摘 要

本文选取呼和浩特轨道交通一号线一期工程为例，利用hedonic模型对其沿线的房地产的空间效应情况进行分析，同时也用平均价格等常用方法进行研究。本文的主要假设是居民对于房屋的选择主要是由距离地铁站的距离和距离市中心的距离决定的，通过考虑空间因素和时间因素，对呼和浩特房地产受地铁建设的影响进行分析。从分析结果中得知，呼和浩特轨道交通一号线的建设对其沿线住宅房地产的价格有明显的正向影响。地铁范围内500米、1000米、1500米分别比城市平均房价高12%、38%和23%。从总量分解下的绝对数量来看呼和浩特地铁对于本地的住房升值总值的上限大概是单价分别高出约800元、1500元和1100元每平方米。带来的整体增值效应上限大约是330亿元，下限大约是129亿元。还了解到了呼和浩特地铁对于房价的影响幅度还受这条地铁的在呼和浩特的某个区域的交通首位度的影响，如果是某个区域最重要的交通方式，那么地铁对于房价提升的幅度和潜力都是最大的。

最后本文还对地铁项目的投资者和地铁附近楼盘的消费者分别提出了建议。对城市的主要建议是建立合理的房地产和地铁联动开发模式，提早为未来的地铁开发储备资源设计方案。对消费者的建议主要是要注意不同地区的增值幅度不同，分区域做出建议。

关键词

地铁 呼和浩特 hedonic 联合开发

Abstract

Taking the first phase of Huhhot Rail Transit Line 1 as an example, this paper uses hedonic model to analyze the spatial effects of real estate along the line, and at the same time uses equal price and other means to analyze. The main hypothesis of this paper is that the residents'choice of housing is mainly determined by the distance from the metro station and the city center. By considering the spatial and temporal factors, this paper makes an analysis of the impact of the Metro on the real estate in Hohhot. From the analysis results, we know that the construction of Huhhot Rail Transit Line 1 has a significant positive impact on the price of residential real estate along the line, which is 12%, 38% and 23% higher than the average price of urban housing, respectively. Considering the increase of the total space, the upper limit of the total value of Hohhot Metro appreciation for local housing is about 800 yuan, 1100 yuan and 1500 yuan per square meter, respectively. The upper limit of the overall value-added effect is about 33 billion yuan, and the lower limit is about 12.9 billion yuan. It is also known that the impact of Hohhot Metro on housing prices is also affected by the first degree of transportation of the Metro. If it is the most important mode of transportation in the region, the scope and potential of improvement are the greatest.

Finally, this paper also puts forward suggestions for investors of metro projects and consumers of buildings near the metro. The main suggestion for the city is to establish a reasonable real estate and metro development model, and to develop and reserve resources for the future Metro ahead of time. Suggestions to consumers are mainly to pay attention to the different range of value-added in different regions and make suggestions in different regions.

Key words

Metro Hohhot hedonic Joint Operatio

目录

第1章 绪论 1

1.1研究目的和意义 1

1.2研究方法 5

第2章 数据来源和模型试算 6

2.1数据来源 6

2.2数据分类 8

2.3特征变量赋值 8

2.4模型试算方案和特征变量的筛选 8

2.5模型试算结果分析 9

2.6特征变量的筛选 13

本章小结 14

第3章 地铁一号线住宅价格的空间效应研究 14

3.1呼和浩特地铁一号线概况 15

3.2数据概况 15

3.3到站点不同距离的房价均值 17

3.4模型设计 18

3.5计算步骤 19

3.6计算呼和浩特地铁一号线的影响半径 19

3.7单价为解释变量的计算结果 20

3.8半对数形式的计算结果 21

3.9计算结果分析 23

3.10不同区位地铁的空间效应计算 23

3.11呼和浩特地铁1号线增值效应研究 24

第4章 结论和建议 25

4.1结论 25

4.2建议 26

参考文献 27

第1章 绪论

1.1研究目的和意义

本章内容主要是研究的基本情况目的与意义，国内外研究现状分析和使用的分析方法介绍。

研究的意义：国际上，对地铁的研究一直是一个。近年来，我国开始大规模地推进轨道交通建设。国内几十座城市先后开工地铁项目，国内对这个领域的研究和关注也开始增加。

呼和浩特这个北部省会城市也不能例外，目前呼和浩特在建地铁两条，规划地铁三条。这些地铁线路建成后会不会大幅提升沿线住宅价格？作为消费者的购房者又该如何进行投资决策？作为地铁项目唯一投资者的轨道交通投资集团又该如何从地铁建设带来的巨大的外部性中获利？政府作为代表社会整体利益的决策者又该如何取舍？

呼和浩特在建地铁图

图1.1.1

呼和浩特市2017年地铁一号线沿线房价热力图

图1.1.2

我们可以看到基本呈现东高西低的情况，且中部房价较高。

地铁项目耗资糜巨。以呼和浩特地铁为例，在建的两条地铁投资超过人民币338.81亿元。远期规划的五条地铁建设成本约为950亿元。累计长度超过150公里，建设期间平均每年投资接近百亿。具体建设情况见

