摘 要

随着经济的发展，城市空间正在以超乎想象的速度和规模扩张，居住用地和商业零售业用地也随着中心城区的饱和向城市边缘地区发展。由于巨型零售业的特殊地位，以及其完整的综合性服务，已经成为了消费者选择商品房的重要考虑因素，新住区对于消费者的吸引力与零售业的发展水平互相关联。

目前的住区规划是以功能分区的居住小区为主，这种模式也因其封闭性和各类弊端正在被逐渐淘汰，新住区规划应该充分考虑到与新的巨型零售业态结合的价值，以零售业的选址策略作为参考基础，将巨型零售业作为住区规划的重要因素。

本文基于以上思考，提出根据人口结构、消费能力分析居民的需求，寻找合适的住区模式和商业中心业态，再根据模型特性，提出居住和商业所需要的配套基础设施，使得居住用地与商业设施相结合，达到方便居民及满足商业的经济效益需要。为城市总体布局规划提供思路及建议。

关键词：零售业巨头；住区规划；武汉市；选址策略

Abstract

With the development of economy, urban space is expanding at a speed and scale that exceeds imagination. The land for residential use and commercial retail development also develops along with the saturation of the central city to the urban periphery. Due to the special status of the giant retail industry and its complete integrated services, it has become an important consideration for consumers to choose commercial housing. The appeal of new residential areas to consumers is related to the level of development of the retail industry.

The current settlement planning is mainly based on functionally-divided residential communities. This model is also being phased out due to its closedness and various types of drawbacks. New residential area planning should fully consider the value of combining with the new giant retail formats.Using the location strategy of the retail industry as a reference. Put the giant retail industry into an important element of residential planning.

Based on the above considerations, this paper proposes to analyze the needs of residents based on population structure and consumption ability, find suitable residential area models and business center types of business, and then based on the characteristics of the model, put forward the necessary infrastructure for residential and commercial use, making residential land and commercial facilities. Combined, to meet the needs of residents and to meet the economic needs of business. Provide ideas and suggestions for the overall layout of the city.

Key words：Location Selection; Retail Industry; Settlement Planning; Wuhan; Retail Giant

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究背景 1

1.1.1巨型零售业发展 1

1.1.2 市场对住区的影响 1

1.1.3 背景小结 2

1.2 研究目的与意义 2

1.3 研究内容 2

1.4 研究方法 3

第2章 相关性的基础研究 5

2.1 武汉零售业介绍 5

2.2 武汉的巨型零售业 6

2.2.1 巨型零售业企业优劣势 6

2.2.2 巨型零售业竞争特点 8

2.3 住区 8

2.3.1 住区的时代背景变化 8

2.3.2 住区的变化 9

2.4 本章小结 9

第3章 巨型零售业业态与住区的关联 10

3.1 从零售业态的类别分析与住区联系 10

3.1.1 中心商超 10

3.1.2仓储式商超 10

3.1.3 新零售业 12

3.2 从巨型零售业形态分析与住区结构的联系 13

3.2.1组团多层次发展 13

3.2.2带状商业网点发展 14

3.3本章小结 15

第4章 零售业巨头与住区规划启示 16

4.1 住区规划和零售业态的关系 16

4.2 方法的利用案例 16

4.2.1 老城区住区规划 16

4.2.2 城市边郊住区规划 17

第5章 总结与思考 19

5.1 本文主要观点与结论 19

5.2 未来研究的展望 20

参考文献 21

致 谢 22

第1章 绪论

1.1 研究背景

1.1.1巨型零售业发展

自2004年，按照中国加入WTO的承诺，在取消了对于外资商业的地域、股权、数量的限制，允许生产企业大量增加分销业务，外资企业进入高速发展阶段。外资进入市场的门槛降低；试点开放从区域性逐渐向着全同性开放，从单面渗透逐渐向多面渗透。由沿海地区向内地渗透；由实验性的试探发展向高速扩张发展，并且纷纷展开了在华发展的中长期发展战略；由引进的先进管理模式向本地化定制的管理模式高速发展；由单一资本注入的合资经营向合作、兼并、独资、收购等多种形式发展^[1]。

目前，世界上约70%的零售业巨头都已经在中国建立了自己的门店，像美国沃尔玛、法国家乐福^[2]、英国百安居、德国麦德龙等外资零售企业已经逐步在我国形成了一定的网络规模，而且都拟定了进一步拓展中国市场的计划。可以说，国内零售市场进入了群雄逐鹿的时代，随着跨国零售巨头的相继进入，更是给零售业的发展带来了新的动力。

在经历了近十多年的迅速发展后，在北上广深等大型城市等零售业巨头纷纷圈地发展，城市重点布局区域已经出现了饱和的趋势，例如广州麦德龙就已经建立了5家定位规模不尽相同的分店，并且，广州市中心已经汇聚了许多实力雄厚的大型商业，例如广州百货、友谊商店等等，同时还拥有家乐福、好又多等大型综合超市以及中华广场、正佳等购物中心，发展成熟，竞争压力大，因此麦德龙向花都、番禹、白云进军。向城市边缘发展既符合了零售业态的发展需求，有符合其发展的利益。

1.1.2 市场对住区的影响

巨型零售业态在社会的发展中发挥的作用越来越大，成为了社会经济发展的中坚力量^[3]，特别是在经济高速增加的今天，市场的决定性作用越来越大，市场因素在住区规划中份量也逐渐增大。

零售业的发展规划是在城市规划的约束下进行的，企业的发展必须要适应有关城市发展的制约，要充分考虑地区的交通区位、公共设施的配套、项目的建设以及规划和市政单位的入驻。当商圈范围变大时，甚至会影响全市的发展，住区可能因为零售业的入驻而变由冷变热，使其快速发展成具备竞争力的繁华闹市。注重其发展潜力，符合商业的发展前景也应该是住区规划的一个思路。

