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摘 要

城市社区作为城市的基本细胞和最基层的组织形式，是城市稳定的基础，城市社区治理的好坏往往会关乎整个社会的发展态势和潜力，近些年来城市社区治理愈发引起政府的重视，但就现实情况来看，我国城市社区治理尚处于初级阶段，面临诸多问题与挑战，其中城市社区治理中的两大主体物业管理公司与业主委员会之间的矛盾和冲突成为导致社区治理不完善的焦点问题，理顺两者关系，明确各自职责范围和功能定位以及解决两者之间的矛盾对于完善城市社区治理体制具有重要意义。

本文在探讨物业管理公司与业主委员会的概念和在城市社区治理中的职责划分的基础上，明确物业管理公司和业主委员会在城市社区治理中发挥的作用以及两者的关系，找到双方之间存在的问题，并提出优化物业管理公司与业主委员会间良好关系的对策建议。

关键词： 社区治理 物业管理公司 业主委员会 关系

Discussion on the relationship between Property Management Company and owners' committee in urban community governance

Abstract

Urban community, as the basic cell of city and the most basic organization form of the city, is the foundation of urban stability. The quality of urban community governance is often related to the development situation and potential of the whole society. In recent years, urban community governance has aroused the attention of the government. However, in reality, the urban community governance in China is still in its place. In the primary stage, there are many problems and challenges, among which the contradictions and conflicts between the two main bodies of the urban community governance and the owners' committee have become the focus of the imperfect community governance. To straighten out the relationship between the two main bodies and to clarify the contradiction between their respective responsibilities and functions and the solution of the contradiction between the two. The community governance system of good city is of great significance.

On the basis of the discussion of the concept of the Property Management Company and the owners' committee and the division of responsibilities in urban community governance, this paper makes clear the role played by the Property Management Company and the owners' committee in the urban community governance and the relationship between them, finding the existing problems between the two sides, and putting forward the construction of Property Management Company and the industry. Countermeasures and suggestions for good relations between the main committees.

Key Words：Community Governance；Property Management Company；Proprietor committee；Relationship

目录

摘要 I

Abstract II

一、相关概念及理论基础 1

（一）相关概念 1

1.城市社区 1

2.社区治理 1

3.物业管理公司 1

4.业主委员会 1

（二）理论基础 2

1.产权理论 2

2.公共选择理论 2

3.委托代理理论 2

二、物业管理公司和业主委员会的作用 4

（一）物业管理公司的作用 4

1.推动社区治理制度的创新 4

2.促进和谐社区的构建 4

3.优化社会资源的有效配置 4

（二）业主委员会的作用 5

1.保障业主合法权益 5

2.满足居民多元化需求 5

3.监督物业管理工作 6

三、两者之间存在的问题 7

（一）法律层面 7

1.法律法规不健全 7

2.法律地位不对等 8

（二）利益层面 9

1.双方定位不明确 9

2.利益纠纷频繁出现 10

（三）合作层面 11

1.沟通不畅 11

2.专业管理与自治管理未能结合 11

四、优化两者关系的对策建议 13

（一）法律层面 13

1.健全法律法规 13

2.明确业委会法律主体地位 13

（二）利益层面 18

1.明确双方定位 18

2.共建“利益共同体” 19

（三）合作层面 19

1.建立双向沟通机制 19

2.实现业主自治和专业管理相结合 16

结语 17

参考文献 18

致谢 21

相关概念及理论基础

本章主要对城市社区、社区治理、物业管理公司和业主委员会这四个重要概念进行阐述并梳理出三个研究本课题需要依据的理论，分别是产权理论、公共选择理论和委托代理理论。

（一）相关概念

1.城市社区

从地域观点来看，社区是共同生活在同一片区域的人群，从功能观点来看，社区是由具有共同目标和利益关系以及相似生活习惯的人组成的一个共同体。社区的划分标准十分多样，可以按照规模、结构、形成方式等多种标准划分但是按照最基本的划分方法，社区分为城市社区和乡村社区，相比较于乡村社区，城市社区是指经过社区体制改革后设立居民委员会管辖的地区，是指大多数人从事工商业及其他非农业劳动的社区。

2.社区治理

社区治理是由物业管理公司、业主委员会、居委会等社区治理主体对涉及社区公共利益的公共事务进行有效管理，对社区公共关系进行协调，稳定社区秩序、供给社区公共物品、满足社区居民的需求，为社区居民提供一个满意的生活环境，推动和谐社区的建立。

3.物业管理公司

物业管理公司是承担物业管理这种市场化社区治理模式的载体，专门从事社区共有财产如各项设备、公共绿地等的专业化管理，为业主提供良好的工作和生活环境，对小区的物业进行专业管理，并具有独立法人资格。物业管理公司在城市社区治理中的具体职责主要有维修和养护房屋、社区绿化、管理和维护公共设施、及时清洁公共区域、看管停放在小区指定车位的私家车、组织小区安保工作等。

4.业主委员会

业主委员会是由业主大会选举产生的一个民间非法人组织，组成者均为物业管理区域内的业主代表，这个组织代表广大业主的利益，传达业主的诉求并督促业主履行职责，协助和监督物业管理公司开展服务工作。业主委员会在城市社区治理中的具体职责主要有召开业主大会、委托合适的物业管理公司并与之签订物业服务合同、拟定各项规章制度、监督管理规约的实施、保管档案资料和会议记录等属于业主大会的财务、宣传物业管理政策法规、建立业主委员会信用信息等。

（二）理论基础

1.产权理论

产权理论认为产权发挥着极其重要的作用，清晰的产权可以很好的解决外部不经济的问题。产权分为占有权、使用权、转让权、出借权等与财产相关的权利，一个社会如果没有产权便会出现效率绝对低下、资源配置绝对无效、合同无效的状况。^[1]现代建筑由于多元产权的存在，产权关系比较复杂，产权多元化带来的外部性尤其是大量负外部性的产生使得自给自足的房产管理模式不再适用，为了尽量减少负外部性的产生，需要进行更有效率的社会产权的安排，集体产权就产生了，这种集体产权的出现便是物业管理行业诞生的基础，一般来说，集体产权需要由业主委员会做出行使资源的各种权利的决定，业主委员会的存在使得物业行业的管理权和所有权分离 。

2.公共选择理论

公共选择理论把人类的经济行为和政治行为作为统一的研究对象，从实证分析的角度出发，以经济人是追求效用最大化的经济活动主体为假设，采用“公共选择”的方式 ^[2]，在多种因素相互限制的情况下追求共同利益，这是一种理想的状态，现实中的公共选择会遇到诸多阻碍，在城市社区中，业主互不相识，均不愿意出头而是等着坐享其成的状况十分普遍，为了实现和谐社区的建立，就必须要有业主代表大会选举出的业主委员会来出面组织，遇到意见不一致的情况，权衡利害关系，按照少数服从多数的原则做出公共选择，

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