摘 要

物业管理招投标制度的制定标志着物业管理行业正式建立公平、公正、公开的竞争市场。对物业服务企业来说，公平的竞争机制有利于高水平的物业服务企业获得更多的市场份额，优胜劣汰的竞争有利于整合物业管理市场，提高物业管理企业的整体水平。对开发单位和业主来说，通过对比也有利于他们选择更适合的物业管理企业。总体来说物业管理招投标有利于提高物业服务的整体质量。

本次毕业设计中我选取了绿城物业服务集团旗下的南京盛景华庭南苑项目，通过分析该项目的特点，依据开发单位的物业管理招标书和相关法律法规进行编制物业管理招标书和投标书。

本次设计的内容有物业管理项目招标文件的相关内容的编写，编写了投标文件中的物业服务企业的基本情况、投标项目的基本情况及服务构想、人员的配置及组织架构、管理制度与标准、成本测算与费用控制等。本次设计中的重点内容是物业服务方案、物业服务标准和物业服务的费用测算，根据项目的特色确定物业服务等级和服务标准，根据服务和标准进行合理利润的测算，整合完成物业管理招投标文件。

关键词：物业管理 招投标 物业服务

“Nanjing Shengjing Huating South Garden”

property management bidding documents

ABSTRACT

Property management bidding system for the establishment of marks the formal property management industry to establish a fair, just and open competition in the market. For property companies, fair competition mechanism is conducive to a high level of realty service enterprise to gain more market share, evolution of the competition is beneficial to integration of the property management market, improve the overall level of property management enterprises. For the developer and the owner, through contrast can also help them choose more suitable for property management enterprises. Overall property management bidding was beneficial to the improvement of the realty service overall quality.

The graduation design, I selected the greentown's Nanjing Shengjing Huating South Garden project service enterprises, through the analysis of the characteristics of the project, according to the developer of the property management books and related laws and regulations for tenders property management bidding documents and books.

The content of this design is written in property management project bidding documents.Is the important content of the design of the standard property services, property services and property services fee estimates, according to the project characteristic property service level and service standard, according to the service and the standard to carry on the reasonable profit, integration of complete property management bidding documents and books.

Key Words: Property Management; Bidding; Realty Service

目录

摘要 I

ABSTRACT II

第一部分 招标文件

第一章 招标公告 3

1.1招标内容 3

1.2物业管理用房 4

1.3投标人的资质与条件 4

1.4有关说明 4

1.5奖惩措施 5

第二章 投标须知 6

2.1投标依据 6

2.2投标程序 6

2.3投标文件 7

2.4递交投标文件 8

2.5开标 9

2.6评标 9

第三章 其他事项的说明 13

3.1招标投标原则 13

3.2评标原则 13

3.3规则 13

3.4招标提拱的相关资料 13

第四章 投标书的编制要求 14

4.1技术标书的项目理念和目标 14

4.2商务标书的项目内容 16

第二部分 投标文件

第一章 投标函 27

1.1投标函 27

第二章 投标企业的基本情况 29

2.1企业概况 29

2.2企业的规模 29

2.3 企业的管理经验和发展方向 30

第三章 投标报价 32

3.1 人员工资及福利费 32

3.2 公共部位日常维护费 34

3.3 物业区域清洁卫生费 35

3.4 物业区域绿化养护费 38

3.5 物业区域秩序维护费 39

3.6 办公费 40

3.7 物业企业固定资产折旧费 42

3.8 税费 45

3.9物业服务企业合理利润 45

第四章 拟委派的项目经理简历 47

4.1 拟委派的项目经理简历 47

第五章 拟委派的主管人员和技术人员 48

5.1拟派物业管理现场负责人情况简介 48

第六章 投标人资格证明文件 49

6.1投标人声明 49

6.2营业执照复印件 50

6.3企业税务登记证复印件 51

6.4组织机构代码证 51

6.5资质等级证书 52

6.6质量管理及环境管理体系证书 52

6.7职业健康体系证书 53

6.8法定代表人身份证明 53

6.9法人代表授权书 54

第七章 前期介入服务内容 55

7.1前期介入服务 55

7.2项目的接管验收 56

7.3入住管理方案 57

第八章 对本项目的物业管理的整体设想与规划 58

8.1总体管理服务目标 58

8.2管理服务理念 59

8.3服务承诺  59

第九章 拟采取的工作计划和物资装备情况 61

9.1拟采取的工作计划 61

9.2物资装备情况 62

第十章 拟建立的组织结构及人员配备、培训管理 63

10.1拟建立的组织结构及人员配备 63

10.2培训管理 69

第十一章 管理规章制度及档案管理 72

11.1服务中心各项管理制度 72

11.2物业档案建立与管理 74

第十二章 南京盛景华庭南苑项目制定的服务内容和指标 78

12.1服务中心服务人员形象的服务内容和指标 78

12.2急修项目的服务内容与指标 79

12.3一般维修项目的服务内容 79

12.4服务受理、报修接待的服务内容与指标 79

12.5投诉处理的服务内容与指标 80

12.6房屋及其设备设施 80

12.7小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标 80

12.8突发事件控制服务内容与指标 80

12.9物业及业主档案管理的服务内容与指标 81

12.10住宅装修管理的服务内容与指标 81

12.11业主满意度测评的服务内容与指标 81

第十三章 物业设施、设备维修管理与维护 82

13.1房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 82

13.2房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 82

13.3房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 87

第十四章 公共维修基金范围的使用方案 91

14.1目的和依据 91

14.2维修基金的用途 91

14.3物业维修和更新的实施 91

14.4维修基金列支的范围 91

14.5维修基金的支取 92

第十五章 物业及设施、设备维修管理与维护 93

15.1 房屋及公用设施维修养护 93

15.2设备管理 105

第十六章 拟采取的安全与秩序维护方案 115

16.1安全管理概述 115

16.2安全管理工作特点 115

16.3安全管理目标 115

16.4安全管理原则 115

16.5安全管理内容与方式 116

16.6组织建设 116

16.7安全管理的重点 124

16.8安全状态控制管理 124

16.9突发事件处理 125

第十七章 绿化和保洁管理方案 128

17.1绿化管理方案 128

17.2保洁管理方案 129

第十八章 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务 132

18.1管理领导小组 132

18.2装修管理流程 132

18.3装修管理办法 133

18.4空置房管理办法 140

结语 141

参考文献 142

致谢 144

第一部分

招标文件

第一章 招标公告

南京盛景华庭南苑物业管理项目是由南京浦口康居建设集团有限公司委托知名开发商绿城房地产集团南京有限公司代建。为推进物业管理服务的市场化运作，加强物业服务水平，现按照国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规的规定，选用招标方式中的公开招标方式选聘本项目的物业服务企业，本项目中标的投标人，在投标前后，投标人需自行完成政府及相关部门的各项合法手续。

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