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摘 要

可行性研究就是运用多种科学手段（包括技术经济学、社会学、经济学及系统工程学等）对拟建项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的综合科学。其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。同时可行性研究还能为银行贷款、合作者签约、工程设计等提供依据和基础资料，它是决策科学化的必要步骤和手段。

汤臣一品的房地产可行性研究报告，研究本项目在天津海河区域的先进、实用和可靠，以及本项目在经济上合理财务上的盈利为投资降低风险。汤臣津湾一品可行性研究经过各项风险测试来决定它的整体布局和走向。从而促进整体天津海河区域形象与经济。

关键词：房地产开发 可行性研究 市场分析 财务分析 不确定性分析

Tomson Yipin Jin Wan real estate project feasibility study report

Abstract

Feasibility study is to use a variety of scientific methods (including the technical economics, sociology, economics and system engineering, etc.) on the necessity, feasibility and the rationality of the proposed project technical and economic argumentation of comprehensive science. Its basic task is to through extensive investigation and study, comprehensive argument whether a project is technically advanced, practical and reliable, economically reasonable, whether financially profitable, provide scientific basis for investment decision. Feasibility study for a bank loan at the same time, partners sign, which provides the basis for engineering design and basic data, it is the necessary steps and scientific decision-making tool.

Tomson real estate feasibility study report, the research of this project in tianjin haihe river area of advanced, practical and reliable, and the project is economically reasonable profits for investment to reduce financial risks. Tomson yipin jin bay feasibility study through the risk assessment to determine its overall layout and direction. To promote the overall tianjin haihe river area image and economy.

Key words: real estate development; The feasibility study; Market analysis; Financial analysis;Uncertainty analysis.

目 录

Tomson Yipin Jin Wan real estate project feasibility study report II

Abstract II

第一章 概述 1

1.1项目概况 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目的地块情况 1

1.1.3 项目建设单位 2

1.1.4 开发项目主要建设内容 3

1.1.5 项目建设的必要性 3

1.1.6 项目建设的自然条件 4

1.1.7 市政基础设施条件 4

1.2 可行性研究的目的 4

1.3 可行性研究的主要依据 4

1.4 可行性研究的工作步骤 5

1.4.1针对目标地块，明确拟开发项目性质 5

1.4.2组建可行性研究的组织机构或签订咨询合同 5

1.4.3市场调查与预测 5

1.4.4提出开发经营方案 5

1.4.5开发经营方案的评价与选择 5

1.4.6编制可行性研究报告 5

第二章 市场调查与预测 6

2.1 投资环境的调查与分析 6

2.2.1.国家宏观投资环境的调查与分析 6

2.2.2 天津市房地产投资环境的调查与分析 10

2.2 房地产市场状况的调查与分析 13

2.2.1.天津房地产市场简述 13

2.2.2 未来天津房地产市场预测 17

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 19

2.3.1 天津住宅整体市场概述 19

2.3.2 天津三大细分片区及周边细分片区住宅市场研究 19

公馆1882 22

公馆1882 24

2.3.3 和平区商业市场分析 26

2.3.4 本项目的目标客户确定及目标客户需求分析 27

第三章 规划设计方案 28

3.1 项目规划设计要求 28

3.2 三类规划设计方案简述 28

3.2.1 方案一：多层住宅、别墅、超高层 28

3.2.2 方案二：高层电梯和超高层公寓 30

3.2.3 方案三：带有商业的以居住为主的高层和超高层电梯公寓 32

3.3 主要技术经济指标 33

第四章 项目开发经营周期的确定 34

第五章 项目投资估算 35

5.1 方案一的项目投资、运营费用估算 35

5.1.1土地费用 35

5.1.2前期工程费 35

5.1.3基础设施建设费 35

5.1.4建筑安装工程费 36

5.1.5公共配套设施建设费 37

5.1.6开发间接费用 37

5.1.7管理费用 37

5.1.8财务费用 37

5.1.9销售费用 37

5.1.10开发期税费 37

5.1.11其他费用 38

5.1.12不可预见费 39

5.1.13经营资金 39

5.2 方案二的项目投资、运营费用估算 39

5.2.1土地费用 39

5.2.2前期工程费 39

5.2.3基础设施建设费 40

5.2.4建筑安装工程费 40

5.2.5公共配套设施建设费 41

5.2.6开发间接费用 41

5.2.7管理费用 41

5.2.8财务费用 41

5.2.9销售费用 41

5.2.10开发期税费 42

5.2.11其他费用 43

5.2.12不可预见费 44

5.2.13经营资金 44

5.3 方案三的项目投资、运营费用估算 44

5.3.1土地费用 44

5.3.2前期工程费 44

5.3.3基础设施建设费 44

5.3.4建筑安装工程费 45

5.3.5公共配套设施建设费 45

5.3.6开发间接费用 45

5.3.7管理费用 46

5.3.8财务费用 46

5.3.9销售费用 46

5.3.10开发期税费 46

5.3.11其他费用 47

5.3.12不可预见费 48

5.3.13经营资金 48

第六章 项目收入估算 49

6.1 方案一的项目收入估算 49

6.1.1销售单价的估算 49

6.2 方案二的项目收入估算 51

6.2.1销售单价的估算 51

6.2.2可销售面积、可销售车位数的确定 51

6.2.3销售比例的确定 51

6.3 方案三的项目收入估算 52

6.3.1销售单价的估算 52

6.3.2可销售面积、可销售车位数的确定 52

6.3.3销售比例的确定 52

6.3.4销售收入及经营税金估算 53

第七章 资金筹措计划 54

7.1 方案一的资金筹措计划 54

7.2 方案二的资金筹措计划 54

7.3 方案三的资金筹措计划 54

第八章 经济评价 56

8.1 财务评价 56

8.1.1 方案一的财务评价 56

8.1.2 方案二的财务评价 58

8.1.3 方案三的财务评价 61

8.2 综合评价 63

第九章 不确定性分析 64

9.1 敏感性分析 64

9.2 临界点分析 66

第十章 结论与建议 67

10.1 结论 67

10.1.1投资可行性分析 67

10.2 优选的开发经营方案简介 67

10.3 建议 68

参考文献 69

第一章 概述

1.1项目概况

1.1.1项目名称

项目名称：天津市湯臣津湾一品

1.1.2项目的地块情况

1. 项目地址

项目地处天津市津湾地区。湯臣津湾一品，坐落于和平区解放路，与意大利风情区以及滨江道购物街相邻，隔海河与天津车站相对，实现京津双城无缝对接，35分钟即可直达北京。海河萦绕，路网通达，西邻解放北路，南至赤峰道，属天津六区核心城央区位。作为津湾广场二期开发的重点项目，由汤臣集团旗下全资子公司天津汤臣建设有限公司与天津城投集团旗下天津金融城开发有限公司共同开发。湯臣津湾一品，由7号楼、8号楼、9号楼组成，以优雅的L形呈现津湾之内，总建筑面积达52万平方米，地上建筑面积37万平方米，地下建筑面积15万平方米。业态包括高端住宅、高端精品商场、甲级写字楼，以及星级会所等。

2. 地块的现状

地块为“熟地”出让，土地使用权出让时，征地拆迁补偿工作，“三通一平”工作已完成。

3. 地块的周边环境

（1）位于市内和平区，紧邻天津海河和津湾广场，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载天津的和平区人口城市化和人文的功能。

据悉，2014年天津市总人口将控制在1535万人以内，人口自然增长率控制在3.5‰以内。

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