摘 要

物业管理招投标制度的制定标志着物业管理行业正式建立公平、公正、公开的竞争市场。对物业企业来说，公平的竞争机制有利于高水平的物业服务企业获得更多的市场份额，优胜劣汰的竞争有利于整合物业管理市场，提高物业管理企业的整体水平。对开发单位和业主来说，通过对比也有利于他们选择更适合的物业管理企业。总的来说物业管理招投标有利于物业服务整体质量的提高。

本次毕业设计我选取了南京宋都奥体名座项目，通过分析奥体名座的项目特点，根据相关的法律法规编制物业管理招投标文件。投标书主要包括商务标与技术标，商务标主要为资质证明，企业概况，编写投标函，技术标主要内容服务标准，服务理念，人员组织架构，各项规章制度费用测算，根据服务和标准进行合理利润的测算，整合完成物业管理投标文件。

关键词：物业管理 招投标 服务标准

Nanjing Olympic Song block property management bidding document writing

ABSTRACT

Property management bidding system for the establishment of marks the formal property management industry to establish a fair, just and open competition in the market. For property companies, fair competition mechanism is conducive to a high level of realty service enterprise to gain more market share, evolution of the competition is beneficial to integration of the property management market, improve the overall level of property management enterprises. For the developer and the owner, through contrast can also help them choose more suitable for property management enterprises. Overall property management bidding was beneficial to the improvement of the realty service overall quality.

This graduation design, I selected the Olympic block of SONGDU, through analyzing the characteristics of the Olympic block of SONGDU, in accordance with the relevant laws and regulations of the preparation of property management in the book of tender. This tender mainly includes business standard and technical standard, business standard mainly for credentials, company profile, write the bidding letter and technical service standards, the main content of service concept, personnel structure, each rules and regulations cost estimates, according to the service and the standard to carry on the reasonable profit, integration of complete property management bidding documents.

