论文总字数：63273字

摘 要

本文件是对华源国际小区的物业服务项目招标的响应。是针对华源国际小区的特点和依据国家有关法律.法规与本企业管理条件和水平拟编制的物业投标文件。本物业投标文件包括三部分。第一部分是投标函。它包括投标函,投标文件授权委托书，代表人证明，拟派的人员安排和企业状况。第二部分是费用计算书。第三部分是物业管理方案。物业方案是本文件的重心。它主要是物业方案的整体设想,前期介入管理，档案制度的建立与管理,公共秩序的管理(保安服务,消防管理和停车场管理),物业环境管理（小区保洁和绿化管理），工作人员安排培训管理和招标人要求的其他内容。本文件旨在以合理的价格和符合要求且优秀的物业服务管理方案来赢得此次的中标。

关键字：物业管理，投标文件，管理

Huayuan International Property management bidding documents

Abstract

The document is the response of Huayuan International Property Services area of the tender,. The Huayuan International Community Characteristics and in accordance with the relevant national laws. The property of bidding document regulations and the enterprise management condition and the level to be compiled. The property includes three part of bidding documents. The first part is the letter of tender. It includes the letter of tender, the tender documents the power of attorney, representative certificate, send the staff arrangement and the situation of enterprises. The second part is the cost calculations. The third part is the property management program. Property is the focus of the project file. It is the whole idea of property scheme, early intervention management, establishment and management of archives system, public order management (security service, fire management and parking management), property environment management (area cleaning and greening management), other content staff training management and the tender requirements. The purpose of this document is to a reasonable price and in accordance with the property management program requirements and good to win the bid.

