文 献 综 述 一、我国物业招投标起源发展 我国的物业招投标制度 1984 年发源于深圳，随后物业管理招投标在一些经济比较发达、物业管理起步较早的城市逐步开展起来，如北京市回龙观文化居住区、南京市百家湖花园、广州市城市丽水庭苑、武汉市中央花园等，其中多数招投标项目竞争激烈，充分体现了公开、公平、公正的原则。

这些招投标活动对加速建立和规范物业管理市场起到了推波助澜的作用[1]。

二、物业管理招标投标的概念和分类 要了解物业管理招标投标，首先必须知道物业管理招标投标的概念。

物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业服务内容，制定符合其服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。

物业管理投标是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

根据招标主体的不同，我们可以将物业管理招投标分为建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标。

前期物业管理一般以物业的建设单位为招标主体；物业管理正常运作后，一般以业主大会为招标主体；若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心[14]。

三、物业招投标的自身特点 物业管理招投标的自身特点主要体现在以下两个方面: 1.最适合的物业管理方案不易确定 物业管理招投标与其他招投标一样,要选最合适的而不是最好的方案。

但什么样是最合适的往往不易判断。

如住宅小区多元化的产权结构决定了众多业主达成对最适合的物业管理服务的一致需求的难度,费用最低的方案并不一定能够满足全体业主的要求。