论文总字数：14506字

目录

第一章 招标公告（招标邀请函） 3

第二章 投标人须知前附表 4

第三章 合同条款前附表 6

第四章 投标须知（通用部分） 7

4.1投标人须知前附表（见第二章） 7

4.2物业管理的要求及标准 7

4.2.1对投标单位的要求 7

4.2.3现场踏勘 7

4.2.4招标文件的澄清和修改 8

4.2.5投标文件的组成 8

4.2.6投标文件的编制与提交 9

4.2.7投标文件有下列情况的，经评委会评审认定视为废标： 9

4.2.8投标报价的编制原则 10

4.2.9投标保证金、诚信保证金及履约保证金 10

4.2.10开标 10

4.2.11评标（具体见评标办法及评分规则） 11

4.2.12合同的授予和签订 11

4.2.13合同价款结算办法（合同条款前附表见第三章，具体在合同中约定） 11

4.2.14腐败与欺诈 11

4.2.15其它 12

第五章 物业管理项目招标要求 13

5.1物业服务基本情况 13

5.2物业服务要求配制人员 13

5.3物业管理经费的来源 13

5.4物业管理服务的基本要求与管理内容 13

5.5物业管理承包期限：合同一年一签。 15

5.6对投标单位的要求 15

5.7物业管理考核及奖惩 15

5.7.1考核组织和标准 15

5.7.2考核评分细则 15

5.7.3奖惩 16

第六章 评标办法及评分规则 18

6.1评审原则 18

6.2评审内容及分值分配（满分100分） 18

6.2.1商务标部分 55分 18

6.2.2技术标部分 45分 18

6.3评分办法（得分保留小数点后两位） 18

6.3.1投标报价 满分30分 18

6.3.2本项目物管人员总数满分20分。（本项目物管人员指专职服务于本项目的一线员工）。 19

6.3.3企业综合实力、项目负责人等，满分5分。 19

6.3.4技术标部分，满分45分 20

6.4例外情况 20

6.5评分程序 21

6.6评委职责 21

第七章 投标文件格式 22

附件一 23

附件二 24

附件三 25

附件四 26

附件五 27

投标诚信合同（格式） 27

附件六 28

附件七 29

招标公告（招标邀请函）

致：

1、受上海君强置业有限公司委托，对水湾雅庭物业管理服务项目进行邀请招标，欢迎贵单位参与投标。

2、招标内容：

3、投标人的资格条件：投标人须具有三级或三级以上物业管理资质的独立法人资格单位.

4、招标文件发售时间、地点：

如贵单位对上述招标项目感兴趣，可委派代表持法定代表人授权委托书，本人身份证及其复印件，法人营业执照副本复印件（加盖单位公章），资质证书复印件（加盖单位公章），于2015年5月30日9:00至17:00至上海君强置业有限公司办理报名登记手续，同时领取招标文件。招标文件售价：人民币400元整，售后不退。

5、投标截止时间：2015年6月 1日 上午10：30时；

开标地点：上海君强置业有限公司水湾雅庭项目部。

6、投标保证金：所有投标人均需提交投标保证金，保证金为人民币 万元整，并于开标日前三个工作日从投标单位帐户以转帐、电汇或汇票方式汇入下述指定帐户，逾期或未提交保证金的投标恕不接受。

