1.1选题背景

自中华人民共和国成立起，我国就开始有计划的发展经济。1978年十一届三中全会之后，中国实行改革开放，自此，我国经济持续高速增长，人民的物质水平和生活水平得到了极大的改善。从1978年到2018年，我国的国内生产总值从3679亿元增长到90.03万亿元，将近245倍。至此，我国的经济总量已超越日本，成为世界第二大经济体。于此同时，中国的消费水平也在发生着翻天覆地的变化。在改革开放初期，中国的恩格尔系数高达60%以上，而到2017年我国的恩格尔系数为29.3%，首次低于30%（恩格尔系数低于30%为最富裕）。这意味着我国居民基本上脱离了以食品消费为主体的生存型消费，而逐渐开始关注其他类型的消费，例如：医疗，教育，文化，娱乐，房地产等。其中，数据显示2017年我国城镇居民人均居住消费支出占比23%，同年，城镇居民人均食品烟酒消费支出占比29%。居住消费成为仅次于食品支出的第二大消费。居住消费的增长使得房地产业日益受到人们的关注，成为众多行业中的龙头行业。

1.1.1我国消费背景

改革开放以来，我国人民的消费水平、消费理念、消费结构以及消费方式都在发生着重大的改变。

首先，我国居民的收入和消费支出水平都在稳步提高。以城镇居民为例，我们选取2001年至2017年全国城镇居民人均可支配收入，人均消费支出为样本，并用一线城市上海与二线城市合肥的城镇居民人均可支配收入，人均消费支出作为对比。数据显示，2001年我国城镇居民人均可支配收入为6860元，上海为12883元，是全国的1.9倍。在接下来的17年中，全国、上海及合肥的城镇居民人均可支配收入都在稳步增长，其中，上海的数据在2017年达到了62596元，是2011年的4.9倍，而合肥的水平则与全国水平接近。同样的，在这期间，全国、上海及合肥的城镇居民人均消费支出都呈增长趋势，且基本与各自的收入水平有着相同的增长速度。

然而，随着全国城镇居民人均可支配收入的提高，我国的最终消费率（居民个人消费和社会消费的总额占当年GDP的比率）却在逐年递减。2000年我国最终消费率是63.30%，到2017年最终消费率下降至53.60%，降低了18个百分点。这在一定程度上说明了我国消费能力下降，消费不足。

其次，我国人民的消费结构和消费观念也发生了重大改变。图示把城镇居民的人均消费支出分为了8个部分。1985年，我国城镇居民人均食品烟酒消费支出占主导地位，比例为52%，超过总消费支出的一半。而排名第二的则是衣着消费支出，占比15%，人均居住支出仅占5%，不到食品的1/10，排名第6。到2017年，饼图结构发生了巨大的改变。食品烟酒消费支出任然排名第一，但占比却下降到29%。另一个重大变化则是，人均居住消费支出占比23%，成为继食品支出的第二大消费支出。与之相关的是人们的消费观念发生了变化。消费观念是人们对自己收入的一种态度，也是对消费对象的一种思考，其受很多因素的影响，例如，收入、性别、年龄、家庭、学历等。但在众多因素之中，最重要也是最基础的因素则是个人或者家庭的经济水平。在过去经济不发达的年代，消费观念是以衣服食物为主体的生存型消费。由于生活水平低，消费者更加注重产品的价格与质量，追求产品物美价廉，经久耐用，那是一个理性消费时代。随着经济的发展和人民生活水平的日益提高，我们逐步进入了感性消费时代。在这个时代，人们越来越注重自身的感受，时尚、环保、便利、健康等纳入了新时代的消费内容。这也使得教育、文化、娱乐以及房地产消费成为新的消费主力。一个典型的例子就是孩子的教育支出，例如，课外补习班、兴趣班等，在家庭总支出中占比越来越大。

第三，我国居民的消费方式越来越多样化。改革开放以来，中国的经济持续高速增长。随后，中国加入了世界贸易组织，大量外国商品进入中国市场，增强了市场竞争力，为消费者提供更多的选择。随着电子商务的发展，人们从传统的“逛”的消费方式，逐渐过渡到“搜”的消费方式。消费者可以直接通过手机、电脑等移动设备联网购物，不仅节约了时间还扩大了商品的选择多样性。以国内最大的网购零售平台“淘宝”为例，2018年“天猫淘宝双十一”当日成交额高达2135亿元，是十年前的4270倍。与此同时，随着互联网支付的普及，非现金消费占比越来越也大。消费者可以通过手机、电脑、自助终端机等移动设备进行支付，甚至直接“刷脸”支付，极大的提高了支付的便利性，同时，也加剧了非理性消费。

1.1.2我国房地产业背景

1978年改革开放后，我国开始了新一轮的经济转型，目的就是需求经济增长，实现经济发展。2008年金融危机暴发后，我国对经济转型更加深入地认识与探索。过去，我国非常依赖于出口和人口红利，但是现在这些优势似乎已经发展到了它的极限，因此我们必须经济改革，依靠创新，消费和城镇化带动经济发展。而房地产，拥有消费和投资的双重属性，受到广泛关注。发展房地产行业，既可以改善人民的居住环境，提高人民的生活水平，还可以促进消费，推动国民经济的发展。故从1998年国务院发布了关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的文件后，我国就开始大力发展房地产行业，以此来带动内需消费，从而促进经济发展。