摘 要

自市场经济以来，我国经济得到了很大的发展，各行各业也自改革开放以来重新焕发生机。房地产作为关乎人民百姓基本生活的一个要素，其稳健的发展对人民生活水平的提高有着不言而喻的巨大影响。但是目前我国房地产市场出现了泡沫现象，房价一浪高于一浪，极大地影响了人民的正常生活，也和专家学者希望中国经济软着陆的愿景相背驰。作为房地产行业中的佼佼者——上市公司，其绩效究竟如何？是否值得市场对此过于热情的态度？值得我们探究。本文将回顾绩效分析的理论并且对房地产行业上市公司的绩效分析做出研究，以万科A为例，着重研究其财务绩效，从而得出上述问题的答案。

关键字：房地产 绩效 分析因素 指标

Performance Analysis and Evaluation of Listed Companies in China 's Real Estate Industry - Taking Vanke A as an Example

Abstract

Since the market economy, China's economy has been a great development, all walks of life since the reform and opening up since the revitalization. Real estate as an essential element of the basic life of the people, its healthy and sustainable development of people's living standards have a significant impact. But at present, China's real estate market bubble phenomenon, house prices wave higher than a wave, which greatly affected the people's normal life, but also experts and scholars hope that China's economic soft landing vision divergence. As the real estate industry leader - listed companies, how its performance? Is it worthy of being too enthusiastic about the market? Worthy of our inquiry. This article will study the performance of listed companies in the real estate industry, taking Vanke A as an example, focusing on its financial performance, so as to get the answer to the above questions.

Key words: Real estate industry;Performance;Analysis factor; Index data

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 导言 1

1.1 问题的提出 1

1.2 研究的目的和意义 1

1.3 国内外研究动态 2

1.3.1 国外相关研究 2

1.3.2 国内相关研究 2

1.4 研究方法概述 3

第二章 绩效评价理论回顾与分析方法简述 4

2.1 绩效评价理论依据 4

2.1.1 资本保全理论 4

2.1.2 委托代理理论 4

2.1.3 权变理论 5

2.1.4 战略管理理论 5

2.2 公司绩效评价方法综述 5

2.2.1 杜邦分析法 5

2.2.2 经济附加值（EVA）法 6

第三章 我国房地产市场以及上市公司发展现状 7

3.1 我国房地产市场发展状况 7

3.1.1 国房景气指数 7

3.1.2 房地产行业开发投资以及销售情况 8

3.2 我国房地产上市公司情况 10

第四章 房地产行业上市公司财务绩效分析 13

4.1 绩效分析核心指标选取 13

4.1.1 盈利能力指标 13

4.1.2 企业营运能力指标 14

4.1.3 成长能力指标 15

4.1.4 偿债能力指标 15

4.2 影响房地产行业上市公司绩效的因素分析 16

4.2.1 地方政府补助 16

4.2.2 公司声誉 17

4.2.3 政策环境 17

4.2.4 相关产业的发展 17

第五章 案例分析——以万科A为例 19

5.1 公司概况 19

5.1.1 公司简介 19

5.1.2 公司股权结构 20

5.2 经典分析法的运用 20

5.2.1 运用杜邦分析法分析 20

5.2.2 用EVA评价法分析万科A 25

5.3 对万科A的财务核心指标进行分析与评价 26

5.3.1 盈利能力指标分析与评价 26

5.3.2 企业营运能力指标分析与评价 27

5.3.3 成长能力指标分析与评价 28

5.3.4 偿债能力指标分析与评价 28

5.4 综合分析与评价 29

结 语 31

参 考 文 献 32

致 谢 34

第一章 导言

1.1 问题的提出

21世纪初期，随着我国经济生活水平的发展，传统的支柱行业已经不能支撑起整个社会的发展框架，急需新的行业成长起来。在此大背景下，我国房地产行业被国家相关部门式确立为国民经济支柱型产业，此举措极大地影响着我国经济的发展和社会主义现代化建设。经过近40年的改革开放，尤其是十二届三中全会以来国家逐步改革相关制度至1998年国家发文全面取消房产的实物分配，开放商品房市场以及进入21世纪，在国家相关政策的推动下，我国的房地产市场有了质的提升，迅速成长出一批有质有量有规模的大型房地产龙头企业。

与此同时，随着国家政策和资本市场的逐渐开放，大量企业逐渐涉及房地产行业，不少其中的佼佼者上市成为一家公众公司，大量资本涌进股市，投资于房地产上市企业，在我国迅速形成了几次房地产投资高潮。但从如今房地产市场的发展来看，出现了大量的不理性现象。那么极度受资本青睐的房地产行业是否值得市场对房地产行业如此态度？为此，我们将深度透彻分析房地产上市公司绩效，努力得到上述问题的答案，以期可以给当下房地产行业的发展以及投资者做出有益的建议。此外，对房地产行业上市公司进行绩效分析与评价，还可以以外部第三方的观点对公司经营者起到激励作用。

本文将主要采取指标数据类的研究方式，以我国房地产上市企业中的龙头——万科企业股份有限公司为例，希望能够管中窥豹，对此方面的研究做出初步探索。

1.2 研究的目的和意义

1、针对目前我国房地产市场发展过快、投资过多，出现泡沫的现象，我们想借助本文的微弱探究，给市场带去理性的“春风”；

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