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摘 要

物业管理是房地产行业的一个重要组成部分，随着房地产的发展，人们更愿意在有优质高效物业管理的情况下生活和办公，物业公司依照签订物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理与维护。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向业主提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理运作的。

本文通过分析江苏省南京市物业管理行情与参考社区物业管理招投标相关文件，对地处城东江宁区麒麟生态科技新城核心位置中海国际社区项目做一份招投标文件。

关键词： 物业管理 招投标 住宅物业

Nanjing international community tender documents

abstract

Property management is an important part of the real estate industry, with the development of real estate, people are more willing to in a quality and efficient property management of living and office, the property company in accordance with the property management contract or agreement is signed and has been put into use all kinds of houses and buildings and ancillary facilities and site management and maintenance. At the same time, the professional management of the environment, sanitation, security, public green space, road maintenance of the housing area is carried out in a unified way. Property management is a collection of management, management, services for the integration of paid labor, it is in accordance with the social and professional management of the operation of the principle .

In this paper, Nanjing City, Jiangsu Province, the property management market and property management bidding documents, the Jiangning District of Nanjing city in the sea of the international community project to do a tender documents.

Key words: property； management bidding； residential property

摘要 Ⅰ

ABSTRACT Ⅱ

摘要 1

第一章 物业管理招标文件 1

1.2中海国际社区住宅物业基本情况概述 1

1.3国际社区设施设备系统 2

1.3.1给、排水系统 2

1.3.2物业共用部位明细 3

1.4物业管理公共服务费收费标准报价要求 3

1.4.1物业管理公共服务费收费标准 3

1.4.2空置房物业管理公共服务费收费标准 3

1.4.3机动车车辆停放服务费单独测算、报价 3

1.4.4 报价要求 4

1.5物业管理的内容与要求 5

1.6常规管理服务质量标准及其措施 5

1.6.2交通和车辆管理 6

1.6.3装修管理策划 6

1.6.4房屋管理维护 7

1.6.5设施设备管理 7

1.6.6清洁保洁服务 8

1.6.7绿化养护管理 9

1.6.8业主事务处理 9

1.6.9特约服务 9

1.8社区文化建设 10

1.9管理服务重点、难点和措施 10

1.10突发事件应急处理预案 10

1.10.1火灾应急预案 10

1.10.2 紧急事件处置规程 10

1.10 自然灾害预防管理规程 11

1.11管理规章制度 11

1.12物业管理费用测算及投标报价 12

1.12.1物业管理公共服务费收费标准测算、报价要求 12

1.12.2车辆停放服务费测算报价要求 12

1.13物业管理费测算、报价要求 13

1.14投标要求 13

1.15投标文件处置 13

1.16开标 14

1.17评标 14

1.18投标报价评分 14

1.19定标 16

1.20合同及其他 16

第二章 企业投标证明文件 18

2.1序言 18

2.2投标函与承诺书 18

2.3投标报价 20

2.4法定代表人身份证明书 20

2.5委托授权书 20

2.6任职证明 21

2.7 南京中海国际社区物业管理投标书编制说明 21

