摘 要

物业管理招投标制度的制定标志着物业管理行业正式建立公平、公正、公开的竞争市场。对物业企业来说，公平的竞争机制有利于高水平的物业服务企业获得更多的市场份额，优胜劣汰的竞争有利于整合物业管理市场，提高物业管理企业的整体水平。对开发单位和业主来说，通过对比也有利于他们选择更适合的物业管理企业。总的来说物业管理招投标有利于物业服务整体质量的提高。

本次毕业设计我选取了银城物业服务股份有限公司旗下的南京聚泽园项目，通过分析项目的特点，依据开发单位的物业管理招标书和相关法律法规编制物业管理投标书。本次设计的内容有物业企业的基本情况.投标项目的基本情况及服务构想.人员的配置及组织架构.管理制度与标准.成本测算与费用控制等。本次设计中的重点内容是物业服务方案.物业服务标准和物业服务的费用测算，根据项目的特色确定物业服务等级和服务标准，根据服务和标准进行合理利润的测算，整合完成物业管理投标文件。

关键词：物业管理 招投标 物业服务

Property Management Bidding Documents of Nanjing Ju Ze Yuan Project

ABSTRACT

Property management bidding system for the establishment of marks the formal property management industry to establish a fair, just and open competition in the market. For property companies, fair competition mechanism is conducive to a high level of realty service enterprise to gain more market share, evolution of the competition is beneficial to integration of the property management market, improve the overall level of property management enterprises. For the developer and the owner, through contrast can also help them choose more suitable for property management enterprises. Overall property management bidding was beneficial to the improvement of the realty service overall quality.

The graduation design, I selected the yincheng's nanjing ju ze yuan project service enterprises, through the analysis of the characteristics of the project, according to the developer of the property management books and related laws and regulations for tenders property management bidding book. Is the important content of the design of the standard property services, property services and property services fee estimates, according to the project characteristic property service level and service standard, according to the service and the standard to carry on the reasonable profit, integration of complete property management bidding documents.

Key Words: Property management； Bidding ；Realty service

目录

摘要 1

ABSTRACT II

第一部分 招标文件 1

第一章 招标人承诺及重要提示 1

第二章 招标项目简介 2

第三章 投标人须知 4

3.1 投标人须知前附表 4

3.2 投标要求 5

第四章 物业管理服务内容、要求和管理方案编制顺序 8

4.1 物业管理经费的来源 8

4.2 物业管理服务的基本要求与管理内容 8

4.3 物业管理承包期限 10

4.4 对投标单位的要求 10

4.5 物业管理考核及奖惩 10

第五章 投标要求 13

5.1 投标文件的编制与提交 13

第六章 开标、评标、定标 15

6.1 开标 15

6.2 评标 15

6.3 评标办法和评分原则 16

6.4 定标 19

第七章 合同及其他 20

7.1 合同的授予和签订 20

7.2 合同价款结算办法 20

第二部分 投标文件 22

第一篇 商务标 22

第八章 投标函 22

第九章 投标报价表 24

第十章 投标人资格证明文件 27

10.1 投标人声明 27

10.2 营业执照复印件 28

10.3 企业税务登记证复印件 28

10.4 组织机构代码证复印件 28

10.5 资质等级证书复印件(一级资质) 29

10.6 质量管理及环境管理体系证书 29

10.7 职业健康体系证书 29

10.8 法定代表人身份证明函 30

10.9 法人代表授权书 30

第十一章 企业基本情况 31

11.1 企业概况 31

11.2 管理经验成果和企业发展方向 32

11.3 企业近年物业管理项目统计 32

11.4 企业物业管理优秀或示范项目业绩表 33

11.5 企业荣誉 35

第十二章 拟委派的主要服务人员简历 36

12.1 拟委派的项目经理简历 36

12.2 拟委派的工程主管简历 37

12.3 拟委派的秩序维护队长简历 38

第二篇 技术标 39

第十三章 物业管理服务整体设想与计划 39

13.1 服务管家模式 39

13.2 引入ISO9001质量管理体系，实施标准化的物业管理 39

13.3 网络无纸办公系统管理 39

13.4 管理服务总体目标 39

13.5 各项物业分项目标及保障措施 40

第十四章 物业管理服务组织机构及人员管理、培训 42

14.1 管理机构 42

14.2 管理处人员构成及岗位配置 43

14.3 员工岗位职责.行为规范 45

14.4 人员管理 54

14.5 员工培训 54

第十五章 物业管理服务各项规章、制度、措施 60

15.1 管理制度 60

15.2 装修管理策划 68

15.3 房屋管理维护 69

15.4 设施设备管理 71

15.5 清洁保洁服务 75

15.6 绿化服务 78

15.7业主事务处理 79

15.8 “社区文化”建设 80

15.9 部分管理规章制度目录 81

第十六章 物业管理服务其他方案、策划 84

16.1 物资装备计划 84

16.2 前期介入服务.承接查验 87

16.3 销售配合及工程跟进（早期介入）策划 89

16.4物业承接查验策划 91

16.5 入住策划 93

16.6 针对物业硬件的管理服务重点.难点及措施 93

16.7 针对物业环境的管理服务重点.难点及措施 94

16.8 火灾应急预案 95

16.9 紧急事件处理程序 99

16.10 自然灾害预防管理及处理规程 102

第十七章 物业服务费用测算明细 105

17.1 物业管理公共服务收费测算 105

17.2 停车管理服务费用测算 110

17.3 前期介入物业服务费用测算 111

17.4 物业管理开办费测算 112

17.5 物业管理投标测算报价分析 112

结语 114

参考文献 115

致谢 117

第一部分 招标文件

1. 招标人承诺及重要提示

南京聚泽园项目物业管理招标承诺书

为了保护国家利益.社会公共利益和投标人的合法权益，打造“公平、公正、公开”的招投标市场环境，我（单位）在 南京聚泽园 项目招投标活动中承诺如下事项：
1.严格执行招投标.政府采购等各项法律.规章.制度.操作规程和办事程序，主动接受相关部门和社会公众的监督。
2.不将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标，不违规制定建筑材料.建筑构配件.设备供应商。
3.不与招标代理机构和投标单位发生不正当经济往来，招标活动期间不在非办公场所与投标单位私自接触。
4.不向代理机构提出任何具有倾向性或排斥潜在投标人的技术或商务等条款，从而影响招标文件的公平.公正性。

5.遵守招投标资格审查工作纪律，不泄露投标企业的商业机密。  
6.不接受可能影响招投标公正性的单位或个人组织的宴请.娱乐活动及礼品馈赠，不利用工作之便谋取不正当利益。