1.1 研究目的与意义

人民币兑美元的汇率从2005年汇改至2015年底累计升值25%。在此期间，受人民币升值预期的影响，投资者将大量资金投放在房地产市场，导致房价不断攀升。高涨的房价对人们的生活以及我国金融的稳定都带来了不利的影响。而近年来，随着我国的汇率形成机制及资本账户的改革加快，人民币的波动性增大。在2015年到2017年以来，人民币对美元显著贬值，汇率直逼7.0，同时楼市的风险剧增，汇率与房价之间的关系成为了社会各界关注的热点。因此，考察汇率与房地产价格之间的相互关系，传导机制对预防房地产泡沫，维持我国金融市场的稳定具有重要的现实意义。

1.2 国内外研究现状

国外学者针对汇率市场与一般价格资产的价格的关系做了大量研究（如石油，黄金），例如Musibau A Babatunde (2015) ，Pavlova, Anna amp; Rigobon, Roberto（2013）等。国外文献中将汇率波动作为影响房地产的一个因素，直接深入研究汇率对房地产价格影响的研究开展的比较少。其中，较早的有Miller 等（1988）研究了日元升值对夏威夷房地产价格的影响，发现 1987 年至1988 年间，随着日元对美元的升值，房地产价格也随之上涨。通过相关性检验发现，汇率与房价之间存在显著相关，相关系数为 0.753。与之相似，Benson 等（1999）也对贝林翰的房地产价格影响因素进行了分析。他通过ARMA(特征价格模型)的分析，得出结论：汇率上升 10%，房地产价格上升 7.7%，这种影响一般存在3-6个月时滞。Sanae Ohno and Junko Shimizu（2015）基于 2001 年至 2008 年间8个亚洲区域的样本数据分析，通过数理模型的推导，得出结论：亚洲国家房价上涨的程度与金融市场的开放程度和汇率制度的灵活性有关。

国内关于汇率对房地产价格的研究主要体现在三个方面。 一是从经济理论的角度对汇率变动对房地产价格的影响进行考虑；二是建立计量模型进行实证研究；三是结合国际经验进行分析。

经济理论研究中，国内学者多认同国际资本流动与国内货币供给这两个渠道。高波、毛中根（2006）在新开放宏观经济学框架下，从理论上论证了汇率波动对房地产价格的作用机制，即汇率通过流动性效应、预期效应、财富效应、溢出效应以及信贷扩张或收缩效应等途径影响房地产价格。崔玉平（2007）推导了汇率与房价之间的相互作用机制，即“汇率预期升值一外资流入一房价上涨一吸引外资一汇率预期升值”的循环机制和“汇率升值一货币供应量增加一调节利率一房价上涨”的传导机制“、陈欣慰（2005）认为汇率对房地产价格的影响主要通过两个渠道：一为游资直接进入房地产市场引起供求变化影响房价，二是游资引起通货膨胀，进而影响房地产价格。杨立春（2010）通过对房地产的供给和需求关系，构建了包括房地产价格、房屋在建和竣工面积总和、居民储蓄、收入、居民购房贷款和宏观因素经济增长速度、通货膨胀率、银行贷款利率、汇率、货币发行量等变量的模型，通过计量检验得出汇率及汇率政策与房地产价格存在着重要的关系。

实证方面，刘霞辉（2007）以房地产价格现值定价模型为基础，构造了汇率与房地产价格变动的数量模型，并计算汇率对房地产价格的久期，通过实证分析得出汇率小幅波动可以通过房地产汇率久期导致房地产价格的大幅变动。邓永亮(2010)基于汇改后年月一年月的月度数据，建立模型，通过协整分析，格兰杰检验，脉冲响应函数等方法进行了实证研究。结果显示：人民币升值会导致房价上涨，房价上涨会进一步加大人民升值压力，二者之存在反馈效应。

2. 研究的基本内容与方案

本文将主要研究人民币的汇率与房价变动之间的关系。探讨汇率变化对我国房地产价格的传导机制，并通过实证研究建立模型，探讨各理论影响因素与房地产价格的相关性，各因素对房地产价格的影响有多大，从而明晰人民币汇率对房地产价格的影响，为宏观调控政策如何平衡稳定汇率与稳定房价的难题提供解决之道。

本文简略提纲如下：