文 献 综 述 1.1 物业管理招标和投标研究背景 1.1.1 物业管理招标的概念物业管理招标是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程[2]。

物业管理投标是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。

其中，投标人是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业管理公司[2]。

1.1.2 物业管理招投标研究背景随着住房制度的改革，住房商品化、货币化，物业管理逐渐兴起，传统的房管体制逐渐退出历史舞台，物业管理企业越来越显示出其重要作用。

为约束和规范这一行业，国家从90年代初至今，先后出台了许多关于物业管理企业的政策法规，使其能够更适应社会的生存环境并与物业公司发展过程中出现的一系列具体问题相结合。

该文总结归纳了物业管理企业的招投标内容，并具体分析了招投标的过程及其中涉及到的具体问题[3]。

1.2 物业管理招投标研究的意义　 企业竞争和市场发育的必然要求在市场经济条件下，物业管理企业被推向市场前台。

按照市场经济的发展规律，企业经营的目的应当是最大限度地获取利润。

目前物业管理企业普遍存在管理规模过小、经济效益差的问题。

究其原因，由于社会物管资源有限，物业管理企业过多、过滥，致使物业管理水平低下，政府的行政管理的手段难以扶优扶强，缺乏规模经济效益所致。