文 献 综 述

本次毕业设计我所选择的题目就是为某物业项目拟定一份投标文件。为了更好更全面的完成投标文件的编制，我查阅了很多的相关论文、期刊以及书籍。

首先，我们得知道什么是物业管理，物业管理（property management），即受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务^[1]。其实，我们得知道什么物业管理招投标:物业管理招标,是指作为物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标档并向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程^[2]。物业管理投标,是指符合招标档要求的物业管理企业，根据招标档中确定的管理服务要求于标准，编制投标档，参与招标的活动^[3]。

编制物业投标档需要大量的寻找各类文献资料，从物业企业的所处环境、物业招投标目前现状、问题、解决措施和物业投标制作及其特点分析了物业招投标的一些知识。我通过学校图书馆的中文数据库和登录中国期刊网收集了一系列关于物业和物业招投标方面的文献资料并进行了阅读。根据收集的文献试举出以下几种作简要综述：

(1)物业管理招投标的特点

汪海菁^[4]我看物业管理招投标[J];《现代物业》2004（3）指出，物业管理招投标具备综合性、差异性、地区性和特殊性等特点。

1.综合性：由于物业管理是综合性的服务涵盖的范围和领域较广,而且同一个项目有时候还会出现几种不同类型的物业要求投标人提供综合性的管理服务从而形成物业管理招投标明显的综合性特征^[5]。如学校物业项目一般就具有地域广物业类型多、服务领域广等特点，物业涉及学生公寓、办公楼、商业区、工业区 、校办企业等。

2.差异性：一方面由于我国幅员辽阔人口众多,地区性差异较明显各地区的地理环境、人文环境、政策法律环境的不同, 使不同地区人们对物业管理的认识和消费观念、需求标准存在着较大差异；另一方面由于物业的类型不同招标人对项目招标的条件和对投标人的要求就会不一样，投标人在分析和策划投标活动时采取的方式和策略也会有差异^[6]。

3.地区性：由于地区性差异的存在，要求招投标双方在物业管理招投标时充分考虑地区性，招标人在招标过程中需要根据物业的自身条件和本地区的实际情况客观地制定招标条件和选择招标企业；投标人在参与投标活动时也应该充分考虑项目的地区性特点和要求^[7]。

4.特殊性：物业管理招投标具备的特殊性主要体现在招标主体的不同。物业管理招标主体是业主大会或单一业主、建设单位政府机关或物业产权人和事业单位，同一类型的物业因产权人的身份不同，招标的主体也不同，同一物业投入使用前后招标主体也会发生改变。