文 献 综 述

本次毕业设计我所选择的题目是对某物业招标项目编制一份物业管理招投标文件，为了更好的完成招投标文件的编制，我查阅了很多期刊论文和相关的书籍。

首先更细致的确定物业管理招投标的概念#8212;#8212;物业管理投标是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招投标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交投标书和投标文件，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理项目的过程。

明确了物业投标的概念后，接下来是搞清楚物业招投标文件的概念#8212;#8212;物业投标文件是指具备承担物业招标项目的能力的物业投标人，按照物业招标文件的要求编制的文件。在物业投标文件中应当对物业招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，这里所指的实质性要求和条件，一般是指物业招标文件中有关招标项目的价格、招标项目的计划、招标项目的技术规范方面的要求和条件，合同的主要条款（包括一般条款和特殊条款）。物业投标文件需要在这些方面做出回答，或称响应，响应的方式是投标人按照招标文件进行填报，不得遗漏或回避招标文件中的问题。交易的双方，只能就交易的内容也就是围绕招标项目来编制招标文件、投标文件。

物业管理投标文件一般由商务文件和技术文件组成，商务部分包括投标报价表的测算和公司资质、公司情况介绍等一系列内容，同时也是招标文件要求提供的其他文件等相关资料，包括公司的业绩和各种证件、报告等。最为主要的是技术标，其包括物业管理方案（介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用等）和招标方要求提供的其他技术性资料。

物业管理招标投标实质上就是依靠国家完善的招标立法，来孕育物业管理市场，推动物业管理发展，从而提高物业管理服务品质一种措施。但就目前物业管理招投标制度在我国发展情况来看，我们不难发现，一些单位采取一系列手段来保护自身利益，违反规则进行操作，明招暗定，搞暗箱操作。在杜文军发表的那篇《招投标那些头疼事儿》中就写到”在笔者参与的一次投标资格预审过程中，开发商代表人即负责招标资格预审的人员对笔者直言：”大型的地产开发商，下属有上百个融资公司，这些公司名义上独立而实际上有地产公司控制，内部已经默契的形成了竞争权项目楼盘一般不会外流，你们公司虽然是一级资质，我们也相信你们有实力管理好本项目，但就社会关系方面还远远不能满足本项目的需求。#8217;””没有地产商背景的物业服务企业容易出局”。投标单位为了竞争取胜，也采取了一些违规行为，扰乱物业管理市场秩序。有些地方监督部门不严格监督招投标各方的行为。

虽然在物业招投标中存在着这样那样的问题，但其也在不断进步完善中。2000年1月1日，《招标投标法》颁布实施，我国正式以法律形式确立了招标投标制度。随着物业管理市场化的不断发展，住建部在2003年颁布了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，要求建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理。2012年2月1日起，国务院颁布了《招标投标法实施条例》，作为《招标投标法》的配套行政法规，完善了招标投标法及程序规则，以及招标投标的全过程监督管理，物业管理行业法规的不断健全和完善，为物业管理招投标的健康发展提供了良好的环境。

综合所找的文献资料，发现目前物业管理招标文件普遍存在内容繁多、照搬照抄、过高承诺、信息不全、排版不规范等问题，因此在制作投标文件的过程中，务必要注意以下几点：

⑴主题明确。在编制投标文件中，要把握两个方面：一是要认真研究招标文件。在投标前,应当认真研究、正确理解招标文件的全部内容,并在此基础细化各项条目，切合实际地去编制投标文件。二是要根据项目特点编制投标文件，由于不同物业具有不同性质，不同招标项目具有不同要求，其投标书的内容要求也相应呈现出差异。投标公司在实践中一定要认真研究项目特点，了解业主的需求，制定适合项目特点的投标书。

⑵严格规范。作为评标的依据，投标文件必须具备统一的编写基础，一边于评标工作的顺利进行。投标文件中使用的计量单位，除招标文件中有特殊要求外，应采用法定计量单位。投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，必须能准确表达投标公司的投标方案，其投标的内容应符合招标文件的所有条款，且无重大偏离与保留。投标人应按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性。投标时不得修改招标文件的要求，不能遗漏或回避招标文件中必须回答的问题，更不能提出任何附带条件。