第三章 投标公司基本概况 22

3.1前言 23

3.2公司简介 23

3.3公司管理项目及管理经验简介 23

3.4公司管理品牌优势 24

3.5公司服务指导思想 25

第四章 物业管理整体设想与规划 25

4.1 中海国际社区项目介绍 26

4.1.1简介 26

4.1.2中海国际社区主要经济技术指标 26

4.1.3公共设施和公用场所情况 26

4.1.4中海国际社区周边配套介绍 26

4.1.5中海物业潜在业主特征及需求分析 27

4.2国际社区管理目标 28

4.3国际社区管理措施 28

4.3.1．建立和实施完善的物业管理质量体系与开展创优活动 29

4.3.2.建立高素质的员工队伍 29

4.3.3．加强物业管理的硬件条件 29

4.3.4．实施人性化的管理 29

4.3.5.发挥业主自治、自律的功能 30

4.3.6.保证管理上的超前性和创造性 30

4.4管理方式 30

4.4.1.一体化管理 30

4.4.2.人性化管理 30

4.4.3.标准化管理 31

4.4.4.闭环式管理 31

4.4.6.创新管理 31

4.4.7.和谐化管理 32

4.5创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想 32

第五章 社区文化建设 33

5.1.1关于硬件方面 34

5.1.2.关于软件方面 34

5.2.1 社区文化人员配备 34

5.3. 社区文化活动场所 35

5.4. 社区文化活动计划一览表 35

第六章 拟采取的管理方式 37

6.1组织体系 37

6.1.1经理办公室 37

6.1.2.物业管理部 37

6.1.3工程管理部 38

6.1.4.财务客服管理部 39

6.2.国际社区员工编制 39

6.3公司编制 41

6.4 管理处运作方式及各部门职责 42

6.4.1管理处运作方式 42

6.4.2部门职责 42

6.5人员任职要求 42

6.5.1. 42

6.6物业管理人员培训 44

6.6.1.新员工上岗培训 44

5.6.2.在岗员工循环培训 44

6.6.3.上岗循环培训的考核办法。 44

6.6.4.培训计划及培训内容提纲 44

6.7.人员配备 46

6.8.岗位职责和工作范围 47

6.8.1.管理处经理 47

6.8.2.客户服务部主任 47

6.8.3.设备管理部主管 48

6.8.4.保安服务部主管 48

6.8.5.保洁绿化部主管 49

6.8.6.业户接待员（出纳、投诉） 49

6.8.7.业户接待员（档案） 49

6.8.8.维护岗保安 49

6.8.9.秩序维护岗保安 50

6.8.10.保洁工 50

6.8.11.设备工（值班水电工） 50

6.8.11.设备工（维修工） 51

6.8.12.绿化养护员 51

6.9.物业员工培训重点课程 51

6.9.1.关于物业员工的培训，具体点训练课程有： 51

6.9.2.特殊工种加插课程 52

第七章 工作计划 52

7.1 前期管理工作 53

7.2 入伙期管理工作 53

7.3正常期管理工作 54

7.4物资装备 55

7.4.1办公室物资 55

7.4.2维修工具 56

7.4.3保洁绿化工具 57

7.4.4治安、交通、消防管理装备 58

7.5.1 早期介入的工作 59

7.5.2.物业交付 60

7.5.3.接管验收  60

7.5.4. 住户入伙管理 61

7.6.安全管理 62

7.6.1.管理目标 62

7.6.2.建立交互式联动治安网络 63

7.6.3.紧急情况下的应急处理措施 63

7.6.5 火灾处置程序 66

7.6.6.发生停电事故的应急处理 67

7.6.8.突发地震的应急处理 68

7.7.车辆管理 69

7.8.地下车库经营管理的说明 70

7.9. 物业修缮 71

7.9.1房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 71

7.9.2房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 71

7.9.3.消防设备 72

7.9.5.给排水设备 72

7.9.6.控制柜的保养 73

7.9.7. 弱电设备 73

7.9.8.电梯设备 74

7.9.9.楼道养护 74

7.9.10.绿化养护 75

7.10.装修管理 77

7.10.6.装修的资料 79

7.10.7.装修条件 79

7.14. 设施设备管理 82

7.14.1.建立先进的设施设备管理体系 82

7.14.2.建立完善的管理制度 83

7.14.3.做好设施设备管理的基础资料工作 83

7.14.4.设施设备管理目标 83

7.14.6.公用设施保养标准 85

第八章 套内部分使用指引 87

8.1.土建装修部分 88

8.1.1.天花部分 88

8.1.2.墙面部分 88

8.1.3.门窗部分 88

8.1.4.屋面 88

8.2. 给水系统 89

8.3.排水系统 89

8.4.强电系统 90

8.5.触电抢救 90

8.6.如何办理增容手续 90

8.7.套内弱电系统介绍 90

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