1.1研究的目的与意义

住房问题是关乎民生的重大问题，也是党和政府工作的重点。1981 年联合国《住宅人权宣言》指出，住房权利是所有居民的基本人权(范李瑛,2007)。在2017年10月，党的十九大报告明确提出“房子是用来住的不是用来炒的”。为了调控房价，政府曾出台过一系列的政策比如说限购、提高第二套住房的首付比例等等，但是房价上涨趋势仍是难以遏制。2017年12月全国城乡建设工作会议进一步强调深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度（金朗，赵子健，2018）。此后“住房租赁”“租购同权”“租售并举”等词频繁见诸报端。

但是大力宣传的住房租赁，能否被大众所接受，能否有效的调控房价，稳定房地产市场还有待观察。有学者认为，我国现行的住房租赁市场管理法规体系很不健全，导致我国的住房租赁市场基本上是一个自约束或无外部约束的市场（杨光普，2019），这很不利于我国住房租赁市场的发展。另外对于提到的“租售同权”，也有学者提出了质疑，认为“租售同权”在短期的发展中，在一定程度上提高了承租人的权利，但并没有让租房者和住房者得到完全同等的权利（王余，曾宇玲，2019）。其实我国住房租赁市场面临的问题远远不止以上这些，影响住房租买的因素也很多，本研究的目的在于结合中国的实际情况，选取其中与居民的金融理财密切相关的两个因素，探究可能影响居民租买选择的消费需求和投资需求，它们三者之间的关系。

1.2国内外研究现状

对于住房租赁，在国外已经相对比较成熟了，他们的对人们能够选择住房租赁有自己的看法。在理论方面最早构建了住房自有与租赁成本比较的定量分析框架的是Shelton，其实证研究结果表明：决定住房购买与租赁选择的关键因素是在某处住房居住时间的长短。但是后来人们认为这种关系过于简单了，它应该还受到市场因素的影响，比如市场租售比、房价涨幅等(Mills E S,1990)。家庭住房租买选择决策也不能简单从成本收益的角度来考虑，从效用最大化角度分析更具有现实意义（Huang Y，Clark W.2002）。这些考虑都是逐步深化的，也是出于理性人的角度考虑的。接着随着行为金融的兴起，人们将理性人的假设推翻，把人置于自然人的角度来看，发现房地产市场主体易受货币幻觉、过度信心、片面信息及供给垄断等行为因素的影响(G A kerlof，R J Shille,2009)。

在实际的情况探讨方面，在世界各地，大约有12亿人住在租来的住所里(Gilbert, Alan,2016),各国各地的住房租赁市场发展形态各异，比如在过去的40年内，在香港（HK），扩大了公共住房供给制度；在英国，住房供应制度缩减了（Valen#231;a, Márcio Moraes，2015），正因为各国各地的情况不同所以研究的重点也不同，美国一些学者的研究对象放在了在住房租赁市场中的种族歧视，虽然美国联邦公平住房法禁止基于种族、肤色、性别、家庭地位和宗教的住房歧视,但是通过随机实验发现，在住房租赁市场中的种族歧视仍然存在(Murchie, Judson. Pang, Jindong,2018)。当然种族歧视的问题并不仅仅发生在美国，德国的住房市场也同样存在（Auspurg Katrin, Hinz Thomas, Schmid Laura，2017）。但是这种种族歧视的问题放在我国来研究显然是不合适的，因此我们做研究要根据自己国家的情况来，虽然都是住房租赁市场的问题，却不能完全照搬别国的解决问题的方法。

国内学者的关注点主要是从社会的大环境或者是出租者角度出发的，他们目的在于指出国内的住房租赁市场发展存在的问题从而为完善市场提供自己的建议和看法，以促进住房租赁市场的发展。对于国内住房租赁发展存在的问题，易宪容、郑雅丽认为，国内住房租赁市场乱象四起的主要原因在于理论上准备不足，从而无法把握市场的初始条件、本质特征、发展原则及核心问题。当然，除了理论准备不足，在实际中，中国住房租赁制度存在租金标准和限制出租人住房租赁合同解除权缺乏制度硬约束，承租人优先购买权形同虚设，以及住房租赁合同期限限制等缺陷（刘苪，2019），这关乎租金方面的问题也是影响住房租赁发展的重要原因之一。另外，住房租赁市场成熟度不够导致金融支持动力不足的重要原因（邵林，2018），反过来，金融支持住房租赁面临一系列问题和挑战，成为制约住房租赁市场发展的短板（王溪岚，2019）。

但也有学者出于租房者的角度做了相应的研究：中国房价一路上涨，通过研究发现房价不确定性对居民消费有显著抑制效应（樊锦霞，叶莉，张玉梅，2018），在选用租买选择效用最大化模型分析城市居民住房消费行为，引入租售比作为衡量住房租售市场均衡发展的指标来分析影响住房租买选择差异的因素并以天津市为例进一步做了实证研究（王振坡、郗曼、王丽艳，2017，2018）后发现，住房租买效应差异等原因会影响居民的租买选择。再具体些，随着住房租赁市场的发展，越多的人选择租房，那房租作为一项重要支出应该在个人所得税中扣除的呼声也越来越高(吴莉梅，2018)，真正的“租住同权”那么个税扣除房租似乎是一件必要的事情。与此相对的是住房公积金，住房公积金作为职工工资的一部分(曾筱清和翟彦杰，2006)免征个人所得税 ，而且缴存家庭可以享受公积金贷款的利息优惠，降低购房的利息负担(周威，叶剑平，2009)，但是根据《住房公积金管理条例》规定“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用”（康书隆，余海跃，刘越飞，2017），所以住房公积金并不能给住房租赁者带来优惠，这可能也会影响住房租赁市场的发展。

总之，住房租赁作为一个国家大力扶持的项目正在我国边摸索边前行，它的发展面临着诸多的挑战，中国的市场有它自己的特色，我们也不能完全照搬国外的经验，立足中国的国情特色来发现问题解决问题才是我们要努力探索的方向。因此能够以此作为研究的项目，可以说是紧跟时代潮流，希望能够有所收获，对这项事务的发展做出自己的贡献。

2. 研究的基本内容与方案

2.1研究设计主要的内容