable suggestions are put forward for the development of the housing rental market.

key words: Housing Rent or Purchase; Investment Demand; Consumption Demand

目录

第1章 绪论 1

1.1选题背景与意义 1

1.2国内外研究现状 1

1.3 研究方法与研究思路 3

第2章 我国住房租赁市场发展的情况 4

2.1我国住房市场的现状 4

2.2我国住房租赁市场发展所面临的问题 5

2.4影响我国住房租赁市场发展的因素 6

第3章 居民消费需求、投资需求和住房租买关系的理论分析 8

3.1居民消费需求及影响因素 8

3.2居民投资需求及影响因素 8

3.3住房租买与居民消费、投资三者关系探讨 9

第4章 居民消费需求、投资需求和住房租买关系的实证分析 11

4.1居民消费与投资的宏观现状 11

4.2我国住房市场近年的发展状况 13

4.3以CHFS调查数据为依据分析三者关系 14

4.3.1居民购房原因及居住现状 14

4.3.2住房租买者在消费、投资方面的差异化验证 16

4.3.3住房租买与消费、投资的回归分析 17

4.4实证结果讨论与分析 17

第5章 住房租赁市场发展的合理建议 19

5.1发展金融市场，提高人们投资收益 19

5.2通力合作，改变人们的住房观念 19

5.3借鉴国外，征收住房空置税 20

第6章 结论与展望 21

6.1结论 21

6.2展望 21

参考文献 22

致谢 24

第1章 绪论

1.1选题背景与意义

住房问题是关乎民生的重大问题，也是党和政府工作的重点。1981 年联合国《住宅人权宣言》指出，住房权利是所有居民的基本人权^[1]。在2017年10月，党的十九大报告明确提出“房子是用来住的不是用来炒的”^[2]。为了调控房价，政府曾出台过一系列的政策比如说限购、提高第二套住房的首付比例等等，但是房价上涨趋势仍是难以遏制。2017年12月全国城乡建设工作会议进一步强调深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度^[3]。此后“住房租赁”“租购同权”“租售并举”等词频繁见诸报端。

但是大力宣传的住房租赁，能否被大众所接受，能否有效的调控房价，稳定房地产市场还有待观察。有学者认为，我国现行的住房租赁市场管理法规体系很不健全，导致我国的住房租赁市场基本上是一个自约束或无外部约束的市场^[4]，这很不利于我国住房租赁市场的发展。另外对于提到的“租售同权”，也有学者提出了质疑，认为“租售同权”在短期的发展中，在一定程度上提高了承租人的权利，但并没有让租房者和住房者得到完全同等的权利^[5]。其实我国住房租赁市场面临的问题远远不止以上这些，影响住房租买的因素有很多，本研究的目的在于结合中国的实际情况，选取其中与居民的金融理财密切相关的两个因素，探究可能影响居民租买选择的消费需求和投资需求，它们三者之间的关系。

1.2国内外研究现状

对于住房租赁，在国外已经相对比较成熟了，他们的对人们能够选择住房租赁有自己的看法。在理论方面最早构建了住房自有与租赁成本比较的定量分析框架的是Shelton，其实证研究结果^[6]表明：决定住房购买与租赁选择的关键因素是在某处住房居住时间的长短。但是后来人们认为这种关系过于简单了，它应该还受到市场因素的影响，比如市场租售比、房价涨幅等^[7]。家庭住房租买选择决策也不能简单从成本收益的角度来考虑，从效用最大化角度分析更具有现实意义^[8]。这些考虑都是逐步深化的，也是出于理性人的角度考虑的。接着随着行为金融的兴起，人们将理性人的假设推翻，把人置于自然人的角度来看，发现房地产市场主体易受货币幻觉、过度信心、片面信息及供给垄断等行为因素的影响^[9]

在实际的情况探讨方面，在世界各地，大约有12亿人住在租来的住所里^[10],各国各地的住房租赁市场发展形态各异，比如在过去的40年内，香港扩大了公共住房供给制度；而英国住房供应制度缩减了^[11]，正因为各国各地的情况不同所以研究的重点也不同，美国一些学者的研究对象放在了在住房租赁市场中的种族歧视，虽然美国联邦公平住房法禁止基于种族、肤色、家庭地位和宗教等的住房歧视,但是通过随机实验发现，在住房租赁市场中的种族歧视仍然存在^[12]。当然种族歧视的问题并不仅仅发生在美国，德国的住房市场也同样存在^[13]。但是这种种族歧视的问题放在我国来研究显然是不合适的，因此我们做研究要根据自己国家的情况来，虽然都是住房租赁市场的问题，却不能完全照搬别国的解决问题的方法。

