改革开放三十多年来, 中国的房地产市场随着社会主义市场经济的高速发展,从计划分配体制走向了市场化、规模化、规范化,已经成为我国国民经济的支柱性产业,对社会主义市场经济的发展做出了极大地推动。然而最近十年以来,我国房地产市场出现了一系列问题,主要表现为房产价格过高、上涨较快,呈现出了非理性的增长趋势,广大群众面对高房价只能望而兴叹。房价相对于居民可支配收入的持续超涨，不仅不利于房地产市场的稳定发展，还会严重抑制消费需求扩容和升级，影响国民经济的有序运行。同时我国的房地产市场还呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征,如投机气氛较重,市场运行机制不规范,有关法律不健全。为解决这一系列问题,年以来我国政府相关陆续出台了若干房价调控政策，加快房地产市场调控频率、调控手段日益多元、调控力度不断加大，在抑制价格泡沫化、促进房价合理化,但是并未取得理想的效果,房价居高不下,甚至“越调越涨”。我国正处于社会主义经济高速发展的特殊阶段,房地产价格过快增长对国家的经济发展、社会和谐有着重要影响。调控政策是否有效，政府该如何提高有效性，如何优化调控目标，利用调控手段，将规制政策落到实处，一系列问题已成为当今民众、行业学者、政府强烈关心和研究的问题。因此，进一步研究我国房价调控政策的有效性及适用性，具有重要的现实意义。

我国政府用以调控房价的三大政策不外乎：货币政策、税收政策、行政手段这三大“法宝”。对于货币政策的影响，学界基本达成了一致，倾向于调整货币供给量、利率，而尤其是利率对房价调控有着显著影响；对于税收政策的影响，学界学者们各持己见，并未见到集中度非常高的意见，就以“应交易环节还是持有环节对房产进行征税？”这一论题为例，支持交易环节设税、支持保有环节设税和认为税收对房价调控意义不积极的三方也是争执不下，对于这一问题并没有妥帖和正面的回答；对于行政手段的影响，大量观点集中在——限制居民购房数量和调整住房贷款首付比例对房价有较为积极的影响。

本文作者将在前辈研究的基础上，学习前辈的研究方法，结合最新的数据实事以及观点，力求能在本论题的基础上能够加入自己的些微拙见，从国家层面上，能够使政府能够在接下来的调控举措上有所借鉴和思考；从学术层面上，期望自己的研究能够为学界对本论题的论证有所脾益，以期更深更远更透；从个人层面来而言，能够使自身掌握更多房地产常识、知识，以期在解决自己的安居问题方面能有所增益。

2. 研究的基本内容与方案

本研究共分为六部分：

第一部分将就目前房地产市场的现状进行概述，并提出我国房地产市场存在的问题，随后对作者所阅读过的相关研究做出简单的文献综述。

文献综述概述：

引起房地产价格虚高泡沫和背离市场客观规律的疯涨的原因有很多，无外乎：土地出让金过高和土地财政、住房贷款的易得性、 城市化进程中所伴随日益增长的的购房刚需。

针对这些情况，政府出台一系列政策，涉及税收、土地、金融、货币

武康平、杨刚等认为减少货币供应量，提高利率等政策收效不错；崔光灿等认为设置交易税设置能稳定房价，而黄朴、孙莹认为保有税保有税的设置能稳定房价，朱迎春等认为税收政策对房价的稳定没有明显影响；刘江涛指出限购政策仅仅在当期对房价有抑制作用，伊长亮认为提高住房贷款首付比例对房价有滞后影响，；最后牛华勇经过实证分析，对低房价城市而言，目前普遍采用的房价调控政策均未展现出显著的政策效应。而对高房价城市而言，除提高二套房贷款首付比例普遍具有良好的房价调控效应之外，其他政策的有效性和适用性均有所差异，其中：对高增速城市而言，增加土地供应量对提升房价合理性具有短期正面效应，而普遍呼吁的降低土地出让价格却会对房价合理性造成负面冲击；对低增速城市而言，降低 1-3 年贷款利率能有效提升房价合理性，降低 5 年以上贷款利率也具有短期的正面效应。

第二部分将从基本的供求关系入手，结合简单的宏微观经济学原理，对第一部分所举出房地产市场存在的问题进行论证分析。