文 献 综 述

一、 研究背景

1993年，深圳首次把招投标制度运用到物业管理上来，对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。当时仅有两家物业公司报名其中万厦居业公司经评委评议后中标，经此公司的辛勤工作结果，一年后在”全国城市物业管理优秀住宅示范小区”以99.2分登上榜首。

有了良好开端，经再次试验效果显著，推进了全国物业市场化得进程。随着《物业管理条例》的颁布实施，物业招投标成为物业管理项目承接的主要方式。在规则的建立和运行阶段，物业管理招投标的实施成为了必然性。齐海涛认为推行物业管理招投标，对保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理行业的整体水平具有非常重要的作用。马少龙在著作中提到物业管理的招投标是物业管理市场化进程中的一大进步，提高了业主自治管理能力和物业管理企业竞争能力，对"建管分离"起到了一定的作用。

二、研究相关现状及存在的问题

前期物业管理招投标活动中存在的问题、原因及解决对策随着物业管理市场的发展和完善，前期物业管理招投标得以迅速推广，对于促进物业管理行业的发展、提高物业管理的整体水平起到了积极的促进作用。但是，也应看到在前期物业管理招投标活动中暴露出的一些问题并应积极解决。

1．招标过程有待于进一步透明

　　有些招标人为了使自己看好或有特殊关系的物业服务企业中标，事前透露招投标消息，并在招投标过程中对竞标的其他物业企业进行种种限制；还有些招标人实际上早已内定好了物业服务企业，但也打着公开招标的幌子，而将其他物业服务企业作陪衬；或者直接利用招投标形式，骗取物业服务企业的投标资料和管理方案。

　　2．投标人的非正常竞争

　　有的物业服务企业违反政府有关规定，不遵守行业”游戏规则”，以低于成本价的物业服务费参与竞争。个别物业服务企业更是公开表示，参与竞争是为了扩大公司的对外影响力，并不在乎企业效益，即使亏损也要争取把项目抢到手。还有的物业服务企业不顾自己的综合实力参与竞争，接管物业项目后，管理跟不上，服务不到位，引起招标人及业主的强烈不满。