国内学者的关注点主要是从社会的大环境或者是出租者角度出发的，他们目的在于指出国内的住房租赁市场发展存在的问题从而为完善市场提供自己的建议和看法，以促进住房租赁市场的发展。对于国内住房租赁发展存在的问题，易宪容、郑雅丽^[14]认为，国内住房租赁市场乱象四起的主要原因在于理论上准备不足，从而无法把握市场的初始条件、本质特征、发展原则及核心问题。当然，除了理论准备不足，在实际中，中国住房租赁制度存在租金标准和限制出租人住房租赁合同解除权缺乏制度硬约束，住房租赁合同期限限制，以及承租人优先购买权形同虚设等缺陷^[15]，这关乎租金方面的问题也是影响住房租赁发展的重要原因之一。另外，住房租赁市场成熟度不够导致金融支持动力不足的重要原因^[16]，反过来，金融支持住房租赁面临一系列问题和挑战，成为制约住房租赁市场发展的短板^[17]。

但也有学者出于租房者的角度做了相应的研究：中国房价一路上涨，通过研究发现房价不确定性对居民消费有显著抑制效应^[18]，在选用租买选择效用最大化模型分析城市居民住房消费行为，引入租售比作为衡量住房租售市场均衡发展的指标来分析影响住房租买选择差异的因素并以天津市为例进一步做了实证研究^[19][20]后发现，住房租买效应差异等原因会影响居民的租买选择。再具体些，随着住房租赁市场的发展，越多的人选择租房，将房租作为一项重要支出应该在个人所得税中扣除的呼声也越来越高^[21]，想要做到真正的“租住同权”个税扣除房租似乎是一件必要的事情。与此相对的是住房公积金，住房公积金作为职工工资的一部分^[22]免征个人所得税，而且缴存家庭可以享受公积金贷款的利息优惠，降低购房的利息负担^[23]，但是根据《住房公积金管理条例》规定“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用”^[24]，所以住房公积金并不能给住房租赁者带来优惠，这可能也会影响住房租赁市场的发展。

总之，住房租赁作为一个国家大力扶持的项目正在我国边摸索边前行，它的发展面临着诸多的挑战，中国的市场有它自己的特色，我们也不能完全照搬国外的经验，立足中国的国情特色来发现问题解决问题才是我们要努力探索的方向。因此能够以此作为研究的项目，可以说是紧跟时代潮流，希望能够有所收获，对这项事务的发展做出自己的贡献。

1.3 研究方法与研究思路

本研究主要运用理论与实证相结合的研究方法，不仅从理论层面分析居民家庭投资需求、消费需求与住房租买的关系，还将用SPSS19.0以及EViews 8软件对宏观数据以及CHFS的问卷数据进行分析，对三者间的关系进行实证分析。

主要研究思路为：首先介绍我国住房市场发展的现状，根据其他学者的相关研究找出我国住房租赁市场发展中存在的问题。结合我国的实际情况，从影响居民住房租买选择的几大因素中选择其中的居民消费需求和投资需求作为研究变量，探讨居民消费需求投资需求和住房租买之间的关系。通过数据分析得出结论，并根据三者间的关系，提出对稳定我国房地产市场，有效促进住房租赁市场发展的合理建议。

第2章 我国住房租赁市场发展的情况

2.1我国住房市场的现状

由2017年CHFS数据来看，我国家庭住房拥有率为92.8%，其中农村家庭住房拥有率为97.2%，城镇家庭住房拥有率为90.2%，同2013年和2015年相比呈稳步上升趋势。我国家庭住房自有率为85.0%，位于全球前列。其中，农村家庭住房自有率为93.6%，城镇家庭住房自有率为80.8%。

从国际视角来看，国外的住房市场基本上是租房与购房并重，住房自有率在80%以下，在国际化的大都市中，房屋自有率普遍较低。像是美国纽约它的住房自有率为35.5%，也有的国家整体住房自有率偏低，比如德国，它的租房率约为56%，超过了35%—50%的举荐水平。通过对比可以发现，我国住房自有率过高，这虽然与我国自古以来的住房传统有关，但也与住房改革后的住房政策引领有关。