Key Words: Property management;Bidding;Service standards

目录

摘要 Ⅱ

ABSTRACT Ⅲ

第一部分 招标文件

第一章 招标公告（招标邀请函） 1

第二章 投标人须知前附表 2

第三章 合同条款前附表 3

第四章 投标须知 4

4.1投标人须知前附表（见第二章） 4

4.2物业管理的要求及标准 4

4.2.1对投标单位的要求 4

4.2.3现场踏勘 4

4.2.4招标文件的澄清和修改 5

4.2.5投标文件的组成 5

4.2.6投标文件的编制与提交 6

4.2.7投标文件有下列情况的，经评委会评审认定视为废标： 6

4.2.8投标报价的编制原则 7

4.2.9投标保证金、诚信保证金及履约保证金 7

4.2.10开标 7

4.2.11评标（具体见评标办法及评分规则） 8

4.2.12合同的授予和签订 8

4.2.13合同价款结算办法（合同条款前附表见第三章，具体在合同中约定） 8

4.2.14腐败与欺诈 8

4.2.15其它 9

第五章 物业管理项目招标要求 10

5.1物业管理经费的来源 10

5.2物业管理服务的基本要求与管理内容 10

5.3物业管理承包期限：合同一年一签。 11

5.4对投标单位的要求 11

5.5物业管理考核及奖惩 12

5.5.1考核评分细则 12

5.5.2奖惩 13

第六章 评标办法及评分规则 14

6.1评审原则 14

6.2评审内容及分值分配（满分100分） 14

6.2.1商务标部分 55分 14

6.2.2技术标部分 45分 14

6.3评分办法（得分保留小数点后两位） 14

6.3.1投标报价 满分30分 14

6.3.2本项目物管人员总数满分20分。（本项目物管人员指专职服务于本项目的一线员工）。 15

6.3.3企业综合实力、项目负责人等，满分5分。 15

6.3.4技术标部分，满分45分 16

6.4例外情况 16

6.5评分程序 17

6.6评委职责 17

第二部分 投标文件

第一篇 商务标 19

第一章 投标函 19

第二章 投标人资格证明文件 19

3.1 投标人声明 19

3.2 营业执照复印件 20

3.3 资质等级证书复印件 21

3.4 法定代表人身份证明函 23

第三章 企业基本情况 24

4.1企业概况 24

4.2 企业近年物业管理项目统计 24

4.3 企业荣誉 25

第二篇 技术标 26

第一章 物业管理服务整体设想与计划 26

1.1 项目整体分析 26

1.1.1项目基本情况 26

1.1.2项目特点 26

1.2项目管理服务的模式和特点 26

1.2.1项目管理服务的模式 26

1.2.2项目管理服务的特点 26

1.3项目管理服务的设想与计划 28

1.3.1全面导入三位一体管理体系 28

1.3.2全方位的目标量化绩效考核管理体系 28

1.3.3建立培训体系 29

1.3.4设立物业管家 29

1.3.5专业维保机电设备，保障小区“心脏”健康 30

1.3.6安全管理采取“三防”，确保安管安全工作 30

1.3.7建立细致完整的档案管理系统 31

1.3.8全面推行网络动态管理系统 32

1.3. 9一站式服务的实际运作 32

1.3.10首接责任制的实际运作 32

1.3.11进驻后的工作计划 32

第二章 物业管理服务组织机构及人员管理、培训 34

2.1管理机制 34

2.1.1 项目管理组织架构 34

2.1.2岗位设置 34

2.1.3岗位责任制 36

2.1.4激励机制 40

2.1.5监督机制 41

2.1.6 自我约束机制 42

2.1.7信息反馈及处理机制 42

2.2 人员管理 44

2.2.1各类岗位人员配置 44

2.2.2考核办法 44

2.2.3薪酬福利 46

2.3人员培训 46

2.3.1培训目标 46

2.3.2培训方式 47

2.3.3培训方法 47

2.3.4培训考核方法 47

2.3.5员工培训内容及计划 47

第三章 物业管理服务各项规章、制度、措施 50

3.1公众服务管理规章制度 50

3.1.1管理规章制度的建立与实施管理规章制度的思路 50

3.1.2建立的管理规章制度内容 50

3.1.3公众制度 50

3.2住宅区档案的建立与管理 54

3.2.1档案的建立 54

3.2.2确定档案的内容 54

3.2.3档案的产生收集、接收和移交 59

3.2.4档案的管理 60

3.3公建配套管理 60

3.3.1物业管理服务配套用房 61

3.3.2停车场的管理 61

3.4公共资产管理规章制度 62

3.4.1物资的配备 62

3.4.2物资的使用管理 65

3.5房屋、设施设备管理规章制度 66

3.5.1维修养护计划实施的报告与审批 66

3.5.2电梯、水泵机电设备的管理 66

3.5.3 供水系统的管理 66

3.5.4应急预案物业管理应急措施 67

第四章 物业服务费用测算明细 69

4.1收费依据 69

4.2正常年份支出测算 69

4.3正常年份收入测算 72

4.4 盈利测算 72

4.5物业管理费收费标准及相关说明 73

结束语 74

参考文献 75

致谢 76

第一部分 招标文件

第一章 招标公告（招标邀请函）

致： 南京福瑞物业管理有限公司

1、受宋都房地产委托，对奥体名座物业管理服务项目进行邀请招标，欢迎贵单位参与投标。

2、招标内容：

3、投标人的资格条件：投标人须具有三级或三级以上物业管理资质的独立法人资格单位.

4、招标文件发售时间、地点：

如贵单位对上述招标项目感兴趣，可委派代表持法定代表人授权委托书，本人身份证及其复印件，法人营业执照副本复印件（加盖单位公章），资质证书复印件（加盖单位公章），于2016年5月30日9:00至17:00至宋都房地产办理报名登记手续，同时领取招标文件。招标文件售价：人民币400元整，售后不退。

5、投标截止时间：2016年6月 10日 上午10：30时；

开标地点：宋都地产奥体名座项目部。