摘 要

近些年，随着我国市场化、城市化水平的不断提高，以及经济的持续快速的发展，房地产业在我国得到非常快速的发展，已经发展成为我国的重要支柱性国民经济产业之一。但是，随着内外部环境因素的变化，房地产企业的债务风险问题进一步加剧，有的甚至形成债务危机。债务风险与危机不仅影响到房地产企业自身，而且对产业和国民经济乃至整个社会的健康稳定发展也带来系统性风险。在融资环境困难、宏微观政策持续升级、行业竞争日益加剧的大背景下，房地产业的债务风险越来越被大众关注。因此，系统深入研究房地产企业债务的各层面风险问题，并从微观和宏观角度提出防范和化解房地产债务风险的科学对策，十分重要而迫切。

本文在对国内外该研究领域中的研究成果进行整理分析的基础上，综合运用管理学相关理论与方法，展开我国房地产企业债务风险及其应对策略的研究。首先，论文探讨阐述了房地产企业债务风险的相关概念、基本理论与政策背景，研究了对房地产企业运营中债务风险引致财务风险形成与加剧的机理；其次，论文以保利地产和泰禾集团作为参考和研究案例，在微观的原生风险方面，对比分析典型房地产企业近年来的财务状况，进行房地产企业债务与财务风险的识别与分析，探讨其形成的内在核心原因；再次，基于公共管理视角，从宏观方面研究房地产债务风险，分别从对GDP贡献、投资、金融信贷市场、消费、社会稳定等方面的次生和衍生风险进行影响机制剖析；最后，论文根据宏微观的研究结果，分别从微观的企业主体和宏观的政府主体和社会相关的角度，有针对性地提出有效防控和化解房地产债务风险的若干应对策略建议。

关键词：房地产；债务风险；偿债能力；风险管理

Abstract

recent years, with the continuous improvement of China's market-oriented and urbanization level, as well as the sustained and rapid economic development, the real estate industry in China has been very rapid development, has developed into one of the important pillar national economic industries. However, with the change of internal and external environmental factors, the debt risk of real estate enterprises is further intensified, and some even form debt crisis. Debt risk and crisis not only affect the real estate enterprises themselves, but also bring systematic risks to the healthy and stable development of industry, national economy and even the whole society. Under the background of difficult financing environment, continuous upgrading of macro and micro policies, and increasing competition in the industry, the debt risk of the real estate industry is more and more concerned by the public. Therefore, it is very important and urgent to study the risk of real estate debt systematically and deeply, and to put forward scientific countermeasures to prevent and resolve the risk of real estate debt from micro and macro perspectives.

Based on the analysis of the research results in this field at home and abroad, this paper studies the debt risk of Chinese real estate enterprises and its countermeasures by using the relevant theories and methods of management. First of all, the paper discusses the relevant concepts, basic theories and policy background of the debt risk of real estate enterprises, and studies the mechanism of the formation and aggravation of the financial risk caused by the debt risk in the operation of real estate enterprises. Secondly, the paper takes Poly Real Estate and Taihe Group as reference and research cases, and compares and analyzes the typical real estate enterprises in the aspect of micro primary risk in recent years Third, based on the perspective of public management, this paper studies the real estate debt risk from the macro perspective, respectively from the contribution to GDP, investment, financial credit market, consumption, social stability and other aspects of the secondary and derivative risk analysis mechanism; finally, on According to the research results of macro and micro, this paper puts forward some countermeasures and suggestions to effectively prevent and control and dissolve the real estate debt risk from the perspective of micro enterprise and macro government.

Key words: Real estate; Debt risk; Solvency; Risk management

目 录

摘 要 III

Abstract IV

第1章 绪论 1

1.1 选题背景与意义 1

1.1.1 研究背景 1

1.1.2 研究意义 2

1.2 国内外当前研究现状 3

1.2.1 国外的研究状况 3

1.2.2 国内的研究状况 4

1.2.3 研究述评 4

1.3 基本内容与技术方案措施 5

1.3.1 基本内容 5

1.3.2 技术方案 5

第2章 房地产行业债务风险的基本理论与政策背景 7

2.1 房地产债务风险相关概念 7

2.1.1 房地产债务风险 7

2.1.2 房地产债务风险的表现形式 7

2.1.3 房地产债务风险的特征 8

2.2 财务风险控制流程 9

2.3 防范与化解重大风险——房地产行业 10

第3章 基于微观角度的房地产债务与财务风险 11

3.1 偿债风险识别 11

3.2 投资能力识别 14

3.3 营运能力识别 16

3.4 盈利能力识别 17

第4章 基于宏观角度的房地产债务风险分析 20

4.1 从公共管理视角分析房地产债务风险 20

4.1.1 地方政府对土地财政的过分依赖 20

4.1.2 政府部门对于房地产业的监管不力 21

4.2 对宏观经济的影响 21

4.2.1 对投资和GDP的影响 22

4.2.2 金融市场的影响 23

4.2.3 消费的影响 25

4.3 对社会稳定的影响 26

第5章 房地产企业债务风险应对策略探讨 28

5.1 微观角度 28

5.1.1 偿债与筹资风险应对策略 28

5.1.2 投资风险应对策略 29

5.1.3 经营管理风险应对策略 29

5.2 宏观角度 31

5.2.1 推进企业债务重组和结构优化升级 31

5.2.2 防范金融领域重大风险 31

5.2.3 充分发挥政府宏观调控和行业管理 32

5.2.4 进一步推进多样化融资渠道和政策 33

5.2.5 改革完善配套市场体系和法律制度 33

5.2.6 加强政府行为自律与危机应对建设能力 34

第6章 结论 36

致谢 37

参考文献 38

绪论

选题背景与意义

研究背景

十九大报告提出了打好三大攻坚战的战略部署。由于目前我国的经济发展长期以来保持速度，加上其他各种内外部因素，无论是经济社会发展理论还是从当前实际情况看，各类风险是非常容易发生的，因此国家也将防范化解重大风险作为三大攻坚战中的首战。在众多的风险因素中，像房地产债务风险为首的影响国民经济的重大风险，应当放在重中之重的地位，是最先需要得到防范措施的一类重要的易爆发性风险，有着将严重地影响到我国经济持续健康发展和社会的稳定的危险。

债务风险问题日益严峻。从人民银行查到的数据，在房地产开发投资总额方面，在2019年度，占全社会固定投资资产的24.6%，接近四分之一。从国家统计局数据查得，在我国居民个人住房贷款余额方面，截至2018年末，占我国居民总贷款的54%左右，已经大于二分之一。截至到2019年末，我国目前等待出售的商品房的总面积达到了5.0亿平方米。全国商品房销售金额总计为15.97万亿元，同比有6.5个百分点的增加幅度，与上年2018年相比在增长速度方面有5.7个百分点下降，虽然目前整个宏观调控是处于非常严的环境中，但是销售额度以及增长速度表现并没有相应的下降；房地产开发融资结构相对单一，在2019年度总的开发资金中，国内贷款数额为2.1万亿元，占开发资金总量的11.7个百分点，个人按揭贷款为2.7万亿元，占开发资金总量的15个百分点，与上个年度相比，增速有了15.9个百分点上涨。不难看出当前我国房地产的债务风险已经由自身的原生风险向宏观的金融信贷、财政收入和社会的居民财产外溢，形成了次生风险和衍生风险，已严重影响到了国民经济的健康发展。这几年，房地产行业在严厉的政策环境和银行风险把控的严峻形势下中，房地产经营过程中房地产债务问题进一步恶化，严重的影响到了房地产企业的资金流动性^[1]。