1.1.3 背景小结

在巨型零售业快速发展的今天，是否有配套的零售业态已经成为了消费者选择商品房的一个重要因素。由于巨型零售业的特殊地位，以及其完整的综合性服务，已经成为了消费者的首要考虑因素。由于现有城市的发展模式，居住区和工作区分离，这扩大了居民的上班出行距离，导致了居民需要花费大量的时间在交通上。而目前住区又多以功能分区为主，不同的分区导致居民为了获取不同服务而获取的交通成本大量增加，这样的住区规划导致了居民花费了大量时间进行交通活动。巨型零售业的综合性覆盖了居民大多数的日常活动，将巨型零售业结合到住区中，能覆盖绝大多数的居民需求。

1.2 研究目的与意义

通过零售业巨头的扩张策略和用户定位的研究，大型零售企业的职能与传统的零售业有很大的区别。首先，大型零售业的优势在于提供综合性的一站式服务，以服务内容和完备的商品为卖点，传统零售业是以商品销售为导向。第二，大型零售业不追求纵向发展，而是依靠形成规模的经济和系统化的成熟管理降低成本、用价格优势吸引顾客、用优质的服务和品牌效应黏住顾客，合成了巨大的竞争力。第三，大型零售业有良好的供应链，连接广大农村农副产品的各项环节，形成链条式营销模式，产品源头透明，给予消费者更多的信任和安全感。

大型零售业的综合性切身的影响了市民的日常生活，因此大型零售业的整合程度成为了居民选择住房的重要选择标准之一^[4]，巨型零售业也因为他的综合性能解决大多数消费者的零售需求。而现在大城市居住用地的发展中，现在城郊住宅建设，缺少的主要是引导和规划，导致了许多问题。一是配套设施不够完善，住区规划设计的产品无法满足需求，导致入住率低；二是过度开发，住区规划设计的产品与实际情况脱离，超出实际预期 ^[5]。在我国的建设热潮中，住区模式的开发是重中之重。对于许多学者从各个方面进行的研究和提出的观点，本文试图联系巨型零售业的选址策略和方法和住区规划，提供一种新思路，试图改善以上的问题。

1.3 研究内容

第一章为绪论，论述了选题背景，研究目的与意义，梳理了巨型零售业对于住区结构的影响。

第二章为相关性的基础理论研究。首先介绍了对巨型零售业的特点，深入了解巨型零售业的选址策略和零售业态的特点，以及促进和制约他们发展的要素。并对住区的发展背景及其变化和模式进行分析。结合二者的发展前景，讨论他们发展的同步性。

第三章是按照零售业态的类别及其对应的选址策略所选择消费群体，结合居民对住区的需求，对这种互相补充的零售业态和住区的结合案例进行分析。第二部分是零售业态按照的形态所吸引的消费群体，以及该群体对于住区的需求互相结合的案例进行分析。

第四章是根据第三章的分析内容得出的住区 商业区的模型。并利用模型实例举出相应的案例。

第五章是阐述本文的主要观点和结论。提出作者自己的观点和看法，以及对于未来的展望，提出结合了新观点可以进行进一步研究的改进方法。

1.4 研究方法与技术路线

(1)文献阅读

在了解国内外相关零售业发展和选址理论的条件下，收集、研读国内外关于巨型零售业的相关书籍、期刊论文，对巨型零售业业态对应的选址方法以及住区规划的模式进行一定的探讨，并以此作为本文分析的基础。

(2)实地调研

对武汉有代表性的零售业进行调研，了解其经营状况，以及周边的发展情况，收集零售业的发展进度的数据以及周边区域的发展是否关联，研究分析其中的关联点。

(3) 比较研究法

对武汉市的巨型零售业选址策略与住区规划的重点，对其之间的有联系的事物进行考察，寻找异同，探求普遍规律与特殊规律的方法。

图1.1 技术路线

第2章 相关性的基础研究

2.1 武汉零售业介绍

图2.1 武汉市商圈

根据武汉市第三次全国经济普查结果^[6]，武汉的零售业2010年-2015年的社会消费品零售总额分别为2570.40亿元、3031.79亿元、3467.37亿元、3916.60亿元、4369.32亿元、

图2.2 武汉消费品零售总额占当年全国、湖北省%

5102.24亿元、2010-2014年社会消费品平手总额位列额全国城市第七（低于北京、上海、天津、重庆、广州、深圳），2015年超深圳为全国第六，如图2.2。武汉零售业总体处于一个较高的水平。

零售业分类国家标准分为两大类共17种。有店铺销售占绝对比例，其中百货店、大型超市等业态是次主力。武汉市共有17个行政区。零售业城区分布主要分析各城区零售业的单位、从业人员、营业收入、营业税金、总资产和营业面积等指标

表2.3 企业法人零售业各城区分布比重

中心城区无疑是发展零售商业的黄金地域，江汉区、硚口区表现较好，大多数比重指标占比30-40%。9个老城区和新区，各项比重指标较弱，如表2.3。

综上图表来看，武汉市零售业态发展比较均衡，业态的种类齐全、协调，具有影响力的大型超市、购物中心和个性化的专卖店和专业店互相补充，以及填满消费空间的小型零售店等。零售行业的占比大，有重要的作用。但也有些问题，例如无店铺的销售占比过低；区位上中心城区的发展远超偏远城区，处于非均衡状态。

2.2 武汉的巨型零售业

2.2.1 巨型零售业企业优劣势