Keywords: property management bid documents management

目录

摘要 I

ABSTRACT II

第一章 投标函 1

1.1投标函 1

1.2投标汇总表 2

1.3企业法人代表身份证明书 3

1.4授权委托书 3

1.5拟派现场项目经理资格声明 4

1.6拟派项目主要管理人员.工程技术人员情况 5

1.7投标人情况 5

1.7.1企业简介 5

1.7.2企业近三年荣誉 6

第二章 收入支出明细测算书 7

2.1物资装备配置方案 7

2.2收入支出测算方案 10

2.2.1收入预算 10

2.2.2支出预算 10

2.2.3收支情况 13

第三章 物业管理整体设想及策划 14

3.1小区安全管理 14

3.2公共事务管理与人性化服务 14

3.3物业环境管理 15

3.4机电设备的维护管理 15

3.4.1区域包干制 15

3.4.2时效工作制 15

3.4.3零干扰管理 15

第四章 前期物业的介入服务管理 16

4.1成立项目物业管理处 16

4.2管理处进驻小区前的工作 16

4.3物业接管验收工作 17

4.3.1项目工程技术资料 17

4.3.2公共部位接管验收 17

4.3.3机电设备接管验收 19

4.3.4室内部分接管验收 19

4.4物业入伙时的工作 20

4.4.1需向开发商收集的资 20

4.4.2在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料： 20

4.4.3接管问题的处理 20

4.4.4入伙工作流程图 21

第五章 物业管理的各项制度 22

5.1公众制度 22

5.1.1装修管理规定 22

5.1.6住宅装修管理公约 23

5.1.7物品搬进（出）管理规定 24

5.2管理运作制度 25

5.2.1项目各部门每月计划及月总结工作规程 25

5.2.2员工培训制度 26

5.2.3档案资料管理制度 26

5.2.4值班管理规定 27

5.2.5办公用品申请、购买、领用制度 27

5.2.6投诉处理.回访制度 29

5.2.7维修回访制度 30

5.2.8防火安全检查制度 30

5.2.9电梯机房管理制度 31

第六章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 32

6.1管理服务人员配备原则 32

6.2拟建立的组织机构及人员的配备 32

6.3管理处运作方式及各部门职责 33

6.3.1管理处运作方式 33

6.3.2部门职责 33

6.3.3人员配备 33

6.4员工培训 38

6.4.1培训目标 39

6.4.2培训内容 39

6.4.3培训方式 39

6.4.4培训计划 40

6.5人员管理 41

第七章 绿化和保洁方面的管理 43

7.1绿化的管理 43

7.1.1绿化管理范围 43

7.1.2绿化工作管理规定 43

7.1.3绿化养护过程安全规定 43

7.1.4绿化管理检查规程 43

7.1.5小区绿化管理方案目标 44

7.1.6保洁措施 44

7.2保洁管理 45

7.2.1共用楼道清洁 45

7.2.2电梯及电梯厅清洁 45

7.2.3道路清洁 46

7.2.4停车场.车库清洁 46

7.2.5绿化带清洁 46

7.2.6垃圾收集与清运 46

第八章 停车场管理 48

8.1管理目标 48

8.2机动车辆管理 48

8.3车辆冲岗操作流程 48

8.4车辆被盗处理流程 49

8.5车辆撞车处理流程 49

8.6车辆的收费 50

第九章 档案的建立与管理 51

9.1档案建立与管理的要求 51

9.2档案的建立与收集 51

9.3档案的管理 51

9.3.1归档要求： 51

9.3.2归档时间 52

9.3.3归档份数 52

9.3.4档案资料的保管 52

9.4档案的运程 53

第十章 安全管理 55

10.1安全管理概述 55

10.2安全管理工作特点 55

10.3物业安全管理指标 55

10.4安全管理原则 56

10.5安全管理内容与方式 56

10.5.1安全管理内容 56

10.5.2安全管理方式 57

10.6组织建设 57

10.6.1保安队伍的组建 57

10.6.2保安队伍的管理 57

10.6.3安全管理工作要点 59

10.7安全管理的重点 65

10.7.1日常管理 65

10.7.2消防管理 65

10.8应急预案 66

10.8.1突发事件 66

10.8.2治安事件 69

10.8.3管理服务 72

第十一章 房屋与公共设备维护管理 77

11.1目的 77

11.2维护计划与标准 77

11.2.1房屋 77

11.2.2路面.人行道.缓路径 77

11.2.3道路灯、庭院灯、高秆灯、投光灯、其他照明灯 78

11.2.4雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井 78

11.2.5标识牌、警示牌 78

11.2.6文娱会所健身会所及健身器械 78

11.2.7地下停车场 78

11.2.8消防设施及排水管道 78

11.2.9其他公共设施(垃圾转运站及三合一垃圾集中站，围栏挡土墙) 79

11.2.10公共职能化系统 79

第十二章 丰富社区服务措施 80

12.1定位 80

12.2社区服务 80

第十三章 物业服务承诺和物业维修和管理的应急措施 83

13.1服务承诺 83

13.1.1办公服务 83

13.1.2投诉处理 83

13.1.3装修审批 83

13.1.4特需（约）服务（现仅包括有偿家政和有偿维修） 83

13.1.5公共设施（市政网除外） 83

13.1.6保安系统 84

13.1.7清洁卫生 84

13.1.8园林绿化 84

13.2物业维修和管理的应急措施 84

13.2.1业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施 84

13.2.2物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施 84

13.2.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施 85

13.2.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施 85

第十四章 维修基金的使用办法 87

第十五章 招标人要求的其他文件 93

结束语 101

参考文献 102

致谢 103

投标函

1.1投标函

致:江苏淮涟置业有限公司

根据你方招标的华源国际物业招标文件,遵守《中华人民共和国招标法》等有关规定,经研究上述招标文件的投标须知,合同条款,服务标准,我方淮安市安心物业有限公司(投标人)正式授权许梦先生为授权代表,代表我方进行有关投标的一切事宜。

1. 投标函
2. 投标报价汇总表
3. 全套资质证明文件
4. 技术，商务响应文件
5. 物业管理方案
6. 应招标文件要求的其他文件

我方已完全明白招标文件的所有条款要求，并重申以下几点：

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