论文总字数：60325字

摘 要

物业管理是房地产行业的一个重要组成部分，随着房地产的发展，人们更愿意在有物业管理的情况下进行生活和办公，物业公司依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。

本文通过南京市物业管理行情与物业管理招投标相关文件，进行对处于南京河西新城区的中海塞纳丽舍做一份招投标文件。

关键词：物业管理 招投标

Nanjing Zhonghai Senna luxury property management bidding documents

Abstract

Property management is an important part of the real estate industry, with the development of real estate, people are more willing to have a property management in situations of life and office property property management company in accordance with the contract or agreement has been put into use for various types of housing construction and ancillary facilities and venue management. While the housing area surrounding environment, hygiene, security, public green spaces, road maintenance uniform implementation of professional management, and to live in the employer provides a wide range of integrated services. Property management is a set of management, operation and service as one of the paid labor, which according to social, professional management principles.

In this paper, Nanjing Zhonghai Senna luxury property management and property management market bidding documents, carried on in the city of He Xi New Area Senna luxury to do a property management documents.

Keywords: Property Management; Bidding;

目录

摘要 I

Abstract II

招标部分

第一章 招标公告 1

1.1中海塞纳丽舍的地理位置 1

1.2 物业概况 1

1.3 物业管理用房 1

1.4 物业管理的内容和要求（根据开发合同内容调整） 1

1.5 投标人的资质与条件 2

1.6 有关说明 2

1.7 奖惩措施 2

第二章 投标须知 3

2.1 投标依据 3

2.2 投标程序 3

第三章 投标书的编制要求 7

3.1 技术标书的项目理念和目标 7

3.2 商务标书的项目内容 9

第四章 投标书密封和送达的要求 10

4.1 投标书外包装及文书要求 10

4.2 投标文件有下列情况之一者，为无效投标书 10

4.3 投标保证金 10

4.4 投标文件处理 10

第五章 开标、评标、定标 11

5.1 开标 11

5.2 评标 11

5.3 评标程序 11

5.4 定标 11

第六章 投标报价要求及评标标准 12

第七章 拟签订合同的主要条款 13

第八章 其他事项的说明 14

第一部分 技术标书评分表 15

第二部分 物管企业综合情况评分表 19

投标部份

第九章 企业投标证明文件 20

9.1 投标函 20

9.2投标报价 19

9.3委托授权书 21

第十章 物业公司概况 22

10.1前言 22

10.2公司简介 22

10.3公司管理项目简介 23

10.4公司管理质量方针 23

10.5公司服务指导思想 23

第十一章 物业管理总体思路 25

11.1管理目标 25

11.2管理措施 25

11.3管理方式 26

11.4管理规划 28

第十二章 整体运作要求 29

12.1组织体系 29

12.2 管理处运作方式及各部门职责 30

12.2.1管理处运作方式 30

12.2.2部门职责 30

12.3人员任职要求 37

12.4人员配备 38

12.5岗位职责和工作范围 39

第十三章 工作计划 44

13.1 前期管理工作 45

13.2 入伙期管理工作 46

13.3正常期管理工作 46

13.4 早期介入 47

13.4.1 早期介入的工作 47

13.4.2物业交付 48

13.4.3接管验收 49

13.5房屋接管验收标准作业规程 50

13.6共用设施接管验收标准作业规程 52

13.7弱电系统接管验收标准作业规程 55

13.8 绿化接管验收标准作业规程 56

13.9 电梯接管验收标准作业规程 58

13.10 安全管理 59

13.10.1管理目标 59

13.10.2建立交互式联动治安网络 59

13.10.3紧急情况下的应急处理措施 59

13.10.4突发事件的处理 59

13.10.5火灾处置程序 61

13.11.6发生停电事故的应急处理 63

13.10.7突发地震的应急处理 63

13.10.8处理突发事件的原则 64

13.11车辆管理 64

13.11.1停车管理方案 64

13.11.2地下车库经营管理的说明 66

13.12物业修缮 66

13.12.1房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 66

13.12.2房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 67

13.12.3消防设备 68

13.12.4给排水设备 68

13.12.5控制柜的保养 69

13.12.6 弱电设备 69

13.12.7 电梯设备 70

13.12.8 楼道养护 70

13.12.9绿化养护 70

13.13装修管理 72

13.13.1装修的资料 72

13.13.2装修条件 73

13.14 设施设备管理 74

13.14.1建立先进的设施设备管理体系 74

13.14.2建立完善的管理制度 75

13.14.3做好设施设备管理的基础资料工作 75

13.14.4设施设备管理目标 76

13.15档案管理 76

13.15.1业主档案 76

13.15.2物业公司档案资料 77

第十四章 物业管理规章制度汇编 80

14.1 公共制度 80

14.2内部运作制度 80

14.2.1岗位职责 80

14.2.2内部运作制度 80

14.2.3部门规章制度 81

第十五章 经费收支预算 83

15.1测算的依据 83

15.2 费用测算的原则 83

15.3物业成本支出 83

15.4成本控制 84

15.4.1员工工资 84

15.4.2物业支出 69

结语 88

参考文献 89

致谢 90

第一章 招标公告

塞纳丽舍由中海地产开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，加强物业服务水平，现按照国务院《物业管理条例》、《南京市物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

1.1 塞纳丽舍的地理位置

南京市河西新城区，奥体中心东侧约1公里处。

1.2 物业概况

（一）整体概况

本项目总用地面积156194平方米，用地构成为：住宅建筑面积18000平方米，总设计户数983户；绿化用地37474平方米，物业用地720平方米。

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