1.1研究背景及意义

我国住房市场长期以来一直“重售轻租”。而2017至2018 年，我国政府陆续出台政策推动发展租赁市场，“长租公寓”领域也逐渐兴起。自2017 年中央经济会议明确提出了要坚持 “房子是用来住的，不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制; 要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展以来，我国住房租赁市场进入了快速发展期。不论是从我国城市化进程所处的阶段，还是从租房人群的迭代变化来看，发展住房租赁市场尤其是发展长期租赁是非常必要和急迫的任务，住房租赁市场作为一个万亿级别的巨大市场，也是当前唯一一个具有重要政策红利的领域，其发展空间绝对不容小觑。2018年住房租赁市场快速发展，政策、资本、企业等各方主体均积极参与其中，行业处于发展初期的阶段仍旧尚未改变，在这一时期，政策、机制都在不断完善，政府和企业也在不断探索发展的模式，创新发展的思路。在政府层面，支持与监管齐头并进。在国家大政策方针的指导下，中央及地方出台了多项支持、鼓励住房租赁市场发展的政策。其中，武汉市就市场监管、人才政策、金融市场、租赁企业等方面也出台了相关的住房租赁政策，去年出台了《2018年建立租购足够并举住房政策实施方案》，其中就提出了加强租赁制度建设、扶持壮大租赁主体企业等六大举措，并明确了相关的责任单位，对完成时间也做出具体规定。另外，随着各地区房价不断上涨，来自生活各方面的压力，以及人们思想观念的转变，越来越多的人群选择暂时租住公寓代替买房。

在此背景下，研究长租公寓的合理租金定价区间便显得尤为重要，一方面，对于长租公寓甚至普通的住房租赁租金定价体系及租金评估将提供一定的理论基础；另一方面，本文也会对未来长租公寓的定价的具体实践提供一定的参考价值，为需求群体选择合理租金的长租公寓提供一种简单的计算方法作为参考。

1.2国内外研究现状

1.2.1运营模式分析

国外Borsch-Supan（2004）认为德国租赁市场发展模式主要为政策支持、公私合作的模式，政府将已存在的大部分公租房，一方面转化为市场租赁房，一方面出售给私人进行租赁，从而形成公共租赁住房由政府、机构或个人多方主体所有，这样的公私合作极大的调动了机构出租人的活跃度，从而更好的促进租赁市场的发展。Kirchner 认为美国租赁市场主要为规模经营、金融支持的模式，规模化经营可以减少大量人力及维修成本，树立良好的品牌形象从而增加经济效益，同时又进一步引进房地产信托投资基金（REITs）构建完善的金融体系，来解决机构出租人融资难的问题。Malpezzi（2008）研究日本的租赁市场规模较大且规范，日本的租赁住宅分为以下类型：公营租赁住宅、都市再生机构的租赁住宅、民营租赁住宅（非木质）、民营租赁住宅（木质）和工资租赁住宅。

国内罗诗勇（2017）以城中村为改造载体，对不同主题运营模式的长租公寓从房源、客户定位、空间配置、服务设施、环境等多角度进行了详细分析；认为长租公寓最基本、最核心的本质属性依然是居住，有了良好的居住体验，其叠加服务才会体现出相应价值。孙悦（2018）等人从长租公寓融资租赁模式、优势、存在的风险及障碍三方面进行研究。李嘉（2018）通过四象限模型分析研究发现: 长租公寓运营方面面临着收益端租金回报率低，成本端土地成本、资金成本和税负成本三高的困境。

1.2.2租金定价研究

1967 年，特征价格理论首次应用于住宅市场，Rider（1967）首次利用特征价格方法对其住宅环境的改善进行研究。Lancaste（1971）在此研究基础上提出了消费者理论， Rosen（1974）提出了市场均衡模型，这两者很大力度促进了特征价格方法的推广和发展，进一步为特征价格理论和相关模型的广泛采用奠定了理论基础。Harv.L.Rev(1988)研究提出了合理的控制租金会增加新住房的建设体量，以此方式能够足以激励租赁企业保持较高的物业出租率，进而确保了持续的活力和城市社区的凝聚力。Sommeretal （2007）研究了美国1995-2005 期间租金波动影响，其结果表明了利率水平、信贷条件等为也能在一定程度上稳定租金。Albert Saiz （2007）深入研究了人口与租金之间的关系，提出了移入城市的人口与租金呈正相关影响。2009年W.A.Brunauer，S.Lang等在特征选择上趋于一致，研究考虑了空间因素的特征模型在租金价格影响上的应用。Rainer Schulz，Axel Werwatz（2012）搜集了柏林四个区 1982年 8 月至 1999 年 12 月的月度数据并运用特征模型来研究考察租金的各项影响因素。

由于长租公寓在国内出现的时间不长，相关文献较少，国内学者大多就住宅价格、公共租赁住房价格等问题展开研究。杨晓冬,李忠富（2012）则通过分析哈尔滨市住宅租赁价格的主要影响因素,建立了住宅租赁特征价格指标体系和进行相关变量选取。构建了哈尔滨市住房租赁价格特征价格模型,并结合哈尔滨市260个住宅样本及调研数据进行实证研究,得出了哈尔滨市住宅租赁市场各住宅特征对于租金的影响权重。陈钰、吴勇男（2013）立足于公共租赁住房的内涵和保障范围，对其定价影响因素进行了分析，运用计量经济学的回归分析方法，从人均收入和资本收益两个角度建立了北京市公共租赁住房租赁价格模型。孟君迟,张哨军（2016）则研究住宅租金的影响因素,以武汉市住宅租赁市场为研究对象 ,对数据进行多元线性回归分析,得到了武汉市住宅租赁特征价格模型,通过模型的建立分析武汉市住宅租金构成的内在规律。邹劲松（2017）提出了符合首都城市发展特点的公共租赁住房定价机制，并运用 ARIMA 模型，设计了公共租赁住房定价模型; 同时就租金调整、特殊家庭补贴以及公租房对房地产市场的影响进行了分析。瞿诗进,胡守庚（2018）等人基于武汉市2007-2015年数据,采用广义可行最小二乘法修正的特征价格模型,测度了微观影响因素对住宅地价影响程度的时空演变规律。毛德华,吴亚菱（2018）等人以通过实地调查与GIS技术获取的长沙市内875个有效样本数据为基础,建立了特征价格模型并结合弹性与边际价格分析,揭示了长沙市生态景观对住宅价格总体的影响。