摘 要

收益是利益相关者最为关注的信息。投资者根据收益情况进行决策，股东和债权人用收益情况衡量企业的业绩。投资者、债权人等利益相关者往往使用单个指标评价上市公司收益情况，通常只关注收益的数量，忽视了收益的质量。作为国民经济的支柱产业，房地产行业的收益质量受到广泛关注。考虑到该行业对国民经济的影响力度和收益质量对该行业的重要性这两个方面,拟选择我国房地产行业作为研究对象。又鉴于数据的公开性和真实性,选择该行业的上市公司进行研究,以期通过分析样本上市公司的收益质量,推及整个房地产行业的收益质量。本文希望以一种综合性的评价方法衡量房地产行业上市公司的收益质量，帮助利益相关者做出科学决策。

本文首先介绍了研究背景和研究意义，就国内外关于收益质量评价的相关研究进行综述。其次本文界定了收益、收益质量的内涵，讨论了收益质量的属性特征及影响因素。本文认为收益质量属性特征包括可靠性、现金保障性、持续性、成长性和安全性。然后本文以可靠性为前提，从收益质量特性的现金保障性、持续性、成长性和安全性出发，构建了拥有 11个定量指标的指标体系。最后以2017年房地产行业20 家上市公司的财务指标作为样本，采用因子分析法计算收益质量综合得分并排序，从行业角度和公司个体角度进行评价，并提出相关建议。

关键词：房地产行业；收益质量；因子分析

Abstract

Earnings are the most important information for stakeholders. Investors make decisions based on their earnings, and shareholders and creditors measure the company's performance using revenue. Stakeholders such as investors and creditors often use a single indicator to evaluate the returns of listed companies. Usually, they only focus on the amount of earnings and ignores the quality of returns. As a pillar industry of the national economy, the income quality of the real estate industry has received extensive attention. Taking into account the industry's influence on the national economy and the importance of the quality of earnings for the industry, we plan to select China's real estate industry as the research object. In view of the openness and authenticity of the data, the listed companies in the industry were selected to conduct research in order to analyze the quality of the listed company's earnings and to promote the revenue quality of the entire real estate industry. This article hopes to use a comprehensive evaluation method to measure the quality of returns of listed companies in the real estate industry and help stakeholders make scientific decisions.

This thesis first introduces the research background and research significance, and summarizes the related studies on the quality of earnings evaluation at home and abroad. Secondly, this thesis defines the connotation of income and income quality, and discusses the attribute characteristics of revenue quality and influencing factors of revenue quality. This thesis believes that the attribute characteristics of revenue quality include reliability, cash security, sustainability, growth and security. Then, based on the premise of reliability, the thesis constructs an index system with 11 quantitative indicators based on the cash security, sustainability, growth, and security of the quality of earnings. Finally, the thesis takes the financial indicators of 20 listed companies in the real estate industry in 2017 as a sample, use factor analysis method to calculate and rank the comprehensive scores of earnings quality, evaluate the data on the perspective of industry and individual companies, and make relevant recommendations.

Key words: Real Estate Industry; Quality of Profit; Factor Analysis

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 研究目的及意义 1

1.1.1 研究目的 1

1.1.2 研究意义 1

1.2 国内外研究现状 2

1.3 研究内容与方法 3

第2章 上市公司收益质量评价的理论基础 5

2.1 收益质量的概念界定 5

2.1.1 收益 5

2.1.2 收益质量 5

2.2 收益质量的属性 6

2.2.1 现金保障性 6

2.2.2 持续性 6

2.2.3 成长性 6

2.2.4 安全性 6

2.2.5 可靠性 7

2.3 收益质量的影响因素 7

2.3.1 微观层面 7

2.3.2 中观层面 8

2.3.3 宏观层面 8

第3章 房地产行业上市公司收益质量评价模型的构建 10

3.1 房地产行业上市公司收益质量现状 10

3.1.1 房地产行业概况 10

3.1.2 房地产行业上市公司收益质量存在的问题 10

3.2 房地产行业上市公司收益质量评价指标体系设计的原则 11

3.3 房地产行业上市公司收益质量评价的指标体系 11

3.3.1 反映现金保障性的评价指标 12

3.3.2 反映持续性的评价指标 12

3.3.3 反映成长性的评价指标 12

3.3.4 反映安全性的评价指标 13

3.3.5 反映可靠性的评价指标 14

3.4 房地产行业上市公司收益质量评价的研究方法 14

3.4.1 因子分析法概述 15

3.4.2 因子分析法的步骤 15

第4章 房地产上市公司收益质量评价的实证分析 16

4.1 样本选取与数据预处理 16

4.1.1 样本选取 16

4.1.2 数据预处理 16

4.2 房地产行业上市公司收益质量评价的实证分析过程 16

4.2.1 因子分析的适应性检验 16

4.2.2 提取主因子 17

4.2.3 建立因子载荷矩阵 19

4.2.4 计算因子得分与收益质量排名 20

4.3 实证结果分析 22

第5章 提高房地产行业上市公司收益质量的建议 25

5.1 强化对经营现金流的管理 25

5.2 突出主营业务的鲜明性 25

5.3 加强审计监督的作用 26

5.4 创造良好的经营环境 26

第6章 结论 27

6.1 研究结论 27

6.2 研究的局限与展望 27

参考文献 28

致 谢 29

第1章 绪论

1.1 研究目的及意义

1.1.1 研究目的

我国国民经济已经飞速发展了十几年，作为国民经济支柱产业的房地产行业对经济腾飞起到推波助澜的作用。然而房地产行业自身也存在不少问题，比如开发周期长、资金投入量大且回款慢、易受国家制定政策影响等。自十九大召开以后，国家对房地产开发要以遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”的准则，限购限贷限售叠加土地拍卖收紧，并且加快推进房产税的相关法律法规制定审议程序。这一系列举措使得未来一段时间内房地产行业的市场情况更加复杂多变。房地产行业的盛衰小到关乎百姓的民生，大到关乎国家宏观经济的运行。

在2017年春季报告关于《中国非金融类上市公司财务安全评估报告》调查了138家房地产上市公司，其中的71%有“不同程度的报表粉饰嫌疑”，也就是俗称的“财务造假”。在这些看上去光鲜亮丽的报表数字之下，投资者们逐渐明白数字所反映出的其实只是表象。投资者通常通过多方面了解来谨慎投资，变化的数字只能作为投资参考。特别是针对房地产行业，要关注其收益质量。在当下这个时期，房地产行业堪称国民经济大动脉，投资者需要深度分析房地产行业的收益情况，评估其收益质量，才能对今后的投资做出相应的决策。

因此，本文希望依据行业特点，构建综合的指标体系分析房地产行业上市公司的收益质量，对房地产行业上市公司收益质量做出客观、全面的评价，通过分析实证结果得出结论，给出改进房地产行业收益质量的方法和意见。