摘 要

本文分析了房地产行业现状，房地产金融的主要功能和作用，目前行业出现的问题以及对房地产金融未来发展趋势做出预测。通过优势分析，深化研究了房地产金融行业，对预防房地产金融风险、改善房地产市场环境和开发对房地产金融研究新思路具有重要意义。

论文主要研究了绝对优势和相对优势分析下房地产金融。

研究结果表明：房地产金融目前处于高速发展的模式下，新旧更替，虽然该行业仍是有潜在的风险，但通过合理的引导，就能促进经济的增长。

本文的特色：立足于房地产金融业整体格局，从多方面深析。

关键词：房地产金融；优势分析；金融市场；房地产金融风险

Abstract

This paper analyses the current situation of the real estate industry, the main functions and functions of the real estate finance, the problems in the current industry, and forecasts the future development trend of the real estate finance. Through the analysis of advantages, this paper studies the real estate finance industry in depth, which is of great significance to the prevention of real estate financial risks, the improvement of the real estate market environment and the development of new ideas for real estate finance research.

This paper mainly studies the real estate finance under the analysis of absolute advantage and relative advantage.

The results show that the real estate finance is in the mode of high-speed development. Although the industry still has potential risks, it can promote economic growth through reasonable guidance.

The characteristics of this paper: based on the overall structure of the real estate financial industry, from many aspects of in-depth analysis.

Key Words：Real estate finance; Advantage analysis; Financial market; Real estate financial risk

目录

第1章 绪论 1

1.1研究背景 1

1.2研究意义和目的 1

第2章 理论研究 2

2.1房地产金融现状 2

2.2房地产金融所起的作用 3

2.3房地产金融存在的问题 5

2.4房地产金融未来发展趋势 6

2.5房地产金融风险 7

第3章 优势分析 8

3.1绝对优势分析 9

3.2相对优势分析 9

3.3优势分析建议 10

第4章 结果分析 12

第5章 总结 12

第1章 绪论

1.1研究背景

在2008年之前,整个房地产行业都处于飞速上升阶段,在此期间,市场投资和销售也是疯狂发展。成本低和此阶段经济的大幅度发展导致了房地产行业热度颇高,所以这一阶段也被称为房地产行业发展的黄金时期,不过由于体系的不完善,对于土地、信贷以及廉政的不规范,出现了许多不合理的问题。2008年到2017年之间,形势有所变化,与之前相比,进入这个行业的人越来越多,导致竞争更加激烈,传统的房地产行业受到排挤,传统模式走向衰颓。这一阶段虽然房地产行业仍在持续发展,但利润却相较下降。

房地产金融和大的金融体系相辅相成,房地产金融的周期与金融体系的周期也具有高度的统一。近年来,国家对房地产金融行业实施了一系列的宏观政策,房价的状况关系着国民生活状况,为了应对房价的飙升,落实全国人民的住房利益。同时,也是为了引导这个行业能够健康合理的发展,防止泡沫经济,国家在抑制房价这方面做出了许多努力。房地产企业的特殊性导致其出现很多的问题，资产负债率高、通货膨胀、利率变动风险、再融资风险、税率变动风险、投资回收风险 等。在房地产这个特殊的行业，想要继续发展金融市场要克服所面临的各种困难，防范各种风险。发展房地产金融业，这些问题需要深入讨论、研究和分析。

1.2研究意义和目的

首先,本文的研究有助于加强国家对房地产金融方面的资源配置和具体作用的认知,以此来设计出更符合中国将来发展的合理的房地产金融体系。房地产业作为特殊行业,在国民经济中有着重要作用,且还存在无限的发展潜力,对待房地产行业,应提出更高的要求。房地产金融的资源配置功能、社会影响、金融延伸作用,都能够帮助国家更全面地把握房地产市场的本质规律,完善资源开发体系,充分开发金融市场,从而推进我国经济的健康发展。其次,有助于国家控制金融风险。房地产金融的资源配置功能、社会影响、金融延伸作用,为房地产金融市场管控风险和配置资源发挥重要作用。能有效控制金融市场发展过程中资源配置不合理引发的金融风险。再次,有助于改进我国的金融战略,从而适应多变的国际金融环境。在中国经济高速增长进程中,面对世界金融格局的复杂多变和国际金融环境的不断恶化,房地产金融作为金融市场中一种重要的战略性宝贵资源,是一把锋利的剑,影响着整个金融市场的走向。

