一、物业管理招投标的现状

近年来，招投标在物业管理市场被逐步推广，越来越多的项目通过招投标的方式选聘物业管理企业。招投标的模式逐渐成为物业业主选择物业管理企业的主要方式。但从总体看来，通过招投标方法选聘物业公司的物业项目比例偏低。新建物业项目中，房地产开发单位是委托主体，他们开发的项目，大多由自己组建的公司或选聘的物业公司管理。非居住物业房地产产权人项目，自选物业比例更高。居住物业房地产的业主自己选聘物业时，存在业主大会、业主委员会专业水平不够，法律知识不足，权威性不够的问题。因而通过业主大会、业主委员会重新选聘物业公司的小区较少。而单位自管的房屋，大部分原产权单位的管房部门改制为企业，仍由原物业管理，少量项目通过招投标选聘物业公司。所以说，物业招投标工作仍推广不够。

二、物业管理招投标的概念，物业管理招投标文件的内容、编制

物业管理招投标是根据物业管理的市场化需求，引入竞争机制，确定物业委托管理的方式和制度。物业管理的招标是指物业所有权人、房地产开发商或者业主委员会在为其物业选择管理者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件公开告示，选择最佳对象并与之签订物业管理合同的过程。物业管理的投标是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交投标书和投标文件，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理项目的过程。

物业管理招标文件的内容有，招标人及招标项目的简介，如招标人名称地址等基本信息；物业管理服务内容及要求；对投标人及投标书的要求，如投标人的资格、投标证书的格式等；评标标准和评标方法；招标活动方案，如招标时间、地点等；物业合同的签订说明；其他事项的说明以及法律法规规定的其他内容。物业管理投标文件的内容包括：投标函、投标报价、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料。

物业管理招标可以从招标主体、招标方法和招标形式三个方面进行分类。物业管理招标的主体分为开发建设单位、业主大会和产权人。物业管理投标的方法分为自行招标和委托招标。物业管理招标的形式分为公开招标和邀请招标。除特殊情况外,物业管理招标不适合用议标。

物业管理投标文件一般由商务文件和技术文件组成，商务部分包括投标报价表的测算、公司资质和公司情况介绍，以及招标文件要求提供的包括公司业绩和各种证件、报告在内的其他相关资料。最主要的技术标包括了介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式与费用的物业管理方案，以及招标方要求提供的其他技术性资料。

物业管理招标文件的编制，应符合法律程序，依法编制；保证内容全面、无漏项、有弹性、范围界定清楚、要求明确；招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制；注意不要有法律程序和违法操作问题，以免引起法律纠纷。在编制招标文件时，招标方应调查物业管理市场行情、同类项目费用和服务质量；明确本项目特殊问题要求、本项目潜在问题；注意留有余地，让投标人发挥在解决难题上的专业能力。

物业管理投标文件的编制，应做到主题明确、严格规范、合理报价、装帧大方和仔细检查。首先，在投标前, 投标方应当认真研究、正确理解招标文件的全部内容,按照要求编制招标文件，围绕主题进行论述。其次，投标文件中使用的计量单位，除招标文件中有特殊要求外，应采用法定计量单位。投标时不得修改招标文件的要求，不能遗漏或回避招标文件中必须回答的问题，更不能提出任何附带条件。投标文件的内容应真实可信，遵守相关法律法规。再次，在确定投标报价时,投标方应了解当地的实际情况，确定合理的利润比例，并考虑中标后可能影响项目收益的一些因素，以确定最终的报价。另外，一份合格的投标文件，不仅要有详实的内容，也要有封面、目录、页眉、页脚等，且在排版格式上合理得当。有条件的企业可对标书进行装帧，既体现了公司理念，又体现了公司对此次投标的重视。最后，在制作投标书时还应注意一些细节，如按照招标文件的要求封记，加盖法人或委托授权人的印签，投标者单位名称或法人姓名与登记执照相符，填写法定注册地址，附件资料齐全，字迹端正，装订整齐等。

三、物业管理招投标的难点，现存的问题