目的及意义

房地产投资信托基金((Real Estate Investment,REITs)是房地产证券化的一种典型形式，是房地产行业和金融市场发展到成熟阶段金融创新的产物。REITs的出现，使房地产投资不仅保留了高收益的特性，而且提高了房地产投资资产的流动性和收益的稳定性，从而对各国房地产市场和资本市场发展起到了双重推动作用。目前我国经济处于快速发展期，一方面，蓬勃发展的房地产市场对于融资创新需求日增，另一方面，投资者对于创新金融产品、拓宽投资渠道的需求迫切，这两方面的需求推动着我国的房地产金融创新。

近年来各国都在大力推进房地产金融创新，经过实践和探索，许多国家选择了建立房地产信托投资基金REITs作为金融创新的形式。它主要投资的项目是房地产，凭借发行基金收益凭证集合资金，由投资者购买，投资者凭此获取收益。此种模式在国外深受广大投资者喜爱。但是在中国，由于相应的法律法规还没有制定出来，再加上中国经济体制的特殊性，REITs在中国的发展并不是非常理想。

所以通过本论文的研究，可以完善该领域的相关理论。而且由于中国REITs还处于初步发展阶段，我国的金融环境在很多方面与国外不同，通过对此篇论文的分析研究，在分析REITs中国的发展模式基础上，可以为中国怎样完善和发展资本市场和房地产市场提供一些建议，对我国制定什么样的法律法规来规范资本市场和房地产市场也有积极的作用。发挥REITs具有提高融资规模和拓宽融资渠道的优势，促进融资功能的提升，防止脱实向虚，真正体现、发挥“金融是实体经济的血脉”作用，深化多层次资本市场体系的改革与构建。

国内外研究现状

在REITs的研究和运作中，无论是学术的研究成果，还是现实的实际运作，美国都是最有成果，最成熟的国家。在上个世纪70年代，美国学术界对REITs的研究就已经开始了。那个时候的研究还主要是定性方面，有对房地产信托投资基金可行性方面的研究，也有着眼于房地产投资信托基金的运作模式方面的。而现在则主要是通过收集相关的数据，构建模型，对REITs进行定量分析。

Natalya Delouse and Ross Dickens（2011）年用计量的方法衡量信托REITs的价值。他们首先将房地产投资信托基金的价格减去所拥有的物业净值，然后房地产信托投资基金的收益率与10年期的国库券的利差进行比较，最后比较房地产信托投资基金比益比与股票指数比益比，最终估算出REITs的价值。

Richard Imperial所著的《The role of international property trust》（2013），对权益性房地产投资信托市场的风险进行了详细的阐述，并指出了怎样通过投资多样化来规避风险。并且证明出风险的大小与所选的房地产类型有关。投资于写字楼的商业楼盘往往系统风险很高。

Chino Gosh在所著的《Payment Choice in REITs Property》（2017）一书中，详细阐述了REITs的相关风险，在该研究中，作者对REITs的运作风险进行了界定和辨别，结合实际运作中出现的具体问题，对引发这些风险的因素进行了分析，并通过定量的研究分析了美国REITs的风险特征和风险回报，从而进一步深化了对REITs的研究。

杨冬梅2010年在天津电大学报上发表了《国外房地产投资信托的发展及对我国的启示》，在国内较早的介绍了REITs这种金融产品，在阐明了中国房地产融资渠道单一的问题后，指出REITs是解决这一问题的好办法。并预测了这种金融产品在中国的发展前景。