目前,国内外关于房地产金融方面的研究主要都是从个别具体内容入手,对某一点作细节探讨,而对整体的研究却尚少。然而房地产金融是一个大的范围,包括诸多方面的内容。因此,本文研究房地产金融的现状,分析问题,从绝对优势、比较优势以及区域优势的角度来探讨房地产行业对房地产金融的影响,从而理解房地产金融对我国经济的影响。期望能为为房地产金融的研究带来新的思路。

第2章 理论研究

2.1房地产金融现状

在中国经济发展和城镇建设过程中,房地产行业起着首屈一指的作用。但是,房地产行业的投资成本大,且投资周期长,如果资金来源仅依靠自有资金的话,资金链远远达不到满足。目前中国的房地产金融体系还不够完整,对房地产金融市场的规范程度也不够,对房地产金融的国家政策方面也有欠缺。上述的情况直接导致了房地产金融融资困难,而由于行业市场体系的不完善,导致了我国房地产市场发展的滞缓。房地产金融如果得到合理规范,将会给整个市场和整个金融行业带来新的发展机遇。房地产业是一种特殊的行业,房地产金融综合了大量的学科与理论知识,房地产行业的运作需要大量的资金成本投入,市场上需要雄厚的资金链来维持该行业的运转。就目前我国的金融环境而言,房地产行业虽然发展迅猛但也存在着许多问题,融资困难,创新不足,投资方式单一,在很大程度上阻碍了房地产金融的发展。同时,房地产行业融资渠道的单一性导致了投融资风险过度集中,从而扩大了整个市场的金融风险。因此,要解决房地产行业困境,首先要解决融资问题,要有多元化的融资方式,积极开拓市场。目前,处于换挡期的中国经济正在高速增长,全面深化改革也在走向深水区,在此高速增长下宏观经济看似平稳但也充满了危险。房地产金融中出现了各种金融风险,这诸多问题都亟需化解。

目前,我国的房地产金融市场的多元化格局已经形成,其内容包括了信托、基金、特定资产收益权、股权融资、信托投资基金等。伴随着新的融资渠道的扩大,新的经营模式和市场工具急需融入。近年来发展起来了融资类信托,以及券定向专项资产管理计划,还有资产管理计划,这种用委托关系代替信托的模式虽然表面看起来相似,向一定量的投资者融资,扩大了房地产金融的资金来源,改变了之前以银行等少数金融机构为主的融资模式,充分利用市场。

房地产行业具有很大的风险性,需要市场的信贷以及资金链的大量扶持,所以,在房地产行业迅速发展的情况下,房地产金融在发展的同时不得不承担了极高的风险。从已知的情况来看,由于中国目前的房地产金融体系成长程度不高,缺乏科学合理的指导,经营模式较为落后,导致房地产金融市场资源利用率低下,没有得到合理的利用;由于房地产金融受投资者的经济好坏的制约,所能融资量可能不足,难以满足房地产市场如此巨大的需求。如此,便会产生流动性风险,贷款现象大量增加,另外由于房地产行经营具有一定的风险,若公司出现资金危机,失去还款能力,濒临破产,那么,银行将会产生流动性危机。

在全球金融危机之前,房地产投资者有可能利用大量杠杆,但这导致了全球经济衰退后的更高违约率和破产问题。从信贷危机开始,银行就需要考虑房地产债务组合固有的风险,并相应地减少资产负债表风险。巴塞尔协议III的要求可能会进一步降低银行扩大房地产贷款账户的意愿,因为这类风险贷款的资本费用已经增加。这导致了房地产债务基金的出现,这是一个在美国相对成熟,但在欧洲和亚洲相当新的市场。在信贷紧缩之后的几年里,房地产债务基金在机构投资者中变得非常受欢迎。这些基金越来越重要,它们向主流转移,促使我们考虑是否应将房地产债务视为固定收益,因为回报的最大组成部分是固定(或浮动)利率,或房地产,因为它们是受市场下跌影响的基础资产。另一种可能性是将债务视为权益,因为房地产债务由房地产权益担保。另一方面,有明显的迹象表明,股权构成在绩效和分类方面占主导地位。"优先债务与房地产的关联性不强,因此表现更像是固定收益,应进行相应的估值。