在改革开放后，我国一直实行的是住房分配政策，住户只要象征性的交一点租金，就可以拥有住房，那时的住房是真正的为了满足住户的居住的刚性需求，但随着经济的发展，这种分配方式越来越不能满足人们的住房需要，在1978年，全国城镇居民人均居住面积仅3．6，缺房户达869万，占城市总户数的47．5%。为了改善人们的生活质量，在1998年国家进行了住房市场化改革，取消了住房的实物分配，改成住房货币分配。在当年的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》指出，我国要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。这也是我国重售轻租的开始，在1998年之后，我国房地产市场蓬勃发展起来了，当然与人均居住面积共同增长还有住房的价格。

我国房地产市场在不断发展了20多年后，购房已经成为了很多家庭的负担，房价高企使许多家庭望而却步，为了购买一套住房，花费的是一两代人的积蓄，不仅要交首付，还要承担每个月的房贷。房子已经从给人们安全感和幸福感的住房，变成了吞噬人们辛苦劳作，压在人们肩头沉甸甸的负担。

为了改变这种状况，国家相继出台了许多的政策来遏制不断上涨的房价，这些政策从税收、土地、信贷等多个方面管控房价，但是正所谓“堵不如疏”，以抬高住房准入门槛，依靠限制人们购房来稳定房价并没有得到显著成效。住房市场应该是购房与租房两条腿走路，而我国一直的重售轻租观念使得现在住房这条腿过长，租房相对变得太短，这种状态下，我们不仅要给购房缩长度，也要给租房加长度，这样我国的住房市场才能平稳。近年来，提出了“租售同权”“租售并举”的新政策，希望通过大力发展我国的住房租赁市场来管控房价。

2.2我国住房租赁市场发展所面临的问题

我国的住房市场发展的初衷是为了顺应市场经济的发展，满足人们的住房需要，改善人们的生活质量。但是我国的住房市场发展的过于迅速，房价一度不可控，购房成了人们生活的一大难题。为了解决这一问题，政府出台了很多的政策，但是收效并不显著，最近几年提出的“租售并举”为调控房价提供了另一种思路。我国的住房租赁市场经历了从无到有，现在的发展却面临着很多的问题。

一是供求结构失衡。从需求角度来看，租房者大多是中低收入者和流动人员。这些流动人员主要由异地就业的大学生和靠城镇化驱动的外来务工人员构成，他们衍生出了很大的住房租赁需求。他们大多单人居住，不喜欢群租，对住房的需求主要是以设施齐全的小户型为主，户型面积一般为50左右，不追求大户型。《58集团2017租赁蓝皮书》显示，现在占比最多的租客形式是伴侣或者是年轻夫妇，29%的租客处于独居状态，其中以家庭形式与老人、小孩共同居住的仅有27%。根据住建部2015年对16个外来人口集中的大城市的专项调查结果显示，四分之三以上的租客需求 50 平方米以下的中小户型房屋。从需求区域来说，一二线城市租房需求旺盛，三四线城市的租房需求相对较弱。这是因为一二线城市相比于三四线城市来说，能够提供更多的发展机会，能够吸引更多的人来此发展，因此人员密集，加上一二线城市房价高企，购买住房的难度较大，因此租赁住房的需求很大。从供给角度来看，我国目前有四类住房租赁房源的供给者，分别是拥有一套住房以上的居民、政府、住房租赁的专业机构以及开发商，目前以拥有一套住房以上的居民为住房租赁市场的主体。居民所提供住房大多是大户型的，开发商建设它的初衷是给一个家庭使用，面积一般在80平方以上。

由此可见，我国的住房租赁市场的对房屋的需求和供给存在着严重的不匹配，一方面是大户型的住房闲置，另一方面却是对小户型的需求得不到满足。

二是住房租赁市场不规范，竞争不公平。我国的住房市场有完备的信息登记系统，建立了专职的不动产交易中心，能够很好的掌握每套商品住房的信息，每套住房都有它自己的身份信息。但是租赁市场尚不具备严格的信息登记制度，出租者与承租者互不能掌握对方的历史信息，对对方的诚信情况难以深入了解，这容易造成双方间的不信任。另外一些租客对房屋有破坏行为，但因为缺乏惩戒机制对其进行惩罚，出租者往往只能自认倒霉，为了避免房屋受损出租者会选择让房屋空置而不出租，这就造成了租赁住房供给的减少，不利于租赁市场的发展。