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摘 要

物业管理招投标是指招标人在选择管理者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会招标，符合招标文件中要求的物业服务企业，根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准编制投标文件的过程。

本文以“银城一方山”项目为招投标对象，采用公开招标的方式，以经评审的最低投标价法为评标方法，结合项目情况确定管理所需人员清单的基础上，根据国家法律要求，编制招标文件。同时按照国家法律要求和招标文件要求对招标文件做出响应，确定管理所需物料，测算所需管理费用，编制投标文件。

关键词：物业服务 招投标文件 合同条款

Property Management Bidding Documents of the

“Yin Cheng Yi Fang Shan “Project

Abstract

Property management bidding is the tender in the property selection manager is, through the development of their management services in line with the requirements and standards of the tender documents to the social tender.In line with the requirements of the tender documents of the property service enterprises, according to the published tender documents identified in the management services requirements and standards for the preparation of tender documents process.

In this paper, the "Yin Cheng Yi Fang Shan" project for the bidding object, the use of open tender way to the lowest bid price method for the evaluation of the tender method, combined with the project to determine the management of personnel on the basis of the list, according to national laws , The preparation of tender documents.At the same time in accordance with national legal requirements and tender documents to respond to the tender documents to determine the management of the required materials, calculate the required management costs, the preparation of tender documents.

Key words: Property Management ;Bidding Documents ;Bill of quantities

目 录

摘要 I

Abstract II

第一部分 招标文件 1

第一章 投标邀请 2

1.1 招标项目简要说明 2

1.2 投标人应具备资格条件 2

1.2.1 《南京市物业管理招投标办法》规定的条件 2

1.2.2 投标人根据投标项目的特殊要求规定的特定条件 3

1.2.3 其他条件 3

1.3 投标保证金的缴纳 3

1.4 招标书的发售 3

1.5 投标文件要求 3

1.6 投标文件提交 3

1.7 投标单位及负责人 4

第二章 投标须知 5

2.1 总则 5

2.1.1 适用法律 5

2.1.2 定义 5

2.2 投标费用 5

2.3 投标文件编制 5

2.4 投标文件的组成 6

2.4.1 投标文件的商务部分 6

2.4.2 投标文件的技术部分 6

2.4.3 投标文件的价格部分 6

2.4.4 投标文件的其他部分 7

2.5 投标保证金 7

2.6 投标文件签署与提交 8

2.6.1 投标文件签署 8

2.6.2 投标文件的拒收 8

2.7 投标文件的修改和撤销 8

2.8 开标与评标 9

2.8.1 评标组织 9

2.8.2 评标程序 9

2.9 终止评标 9

2.10 评标标准 10

2.11 中标单位确定 10

2.12 编写评标（评审）报告 10

2.13 签订合同 11

2.14 质疑和投诉 11

2.14.1 质疑 11

2.14.2 投诉 12

2.15 诚实信用 12

第三章 招标项目的技术规格、要求和数量 13

3.1 服务地点及时间 13

3.2 物业服务内容及要求 13

3.3 工具及耗材 20

3.4 档案、资料管理 20

3.5 服务保障和自罚承诺 21

3.6 其他要求 21

第四章 附 件 23

附件一：投标申请及声明格式 23

附件二：法定代表人授权书格式 24

附件三：报价表格式 24

附件四：分项报价表格式 25

附件五：技术规格偏离表格式 25

附件六：商务条款偏离表格式 26

第二部分 投标文件 27

第五章 商务部分 28

5.1 投标申请及声明 28

5.2 法定代表人授权书 28

5.3 投标保证金确认函 29

5.4 服务承诺与自罚承诺 29

5.5 商务条款偏离表 30

5.6 营业执照复印件（副本） 30

5.7 各类获奖资料和认证证书 30

5.7.1 浦口区物业服务先进单位 30

5.7.2 江苏省物业服务行业综合实力五十强企业 30

5.7.3 江苏省价格诚信单位 30

5.7.4 中国新居住时代物业管理品牌100强 30

5.7.5 中国物业管理协会常务理事单位 30

第六章 技术部分 31

6.1 项目概况 31

6.1.1 对项目的了解 31

6.2 总体服务设想 31

6.2.1 引入ISO9001质量管理体系，实施标准化的物业管理 31

6.2.2 网络无纸办公系统管理 32

6.3 服务总体目标 32

6.4 各项物业分项目标与保障措施 32

6.4.1 各项物业分项目标 32

6.4.2 保障措施 33

6.5 组织架构、人员配备、培训及管理 34

6.5.1 项目管理处组织架构 34

6.5.2 管理处人员构成及岗位配置 34

6.5.3 员工行为规范及上岗标准 36

6.5.4 企业录用与考核制度 43

6.5.5 员工培训方案 44

6.6 进驻前大楼承接查验 48

6.7 服务质量标准及措施 49

6.7.1 物业管理区域内安全维护工作 49

6.7.2 交通和车辆管理 55

6.7.3 设备、设施的运行、管理和维护工作 56

6.7.4 清洁保洁服务 61

6.7.5 会议接待 65

6.8 管理服务重点、难点及其措施 67

6.9 突发事件应急处理预案 67

6.9.1 火灾应急预案 67

6.9.2 紧急事件处理程序 71

6.9.3自然灾害预防管理及处理规程 74

6.10 管理规章制度 75

6.10.1 管理制度 75

6.10.2 部分管理规章制度目录 78

6.11 物业档案资料管理 80

6.11.1 档案管理制度 80

第七章 价格部分 84

7.1 物业管理服务费报价 84

7.2 分项报价 84

第八章 附件 85

附件一：人员成本及运营费用测算 85

附件二：开办物资（计提折旧费） 87

附件三： 供应耗材清单 88

结语 89

参考文献 90

致谢 91

第一部分 招标文件

第一章 投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和《南京市物业管理招标投标办法》，就银城一方山项目的物业管理服务进行公开招标，兹邀请符合资格条件的投标人参加报价。

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