2.2房地产金融所起的作用

房地产和其他类型的资产一样,在组织松散、分散的市场中交易。这些市场的一部分特点是成本高、顺序性强,通常由经纪人协助。对于单户住宅,当地市场通常围绕多个上市服务进行组织。就商业房地产而言,当地市场更松散地围绕着经纪人的非正式网络进行组织。几乎所有卖家都会公布要价,交易通常需要时间。令人惊讶的是,交易的平均时间在很大程度上取决于市场状况。在价格上涨的市场中,平均交易时间可能非常短;在价格下跌的冷市场中,平均交易时间要长得多。相比之下,上市证券的交易是组织严密、高度集中的市场。在后一个市场中,交易可以很快地以更低的成本执行,

房地产金融的特点:

①集中性。房地产有着举足轻重的地位,不只是因为其面积的大小,更是因为市场价值巨大。实物资产也不是完全孤立和独一无二的。每一个商业或住宅物业在其附近都有其他类似的物业。这些可比较的属性并不相同;它们可以是新的或旧的,也可以是小的或大的。然而,所有这些都有相关的现金流。一个钢铁厂在其他地方也有其他类型的可比钢铁厂,只有少数。最近的可比资产交易对于评估相关资产非常有用。考虑一下房地产投资者面临的以下常见问题。你现在正准备购买一处商业地产。如果你试图通过计算其风险调整后的预期现值来评估资产的价值,那么你必须估计其当前现金流量、现金流量的平均增长率和风险调整后的贴现率。一些所需信息仅与问题资产有关,例如,其当前租金和物理条件。其他重要信息也适用于可比资产,例如竞争建筑的建设和当地就业和人口增长。你可以从公共资源中获得后一种信息,例如当地经纪人和政府的报告。你可以将这些公开信息与你的私人信息结合起来,然后估计未来的现金流量。但是,由于信息有限,你对现金流量的估计值以及因此产生的现值可能会很嘈杂。或者,你可以认识到,以前的可比资产买卖双方在谈判最近的交易时,也掌握了大量的此类公开信息以及他们自己对共同和特殊因素的私人信仰。因此,以前交易的价格有助于告知你有关资产的价值。有了最近的可比价格,你就可以减少现值估计中的损失。

③资金运动固定性。房和地在物质形态上是固定且二者是一体的,所以通常也被称为不动产。在流转交易上,它只是变更所属关系。因此,房地产商品的整个生产流通过程都处于同一地点。这就决定了房地产在固定地点进行投入资金等一系列活动。

到目前为止,越来越多的关于房地产(不动产)中不动产期权的文献对城市经济学中完全独立的大型文献贡献微乎其微。在城市经济学中,一个城市的经典模型是单中心的,所有的就业都在中心,所有的通勤时间或距离都在中心测量。考虑到建筑物没有贬值,小区内也没有外部性,城市和郊区住宅的所有价格和租金或隐性租金随着距离中心的距离单调下降。在这种背景下,城市边界成为农村土地开发为郊区住宅的最佳选择行使点。距离边界或中心的距离是衡量农村土地价格的一个指标,作为一种发展选择,现在已经没有钱了。显然,还可以做更多的工作。随着时间的推移,建筑物贬值,城市扩张。虽然城市土地可以反复开发,但重新开发的选择可能很少,因为其价值受到社区内外部性的限制。在旧的地区,由于房地产的退化和过时,改善所带来的价值可能微乎其微,只有在整个社区受到公众谴责后才进行重建。同样的外部性,再加上对新住房的需求,使得在周边发展的选择更有价值。在均衡状态下,城市的中心地带会贬值,周边地区的平均增长速度会更快。价格和租金可能不再随着距离中心的距离单调下降,因为质量可能随着距离的增加而增加。

④风险性。在房地产金融活动中,有许多因素不能预先预测或可以预测但不能避免,可能使预期的房地产收入偏离实际的房地产金融收入,从而存在资本损失的风险。或许,与房地产之间最密切的联系是有关抵押贷款支持证券。在这里,不仅核心的分析技术可以很容易地应用于房地产中的或有债权定价,而且数据也可以很容易地用于经验测试。大多数关注,包括华尔街的很多关注,都集中在潜在住房抵押贷款违约和提前还款的风险上。迄今为止,基于最优行权政策的两种违约和偿还选择的纯分析方法在数据方面的成功率有限。更多具有经验风险函数和异质成本的折衷方法能更好地解释实际违约和预付款。房地产证券的博弈论模型尚处于萌芽阶段。或有债权定价分析技术也已应用于房地产相关问题,如租赁和税收时间选择。

