论文总字数：78315字

摘 要

本次毕业设计是弯田物业针对弯田家园所做的一份投标文件。物业管理投标是指物业管理企业开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交投标书和投标文件，参加物业管理竞标，以求市场竞争获得物业管理项目的过程。编写投标文件应严格按照国家规定的法律法规，遵守真实性原则和正当竞争原则。投标书的内容要真实，不能弄虚作假。参加投标的物业管理企业要反对其他参与竞标的物业管理企业进行不正当竞争行为，倡导物业管理投标企业遵守商业道德；参加竞投的物业管理企业要约束自己不作不正当竞争。

关键字： 弯田物业 投标文件 真实性原则 正当竞争原则

Lou Di City, Wan Tian home Tender documents

Abstract

This graduation design is a tender document for the bend field property for the bend field home.. Property management bidding is refers to the property management companies to expand the business, according to the property management tender documents as required by the organization to the preparation of tender documents, and to tender units to submit tenders and bidding documents, participate in the property management bidding, market competition in order to acquire the property management of the project. The preparation of bid documents should be strictly in accordance with the laws and regulations of the state, comply with the principle of authenticity and the principle of due competition. The content of the tender should be true, not resort to deceit. Participated in the bidding property management companies against acts of unfair competition other bidding property management companies, advocate the property management bidding enterprises to comply with business ethics; in bidding for property management companies to restrain themselves not as unfair competition.

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Keywords: Curved field property Bid documents Authenticity principle Fair competition principle

