文献综述

物业管理投标是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件 和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。本课题是对某项目物业管理投标进行研究，并编制投标文件。

物业管理招投标活动作为促进物业管理公司提高服务管理质量和效率，增强竞争能力的重要措施，它对推动整个物业管理市场不断走向成熟也具有重要意义。

1.物业管理招投标是发展社会主义市场经济的需要

2.物业管理招投标是房地产管理体制改革的需要

3.物业管理招投标是促进物业管理行业发展的需要

4.物业管理招投标有利于理顺该领域的服务价格秩序，保证开支合理

二、课题研究内容

投标文件主要包括

1．投标函。

2．投标报价表，包括详细费用的测算。

3．投标企业基本情况表。包括投标公司的资质条件、以往业绩、人员情况等。

4．拟委派的项目经理简历。

5．拟委派的主管人员和技术人员概况。

6．资格证明文件，包括营业执照、税务登记证、企业代码、资质等级证书、法定代表人证明、授权委托书、已履行的合同及客户意见书、财务状况书等

7．招标文件要求提供的其他资料。

8.物业管理

（1）项目的整体设想与构想；

（2）组织架构和人员配置；

（3）费用测算与成本控制；

（4）管理方式、运作程序及管理措施。

三、编制物业管理投标文件注意事项

李清泉等学者认为：目前物业管理招投标文件普遍存在的几个问题，主要有以下几点;1.内容繁多；2.照搬照抄；3.过高承若；4.信息不全；5.排版不规范。并提出了在编制投标文件过程中应注意的几个要点：1.主题明确；2.严格规范；3.合理报价；4.装帧大方；5.仔细检查。

总的来说，物业管理标书制作是一个系统而有规范性的项目。它不仅表现了企业竞争意识、公德意识，更体现的是企业的团队协作及企业理念。在物业管理招投标过程中，我们重视企业信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平参与，自觉抵制不正当竞争，将物业管理招投标引入法制化、规范化、科学化的轨道，才能够制作规范而有特色的标书，才能保证在物业管理招投标市场上占领先机。

四、国内外物业管理现状

（一）国内物业管理：

学者梁英建认为：我国虽然拥有众多的物业服务企业，但业主对物业服务企业的选择缺乏主动性，在物业服务内容的选择上缺乏主动性与自主性，导致虽然物业服务企业众多，但是始终没有形成良好的竞争机制。自主性和主动性缺失，导致虽然物业服务企业众多，但是始终没有形成良好的竞争机制。存在专业化进程慢，业主自治差，法制不健全，市场化程度不高等问题。

王燕春等学者从物业管理现状的分析：我国的物业管理在规模和人力上都比较小，规模较小直接影响到企业的经济效益。另外管理和法律体系上也存在不少问题，法律体系不完善，导致发生问题无法得到有效的解决。要提高物业管理的水平,需要从多个角度出发, 全面解决物业管理存在的问题, 从而促进物业行业的健康发。

（二）国外物业管理：

学者黄惠春等认为：国外物业管理法制化程度高，政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。企业自负盈亏、自主经营、独立的物业管理公司发展迅速。物业的所有权与管理权分离，物业管理及收费标准 由市场形成。在市场经济体制下，物业管理的收费形成是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况而不同。

五、物业管理投标过程中存在的问题及解决办法

(一)针对物业管理投标过程中存在的问题,

1.招标工作的组织管理不规范。

2.缺少专业规范的招标文件。

3.招标决策过程不透 。

4.评标专家的选拔标准尚未明确。

5．物业管理招投标存在着区域性的发展不平衡。

6. 破坏”行规” , 恶性竞争

7.违背公开竞争原则, 进行”暗箱”交易

8.地方保护主义严重, 跨区域性的物业管理招投标困难重重

（二）解决方法

通过研究分析国内外物业管理，优秀的物业管理是以社会化、专业化为特征， 以科学化和优质服务为目标， 以健全的法制体系和组织架构为保障的，并为我国现代物业管理提供了以下经验和启示：

完善、健全物业管理法律法规体系，加强执法监督力度

1．增加招标过程透明度，确保招标过程的公平公正

2.建立科学合理的评标体系

3．委托专业的招标组织机构招标

4.制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则

六、总结评述

对于我国当前物业管理存在的问题，前面主要从政府政策、开发商的行为和业主的的行为进行研究。由于我国的物业管理正处于一个发展阶段，各方面的法制法规还不够完善，从而使得整个行业还存在许多不规范的地方。归纳总结，物业管理及其投标过程中存在的问题主要在于政府的监管力度不够，从而引发整个行业的不规范，现在人民的生活水平提高，大家对住房的品质要求更高。物业管理也越来越得到关注，其好坏直接影响到业主生活质量的优劣。只有健全的法制作保障才能使整个行业更加规范，物业管理的质量才能得到保证，业主的权利才能得以维护。

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