表1.1.1

按照国家相关政策规定，轨道交通项目必须由当地政府筹集总投资40%以上的资金作为资本金。呼和浩特市下简称（呼市）轨道交通近期建设项目总投资为338.81亿元，根据建设资金具体筹措方案：项目资本金占总投资的50%，该部分由呼市和内蒙古两级政府财政通过拨款的形式解决。其余部分通过国内银行商业贷款解决。而在2017年呼市财政收入仅为201.63亿元城市维护建设税收入仅为17亿元。近期每年超过50亿的投资和贷款成本将给两级财政带来巨大压力。此次呼和浩特采用的投资项目回报机制是“使用者付费 可行性缺口补助“模式，使用者付费主要是在地铁商业化运行的过程中得到的票务和非票务收入。可行性缺口补助指的是根据《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》（财金（2015）21号文）PPP项目运营期间政府承担部分直接付费责任。政府每年运营补贴支出数额包括社会资本方每年承担的建设成本、年度运营成本和合理利润再减去每年使用者付费的数额，此种模式能解决政府在建造过程中资金短缺的问题，但同时也会造成政府部门严重的经济负担。

通过中金公司2018年的调查来看，中国大陆的地铁只有北京地铁四号线、上海地铁一号线、北京地铁机场线这几条线路处于盈利状态。剩余线路均在日常运营上继续亏损。而对于营运合同一签就是三十年的地铁运营合同来说，持续补足高昂的可行性缺口对于地方政府而言会是一个很大的问题。

解决这一问题的先进经验来自于日本和香港。其有两种思路，一种是实现地铁集团与房地产联合开发，将轨道交通沿线部分土地的开发权交给特许经营者，由特许经营者开发销售或者经营。房地产开发带来的大规模现金流能缓解地铁建设资金持续流出带来的压力。目前广州地铁就采用了这种思路。另外一种就是实施外部性返还政策，将地铁建设为附近地产商和购买者带来的正外部性重新分配将本不属于附近居民和开发商的额地铁建设红利通过税费调节的方式部分返还给地铁的开放商和投资者。

目前北京上海广州深圳的地铁增值效应已经非常明显，以北京为例北京地铁运营里程已经达到637公里，日均客流量超过1200万人次，覆盖北京市十余个辖区。在地铁发展的同时，地铁沿线的房屋价格也随着地铁的不断延伸而水涨船高。北京和某些超大城市比如上海广州等城市已经经过验证的地铁建设的影响是否在呼和浩特一类的大型城市也同样适用？

对于开发者而言，在新建或者规划地铁附近购置土地，制定价格策略的时候需要对地铁对附近房屋的影响进行评估，作为定价或者其他策略的参考，而这个研究可以帮助开发商正确地认识到地铁的价值。。

对购房者而言，一类是对房屋进行投资的人，购房后房价上升的速度和绝对数量是这一部分人第一要考量的问题。另一类就是以自住为目的的购房者，这一类人主要考虑的是房屋的通达度。这些人所共同关注的就是轨道交通建设对房价的影响。现在很多楼盘标榜自己是地铁盘，显示其在新建设项目下的受惠程度，到底受惠程度几何也是购房人关注的内容。

由于受到社会各界的普遍关注，内蒙古日报和搜狐网等媒体都一直在关注呼和浩特地铁项目。各方虽然一致看好地铁前景，但尚未言明地铁建设对房价影响的程度，我希望该研究能对开发商和投资者有特别的参考价值。

图1.1.3

此项研究从20世纪90年代开始兴起目前主要考察地铁建设对房价影响的时效性、分市场效应和影响范围等方面。为了简便起见，我准备关注时效性和影响范围，因为分市场效应缺乏工商业用地的数据支持，而且相关数据较易获得。我们还可以注意到在大型的一二线城市或者国际大都市在地铁建设上对于城市房价都有很大的正面影响平均溢价在0.4%-35%不等。虽然都为正面影响，但影响的大小差异较大。其中甚至同一条地铁都能做出大小不一的结果。这反映了很多可能，或者是研究方法失当或者是漏掉了其他重要的变量。

1.2研究方法

本文采用的方法是先对数据进行回归分析和相关性分析，使用的模型是房地产估价比较流行特征价格模型（hedonic 模型），国外广泛的采用特征价格模型研究房地产市场获得了丰硕的成果。Hedonic模型的意义是消费者愿意为商品的各种特性付出的价格。本文对于地铁带来的交通通达度提升量化为住宅到地铁站的距离，之后在hedonic模型中加入表示距离的变量。本文中选取的其他几个变量为距CBD的距离、距离中心教学区域的距离，以及附近有没有超市和游泳池。本文选取的公式为标准的hedonic公式，其标准结构如下：

各参数和变量的意义为

P代表城市住宅价格

0是回归常项也代表除特征变量外其他影响价格的常量之和

i 代表特征变量的特征价格

i 表示特征变量

表示误差项

第2章 数据来源和模型试算

我国近几年大数据行业发展迅猛，网络上有非常多的数据来源，但官方的和半官方的数据来源并不对公众开放，尤其是房地产交易中心的交易数据更是难以获得，可获得的数据来源较为雷同。本身用hedonic模型是要求先定模型再找数据的，但现在由于数据来源的单一只能先进行数据的采集，再进行数据的分析。