房地产金融的作用:

在人们日常生活中,房地产金融发挥着越来越重要的作用。房地产金融的市场走向对个人、整个市场和国家经济有着重大影响。由于房地产市场需要大量的资金进行运作,由此决定了房地产的资金来源必须依靠融资,而不仅仅以来自有资金。

首先,一项房地产的开发会有建设、销售和经营的过程。这几个过程环环相扣。其中,将它们串在一起的关键点是资金。此外,房地产的开发建设时间长,资金需求量大,所以资金供给方存在一定的滞后。为了解决这一问题,国家应拨款支持。在金融市场上,房地产金融的占比越来越大。所以房地产金融市场的稳步发展对整个市场的进步至关重要。

第二,房地产对金融业的经营具有重要意义,包括业务拓展和盈利。房地产作为一种固定资产,具有保值增值的特点,是常用的抵押品之一。

第三,从房地产金融的市资源配置看,房地产行业的发展需要各方面的大力支持和国家政策的帮扶。

房地产公司的热门话题是什么?要回答这个问题,问什么样的房地产程式化事实对金融经济学家来说最不正常?也许最令人困惑的是各种商业和住宅房地产的当地商业周期的轶事和经验证据。在价格上涨的热门市场中,交易量高;未售出房屋的库存量低;平均销售时间低,有时令人惊讶的是,所有这些都与当地历史平均值相关。在价格下跌的冷市场中,情况正好相反。20在所有市场中,成交量导致回报,而在复苏市场中,高质量的房地产导致低质量的房地产。特别是,A市场的房地产似乎在A市场的B地产或B市场的A地产等之前平均恢复。在所有类型的商业和住宅房地产中,较发达的房地产似乎在较不发达的房地产之前恢复。这一顺序似乎是建筑物,然后是完全有权和改良的土地,然后是部分无产权和未改良的土地。

2.3房地产金融存在的问题

在住宅经纪人中常见的传统智慧如下。在低迷的市场中,许多卖家相对于买家有较高的预订价格,原因有两个。从心理上讲,个人似乎不愿意意识到损失。此外,由于传统抵押贷款所带来的损失,卖家可能没有足够的现金购买替代住房。潜在卖家可能更愿意留在自己的家中,即使他们的14个威廉姆斯的情况在新工作或新孩子之后发生了变化。如果租赁房屋的供应有限,而且许多业主在其房屋权益方面的杠杆率很高且分散性很差,那么这种惯性在经验上是很重要的。在住房租赁有限的市场中,当许多家庭消费尽可能多的住房服务时,就会出现后者。反过来,这些均衡特性在区域房地产市场中产生了连续的复苏。家庭在更好的社区购买更好的房子,直到不断上涨的价格迫使买房者在更贫穷的社区购买更贫穷的房子。金融经济学家面临的一个挑战是,利用这些程式化的事实,在整个商业周期和以质量区分的子市场中,得出与上述数量和回报之间关系的动态平衡。理想情况下,这种均衡也应该解释在热销市场上销售的时间更为复杂、经验更为明显、极短的原因。

类似的,跨时期和横截面的模式在商业房地产市场重复出现。对于每一类商业房地产,包括已开发和未开发的房地产,这些模式在转售市场和租赁市场中都存在。例如,在租金上涨的热门市场和租金下跌的冷盘市场中,租赁大型、相邻的®CE和工业空间的平均时间似乎较低。行动者的传统智慧指向了学术界所谓的沉没成本谬论。在热门的市场中,许多房东似乎出售或租赁以锁定收益,一旦他们的回报达到可接受的水平。即使有价格和租金的上涨势头,许多人似乎也不愿在热销市场等待非凡的收益。在低迷的市场中,即使租金仍高于边际运营成本,同样的业主显然也会选择推迟损失和租赁。对于必须向上级汇报的经理来说,这种行为可能会在原子股东拥有的等级组织中重新制定次优共享规则。对于同时也是所有者的经理来说,这更令人费解。可能的解释属于行为学的范畴。