物业管理作为现代房地产经营管理的重要组成部分，已成为城市经济的朝阳产业各地政府也开始注重规范物业管理市场，建立竞争机制。我国的物业招投标制度 1984 年发源于深圳 ，随后物业管理招投标在一些经济比较发达、物业管理起步较早的城市逐步开展起来，多数招投标项目竞争激烈，充分体现了公开、公平、公正的原则[1] 。物业管理的招投标是物业管理市场化进程中的一大进步,提高了业主自治管理能力和物业管理企业竞争能力。目前通过物业管理招投标选聘物业管理企业的方式,已经相当普及了,物业管理招投标市场正逐步建立。前期物业管理招投标作为推进房地产开发与物业管理分业经营的重要措施,对"建管分离"起到了一定的作用。 物业管理招投标的推行对物业管理发展有极其重要的意义,主要探讨了物业招投标制度缺陷,提出了完善物业招投标制度的法律构想。前期物业招投标是保障广大业主利益的重要举措。

一、前期物业管理招投标市场

物业管理的招投标是物业管理市场化进程中的一大进步,提高了业主自治管理能力和物业管理企业竞争能力。目前通过物业管理招投标选聘物业管理企业的方式,已经相当普及了,物业管理招投标市场正逐步建立。前期物业管理招投标作为推进房地产开发与物业管理分业经营的重要措施,对"建管分离"起到了一定的作用。但是从这几年的实施情况看,也存在一些问题。[1]房地产开发的建管不分问题,长期以来一直困扰着物业管理行业的发展。谢家瑾会长也明确指出:"加快物业管理市场化进程,大力推进物业管理与房地产开发的建管分离是行业持续健康发展的正确选择。"但实际上,推行建管分离仍然面临着很大的阻力[2]。

房地产业与物业管理分业经营已是大势所趋,也是规范发展物业管理的必由之路。从前,由于房地产开发和物业管理责任不清遗留下来很多历史问题,使得物业管理成为”替罪羊”,物业管理企业得不到公正客观的评价和对待。要摆脱这种”父子兵”的关系,分业经营是首选。只有分业经营才有利于整个物业管理行业向专业化方向发展。1996年,深圳万科在全国第一次物业管理公开招标中夺得深圳鹿丹村福利房住宅小区的物业管理权,一举打破了物业管理”谁开发,谁管理”的局面[3]。前期物业招投标是保障广大业主利益的重要举措。本文通过分析当前前期物业招投标中存在的诸多不规范现象,并针对问题提出了相应的对策,旨在引起各相关主体的重视,不断规范前期物业招投标工作,将招投标工作真真正正落在实处[4] 。

二、前期物业管理招投标的的问题及对策

国务院《物业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(以下简称《条例》、《办法》)相继于2003年颁布实施。《条例》和《办法》对前期物业管理招投标的原则和办法予以明确,经过几年的实践,前期物业管理的招投标活动中也出现了一些问题,推行物业管理招投标,对保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明,维护业主自主选聘物业管理企业的权利,推动房地产开发与物业管理的分离,促进物业管理市场的公平竞争,提高物业管理行业的整体水平具有非常重要的作用[5]。前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。国内的物业管理是房地产业的延伸行业,它从诞生的那天起,就深深地打上了”建设单位”的烙印,即”自建自管”。目前,不少新建搂盘的物业管理就属于这类性质。前期物业管理招投标是物业管理市场化的产物,但目前尚不规范。有些开发商为避开监控,借用招投标的形式暗箱操作,一些不知情的投标单位投入大量成本编制标书、参加答辩,到头来只能作为”陪标”,使广大业主和投标人的利益受到损害。物业管理招投标的推行对物业管理的发展有着极其重要的意义,但制度缺失、监管不力、物管企业实力不强等已成为物业管理招投标难以真正推行的障碍[6]。

三、招投标的特点及要点

我国第二批光伏电站招标启动近日,国家第二批光伏电站特许权项目招标工作启动。招标总建设规模为280兆瓦,项目开展地集中在西部,共有13个项目,特许经营期25年[7]。

物业管理招投标是物业管理社会化、专业化、市场化特征的体现,是物业管理规范化运作的必然要求。物业管理招投标有其自身的特殊性,只有了解物业管理招投标的特点,并在此基础上把握物业管理招投标实践中的要点,才能更好地实施物业管理招投标,推动物业管理行业的发展。一、物业管理招投标的自身特点物业管理招投标的自身特点主要体现在以下两个方面：1．最适合的物业管理方案不易确定物业管理招投标与其他招投标一样,要选最合适的而不是最好的方案。但什么样是最合适的,往往不易判断[8]。在物业管理招投标实际操作过程中,经常会遇到一些问题。因此,认真研究分析物业管理招投标中存在的问题和形成的原因,及时采取相应对策,是保证物业管理企业招投标顺利的必要手段[9]。通过培育、规范和促进物业管理的招投标市场,不仅有效推动了数以千计的物业服务公司踊跃参与市场竞争,有效地带动和提升了物业管理行业整体经营能力和服务水平,最大限度地保障了广大业主的合法权益,使百姓满意[10]

四、招投标的发展