开户单位：上海君强置业有限公司

开户银行：交通银行上海分行

帐号：

7、招标人：上海君强置业有限公司

联系人：

8、招标代理机构：

联系人：

联系电话：

上海君强置业有限公司

2015年5月

第二章 投标人须知前附表

第三章 合同条款前附表

第四章 投标须知（通用部分）

4.1投标人须知前附表（见第二章）

4.2物业管理的要求及标准

为规范物业管理，降低管理成本，节约运行成本，创造安全、整洁、有序的环境，特对本项目进行公开招标，投标报价超过此预算价的投标文件不列入评审范围。

4.2.1对投标单位的要求

1具有三级或三级以上物业管理资质，具有法人资格的物业管理公司。

2中标后，乙方应在现场设立固定办公场所，并配备必要的办公设备。

投标要求

（1）投标单位必须认真阅读招标文件内容，按本项目的特点和招标文件要求编写投标文件。投标人应保证投标文件中所有内容真实、准确

（2）投标单位应通过实地考察提出物业管理的方案，并进行效益分析预测。

（3）投标单位由于对招标文件的理解发生误差，没有按招标文件的要求提供全部资料或递交没有对招标文件诸方面作出实质性响应的投标文件，造成投标风险，将由投标单位自行承担责任。

3中标的物业公司不得转包。一经查出，立即取消中标资格。

4.2.3现场踏勘

投标单位应现场踏勘，要对物业现场的地理位置、物业现场地上和地下影响物业管理的因素以及困难条件进行周密的察勘和研究，对拟投标标段的管理面积范围等自行清点统计。作出自己的判断结论和估价。投标人报价中如有漏项、漏算、少算等内容均视为投标人报价的技术策略并视为默认,中标后，在签订合同时和物业管理过程中，投标单位不得以不完全了解现场情况为由，提出任何形式的增加物业经费或索赔的要求。投标人自行组织现场踏勘，请与业主单位联系人联系。

4.2.4招标文件的澄清和修改

1自招标文件发售时间起的3日内，递交书面质疑至业主处，答疑回复于质疑书递交后2日内答复，澄清、答疑及有关补充通知将同时通知了所有投标人，为招标文件的有效组成部分。

2在投标截止时间前，不论是出于自己的考虑，还是出于对投标单位提出澄清要求的答复，招标单位都可以用修改文件的方式对招标文件进行修改。修改文件将以书面形式通知所有参加投标的投标单位，投标单位应立即以书面形式确认已收到该修改文件。为使投标单位有合理的时间按修改文件准备投标文件，招标单位可根据具体情况酌情推迟投标截止时间。

3招标期间招标单位为澄清或修改招标文件中有关内容所发布的书面通知均作为招标文件的组成部分，和招标文件具有同等效力。

4.2.5投标文件的组成

1商务标部分

（1）投标函（见附件一），加盖法人公章和法人代表或授权代表签章；

（2）物业管理费构成明细报价（见附件二）；

（3）法人授权委托书（见附件三）；

（4）法人营业执照复印件；

（5）经有权机关批准的物业管理资质证书复印件；

（6）企业综合实力证明材料；

（7）项目负责人情况一览表（见附件四），附学历和相关资格证书复印件；

（8）投标单位认为需要提供的其他材料（包括服务承诺和经营业绩以及相关证明材料等）；

2技术标部分（仅包含以下内容）

（1）物业管理整体设想及策划；

（2）人员配备合理、专业工种齐全；（见附件六）

（3）制度、管理方式、工作计划、培训与管理档案的建立与管理；

（4）环境清洁卫生管理；

（5）保安及消防管理；

（6）公用设备、公共场所等管理养护（含房屋、水电、公共设施、公共设备、专用设备等管理）；

（7）各种车辆管理；

（8）绿化管理；

（9）物资装备（见附件七）；

（10）其他相关服务计划

4.2.6投标文件的编制与提交

1投标文件应按招标文件的要求与格式编写，并包括应有的附件和投标单位认为需提出的其它资料。

2不论商务标、技术标，投标单位均应提交一式伍份投标文件，其中商务标壹份标明为“正本”，其余肆份标明为“副本”。如果“正本”和“副本”不一致时，则以“正本”为准。技术标无须“正本”、“副本”标识。

3本次招标，投标书封装采用A、B袋形式，即投标人商务标部分单独封装在A袋，技术标部分封装在B袋。A袋、B袋均需密封，封口需加印，并在封皮上注明“商务标”、“技术标”。技术标、商务标内容见本投标须知第六条之规定。

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