目录

摘要 I

Abstract II

第一章 企业投标说明 1

1.1投标函 1

1.2投标报价表 1

1.3开办费及物业服务费用收支的测算报告 2

1.3.1前期服务费用的测算 2

1.3.2 弯田家园物业服务处成立所需物品及费用测算（开办费） 3

1.3.3物业服务费用收支测算 6

第二章 公司简介及管理人员基本情况 10

2.1公司简介 10

2.2 公司营业执照、税务登记证、法人身份证、资质证书复印件（附后） 11

2.3 2015年公司财务报表（附后） 11

2.4 公司业绩 11

2.5 主要管理人员 11

第三章 物业管理服务的整体设想与策划 11

3.1 对弯田家园物业的认识 11

3.2 提高物业管理服务水平的整体设想与策划 12

3.3 目标定位及高标准、高水平管理的主要措施 17

3.4 工作重点及二项承诺 20

3.5 特色服务与全方位基础服务 21

3.5.1 特色服务 21

3.5.2全方位基础服务 21

3.5.3 综合管理服务 21

3.5.4 护卫服务 22

3.5.5 工程机电管理 22

3.5.6 清洁管理服务 22

3.5.7 绿化管理服务 22

3.6 管理目标 23

第四章 拟采取的管理方式、工作计划和物资装备 23

4.1 拟采取的管理方式 23

4.1.1 组织系统 23

4.1.2 运作系统 25

4.1.3 激励系统 26

4.1.4 监督与自我约束机制 27

4.2 工作计划 28

4.2.1工作计划 28

4.2.2 管理服务工人安排 29

4.3 物资装备 32

第五章 管理人员的配备、培训和管理 33

5.1 人员配备 33

5.1.1 湾田家园物管处服务人员配置 33

5.1.2 岗位设置情况及说明： 33

5.1.3 各类人员文化素质、专业素质要求 34

5.2 岗位职责及任职要求 35

5.2.1 主任岗位职责 36

5.2.2 工程主管岗位职责 37

5.2.3 物业主管岗位职责 37

5.2.4 物管员岗位职责 38

5.2.5 会计岗位职责 39

5.2.6 出纳岗位职责 39

5.2.7 物业部岗位职责 40

5.2.8 清洁员岗位职责 40

5.2.9 绿化员岗位职责 40

5.2.10 工程部主管职责 41

5.2.11 强电工程师职责 42

5.2.12 值班电工岗位职责 42

5.2.13 机电维修工岗位职责 43

5.2.14 管道工岗位职责 43

5.2.15 弱电工岗位职责 44

5.2.16 保安主管职责 44

5.2.17 保安班长职责 45

5.2.18 巡逻岗岗位职责 45

5.2.19 中央控制室保安员岗位职责 46

5.2.20 门岗岗位职责 46

5.2.21 车场管理员岗位职责 47

5.3 人员的培训 47

5.3.1 培训目标及原则 48

5.3.2 培训方式及内容 48

5.3.3 考核工作 50

5.3.4 新进员工培训的实施原则 51

5.3.5 入职培训（感知教育、业绩考评）的实施原则 51

5.3.6 在岗培训 52

5.3.7 转、待岗的培训：按本细则入职培训执行 52

5.3.8 组织培训 52

5.3.9 培训的管理 52

5.4 人员的管理 53

5.4.1 录用 53

5.4.2 淘汰机制 54

5.4.3 激励机制 54

5.4.4 服务意识 54

5.4.5 实行量化考核机制 54

5.4.6 以企业文化感召人，留住人才 55

5.4.7 团队精神 55

5.4.8 保障措施 55

第六章 管理规章制度、档案的建立与管理及ISO质量管理体系 56

6.1 管理规章制度 56

6.1.1 湾田家园外部管理制度订立的原则 56

6.1.2 湾田家园内部管理制度订立的原则 57

6.1.3 湾田家园管理规章制度目录：（不限于） 57

6．2 档案的建立与管理 58

6.2.1 档案管理运作环节 59

6.2.2 档案资料的分类 60

6.3 ISO质量管理体系 62

第七章 各项管理指标承诺及采取的措施 64

第八章 湾田家园物业管理和后续工程的前期介入 68

8.1 前期介入 68

8.1.1 前期介入的必要性 68

8.1.2 前期介入的工作内容、工作方式 69

8.1.3 竣工验收的介入（工程技术人员参与） 70

8.2 处理湾田家园与周边施工现场之间各类矛盾的措施 71

8.2.1 成品保护 71

8.2.2 噪音控制 71

8.2.3 有害气体的控制 71

8.2.4 尘土的控制 72

8.2.5 临时用水、用电控制 72

8.2.6材料及垃圾运输控制 72

8.2.7 高空坠物控制 72

8.2.8 工程防火控制 73

第九章 社区文化活动和便民服务 73

9.1 社区文化活动 73

9.1.1 环境文化建设 73

9.1.2 行为文化建设 74

9.1.3 制度文化建设 74

9.1.4 精神文化建设 74

9.1.5 网上社区文化建设 75

9.2 便民服务 75

9.2.1 无偿服务（不限于） 75

9.2.2 有偿服务项（实行微利收费，具体价位根据市场行情实行） 76

第十章 机电设备、设施的管理 78

10.1 专业化管理 78

10.2 工程设备管理内容 78

10.3 设备运行操作 79

10.4 设备保养 79

10.4.1 日常保养 79

10.4.2 定期保养 79

10.5 设备维修 80

10.5.1 预防维修 80

10.5.2 故障维修 81

10.6 设施设备维修养护计划 81

10.6.1 电梯检修计划表 82

10.6.2 发配电、供水设备检修计划表 84

10.6.3 强弱电、供水设备检修计划表 85

10.6.4 智能化系统维护保养项目表 88

10.7 应急处理方案 90

10.7.1 设备故障处理规程 90

10.7.2 发生火警处理规程 91

10.7.3 轿顶操作放人程序 92

10.7.4 机房操作手动放人程序 92

10.7.5 供电电源停电故障处理规程 93

10.7.6 停水及故障处理规程 93

10.7.7 空调故障处理规程 93

第十一章 物业维修养护计划和实施 94

11.1 物业维修养护的组织实施方案 94

11.2 物业维修养护计划 94

第十二章 护卫管理服务 97

12.1 护卫岗位设置 97

12.2 治安管理 97

12.2.1 前期治安形势分析 97

12.2.2 治安管理确保治安事件发生率为零 98

12.3 消防管理 99

12.4 人员管理 101

12.4.1 注重“以人为本”的管理，加大保安人员职业道德和行业规范 101

12.4.2 内部管理：准军事化管理，每星期训练不少于1个课时，业务培训不少于2个课时 101

12.5 紧急情况处理 101

12.5.1 火警管理程序 101

12.6 车辆管理 102

12.7 服务承诺 103

第十三章 清洁管理服务 103

13.1 日常保洁服务岗位设置及服务范围 103

13.1.1 岗位设置：10人（另地下停车场1人） 103

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