首先要明确物业管理招投标行为的法律性质和物业管理招投标的概念。招标是要约邀请，投标是要约。第一，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，没有订立合同的目的。物业管理招投标中，招标人发布招标公告是引发潜在投标人参与投标的兴趣，在投标人投标之前，招标人并不受到招标公告的制约，是可以根据具体情况进行修改的。但投标人递交投标文件后就会受到投标文件的约束，不能更改和撤销。第二，招标人发出的招标公告内容上不具体明确^[1]。招标公告上不具备最要的价格条款，而投标文件中才会载明投标价格^[2]。物业管理招投标概念：物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位，业主大会或物业所有权人根据物业服务内容，制定符合其服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。物业管理投标是对物业管理招标的一种响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务与要求，编制投标文件，参与投标竞争的行为^[3][4]。

1．我国物业管理招投标的发展现状

随着现代城市的发展，建筑行业与房地产行业也取得了巨大的成就，与建筑行业和房地产行业密切相关的物业服务行业也发展迅速，在市场化的竞争环境下，越来越多的物业服务企业出现，使物业服务行业的竞争更加激烈。此外，对于建筑物来说，由于其规模较大、使用周期较长，在使用过程中的养护与维修费用要远远高于建设投资，对建筑房屋来说，在使用过程中对其进行合理化的养护与维修对节省建筑成本有着重要意义^[5]。物业服务行业作为对建筑物在使用过程中的各项配套设施进行维护与管理的行业，其服务水平直接影响到建筑功能的发挥。通过招投标手段提高物业服务水平对物业服务行业的发展有着重要的意义。

2．物业服务招投标刚刚起步，问题很多。当前我国物业服务招投标中所存在的问题所作的分析 ：

①　我国现行的关于物业服务招投标的规定还没有得到有效的贯彻和落实^[6]。

②　尽管我国已经出台了有关物业招投标的规定，但是在很多地方由于缺乏物业服务招投标的具体实施细则，以至于在使用招投标方式挑选物业公司时，遇到了种种难题，对招投标工作的开展产生了极大的影响^[7]。

③　物业服务招投标的代理市场在发展上还不够完善，代理市场不够专业化、缺乏管理、人员紧缺、秩序混乱，这都对物业服务招投标制度的推行造成了影响^[8]。

④　评标过程缺乏规范性：阶段没有详细可操作的评标标准供选择,如果由业主委员会来评标，业主委员会成员一般不专业，或考虑到自己的利益,并不能选择最合适的中标企业，而是选择与自己有关系的企业，或者选择方案对自己有利的企业，也可能根据自己的喜好选择中标企业，这种不确定性给评标带来了很大的难度^[9]。

⑤　物业管理企业的独立性和自身实力不足：我国的物业管理并未真正走出”谁开发,谁垄断”的局面^[10]。

业主委员会地位的缺失：从物业的所有权来判断,业主是所有者,拥有选择物业

①　管理公司的权利。而业主委员会则是业主利益的全权代表。可实际上业主委员会并非专职的管理机构,其成员往往由业主兼任,在工作中很难发挥权威作用。所以选择什么样的物业管理公司,在业主内部也会出现意见不一致的情况。最后导致物业管理收费困难,少数业主不服从管理等现象^[11][12]。